Operator: Välkommen till Corem Property Group Q3 2026-rapport. Under den första delen av mötet kommer deltagarna att vara i lyssnarläge. Under frågestunden kan deltagarna ställa frågor genom att trycka fyrkant 5 på sin telefon. Jag lämnar nu över konferensen till talarna CEO Rutger Arnhult. Varsågod.
Sebastian Schlasberg: God förmiddag och välkommen till Corem Property Groups presentation av delårsrapporten för januari till september 2026. Det är koncern-CEO Rutger Arnhult och vd för fastighetsverksamheten Sebastian Schlasberg som kommer att kommentera rapporten i den här sändningen. Det är Sebastian som pratar nu. Övergripande kort så ser vi en positiv utveckling i flera delar av vår löpande verksamhet och våra övergripande prioriteringar ligger fast. Vi ska förbättra kassaflödet, öka uthyrningen, minska skuldsättningen och fortsätta att stärka bolagets finansiella position. Med det som utgångspunkt tänkte jag börja med att kort beskriva Corem och vår portfölj för de som inte känner till oss. Om vi kollar på vår fastighetsportfölj så har Corem i dag fastigheter till ett värde om cirka SEK 45 miljarder. Vi är koncentrerade till större städer och tillväxtregioner med tyngdpunkt på Stockholm, som står för 43% av fastighetsvärdet.
Sebastian Schlasberg: Därutöver har vi också starka positioner i bland annat Göteborg, Västerås och Malmö. En något udda fågel i sammanhanget är så klart vår nybyggda fastighet på 1245 Broadway i New York, som nu är glädjande nog fullt uthyrd. Kontor står för cirka 60% av vår area och logistik står för 21%. Vår inriktning är tydlig. Vi ska fokusera på bra kommersiella lägen där vi genom aktiv förvaltning, uthyrning och utveckling kan skapa värde över tid. Intäkterna för årets första nio månader uppgick till SEK 382 miljoner och förvaltningsresultatet till SEK 623 miljoner. I det jämförbara beståndet ökade intäkterna med 1% och driftresultatet med 2%. Ökningen har uppnåtts trots en kall inledning på året med högre kostnader för både värme och snöröjning och visar att vårt arbete med både kostnadskontroll, energieffektivisering och aktiv förvaltning ger effekt.
Sebastian Schlasberg: Vi hade en positiv nettouthyrning under det tredje kvartalet om SEK 7 miljoner och för årets första nio månader uppgick nettouthyrningen till SEK 4 miljoner och 112 + 32. SEK 7 miljoner i positiv nettouthyrning för det tredje kvartalet kanske inte är någon stor siffra egentligen, men den kan från varje hyresgäst ge ett starkt kvitto till oss och till vår organisation att vi gör ett bra arbete och också ett kvitto på en något mer livlig marknad än vad vi kanske har sett tidigare. Sammantaget ser vi alltså en positiv underliggande utveckling. Samtidigt finns det fortfarande potential i portföljen som vi arbetar för och mot att realisera. Vilket leder oss in på uthyrningen. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 83% i förvaltningsbeståndet, jämfört med 85% vid årsskiftet och 86% tidigare. Detta är inte en nivå som vi är nöjda med.
Sebastian Schlasberg: Minskningen under kvartalet förklaras bland annat av en ny vakans i samband med att en hyresgäst visst i Stockholm har löpt. Förlikningen har också belastat kvartalets fastighetskostnader med ett engångsbelopp om SEK 20 million. Uthyrningen är ett av våra absolut viktigaste operationella fokusområden. Vi i Corem har en bred hyresgästbas med cirka 2,700 hyresgäster och totalt 4,900 hyresavtal. Under årets första 9 månader har vi tecknat cirka 350 nya avtal till ett totalt årligt kontraktsvärde om SEK 300 million. Under det tredje kvartalet uppgick nya uthyrningar av omförhandlingar till SEK 115 million. Av dessa avsåg 31% nya kunder och resterande del för befintliga hyresgäster. Som jag nämnde på föregående bild så är nettouthyrning positiv med SEK 7 million och under det tredje kvartalet 32 över 112. Det är en utveckling i rätt riktning, men vi behöver fortsatt hålla ett högt tryck i och tempo i uthyrningsarbetet.
Sebastian Schlasberg: Från det kan vi gå vidare till några konkreta exempel på uthyrningar under perioden. I Uppsala har vi tecknat ett fyraårsavtal med Rarity Bioscience om cirka 1,300 kvadratmeter inflyttning under Q4 i år. Linköping, där det var känt som Mjärdevi, har vi förlängt tillsammans med Ericsson om 16,000 kvadratmeter och 5 år. De lämnar oss inte bara. I Linköping har vi tecknat ett sexårigt hyresavtal med Länsstyrelsen om cirka 6,300 kvadratmeter inflyttning under Q3 2027. Detta visar lite på bredden i vårt uthyrningsarbete, både nya uthyrningar och förlängningar av befintliga relationer. Det långsiktiga arbetet med hyresgästerna är en viktig del för oss för att successivt så klart höja uthyrningsgraden och stärka kassaflödet. Projekt och färdigställda hyresgästanpassningar i New York så är projektet nu på 1245 Broadway helt färdigställt. Sista hyresgästen flyttar in under oktober. Väldigt glädjande. Den är fullt uthyrd.
Sebastian Schlasberg: Kontrakterade hyresvärden uppgår till $19.2 million, alltså SEK 1,900. Runt SEK 11,000 per kvadratmeter. Nyköping har gett oss en hyresgästanpassning mot Länsförsäkringar på 2,600 kvadratmeter på Cise torget. Väldigt fint. Och i Kista så bara för några dagar sedan pressreleaserade vi att vi ska göra en större hyresgästanpassning för ett mobilitetsföretag. Jag hoppas att vi snart kan avslöja lite mer detaljer om det. Det kommer vara väldigt positivt för Kista och det kommer dra mycket trafik dit. Investeringar. Vi ser även här en tydlig förändring. Investeringarna i fastigheterna uppgår till cirka SEK 1.3 billion på rullande 12. Under årets första 9 månader så investerade vi SEK 778 million och en kvarvarande volym i utbyggd kvartal 7603. Vi ser och har sett över tid hur investeringarna minskar, vilket också är logiskt givet att fastighetsbeståndet minskar.
Sebastian Schlasberg: Fokuset nu och framöver ligger så klart på att göra rätt och nödvändiga investeringar och jag tror och hoppas att vi kommer att se en nedåtgående trend gällande investeringar i våra fastigheter. Det gäller främst nu att vi förädlar vårt befintliga bestånd istället för att egentligen tillför nya hus. Det innebär bland annat att hyresgästanpassningar, konverteringar av tekniska förbättringar och andra åtgärder som stärker fastigheternas långsiktiga attraktivitet. Av periodens investeringar så avsågs cirka 76% för hyresgästanpassningar. Vi har i dag en tydlig prioritering i kapitalanvändningen. Investeringarna ska i första hand stödja nya uthyrningar och åtgärder som stärker fastigheternas intjäning och konkurrenskraft. Det är viktigt både ur ett fastighetsperspektiv och främst ur ett kassaflödesperspektiv. Även om vi fokuserar på investeringar till främst hyresgästanpassningar så har vi också en klar långsiktig utvecklingspotential i portföljen. Just här visar vi 4 områden med stora framtida utvecklingsmöjligheter.
Sebastian Schlasberg: Söderstaden med Globen, Östra City, Uppsala Business Park och Kista. De här möjligheterna representerar sådana här långsiktiga värden för oss. Men i dagens marknad med våra nuvarande prioriteringar behöver utvecklingen ske i rätt takt och med rätt tajming. Fokuset ligger här och nu främst på det befintliga beståndet. Uthyrning och investeringar där det finns en tydlig affär och en tydlig efterfrågan. Utvecklingsmöjligheterna kommer att finnas kvar och det ger oss även en strategisk potential över tid. Ska jag ta transaktioner? Det är nära, men vi har inte suttit på latsidan under Q3. Där har inga transaktioner slutits. Vi annonserar en affär som kom att göras och den kommer göras under Q4. Vi sålde en fastighet, en kontorsfastighet som blev bekant. Sålde vi till en bostadsutvecklare som ser något intressant med den i Linköping. En affär på SEK 150 miljoner.
Rutger Arnhult: Sen har vi i inledningen här på Q4 annonserat en affär i Sollentuna på SEK 160 miljoner. Så totalt SEK 310 miljoner har vi i pipen spikat för Q4. Marknaden i sig, lite piggare, lite selektivt, lite piggare. Logistik fortfarande tillsammans med logistik kommer att betraktas som det hetaste. Där ser vi också utländska intressenter. Kommer man till övriga segment så ser vi inte lika mycket utlänningar utan då är det mer inhemska. Ser vi till blandfastigheter och på lokal nivå så ser vi en tilltagande aktivitet från de lokala aktörerna och det är väldigt glädjande. Det här drivs så klart av en fortsatt attraktiv kapitalmarknad, framför allt för de som har fin rating där man fortsatt får fina villkor. Och att bankerna är väldigt positiva till nyutlåning och omsättning av befintliga krediter. Det är ganska bra konkurrens om fastighetskrediterna inom banksystemet i dag.
Rutger Arnhult: Framledesvis kommer vi så klart fortsätta prioritera selektiva säljningar. Vi tittar hela tiden på möjligheter där vi kan kliva ur fastigheter som vi anser att någon annan kan göra någonting bättre med. Där vi ser att de inte är nödvändiga för oss att sitta kvar med. Någon annan tycker det kan vara trevligt att komplettera sin portfölj med dem, då är vi villiga att sälja och det är för att vi vill få ner portföljens skuldsättning och stå starkare framgent. Det är ett väldigt uttalat mål. Jag kan kommentera yielden på balansportföljen. Den smyger ju upp och det tick som vi ser här i Q3, det beror på högre yield och det är framför allt vår Kista-portfölj som har fått en smäll det här kvartalet.
Rutger Arnhult: Det beror på de avflyttar som kommer, framför allt då Ericsson som alla har läst om i Kista och det påverkar ju osäkerheten i området för det höjer yielden. Det är framför allt på kontorsmarknaden där vi kommer att få en effekt. I övrigt vill jag påtala de här boxarna och med lager, logistik, blandfastigheter, Kista, där är marknaden väldigt stark. Där är det precis som vilken annan fin marknad till en storstad. Men det är uteslutande kontorssidan som vi känner att det kommer att bli lite tuffare. Det är klart, det är stora avflyttningar, så här behövs det ett stort arbete. Det är ett otroligt attraktivt läge sett i Sverige, sett i Stockholm, sett i kommunikationerna. Stora investeringar har gjorts, så det har alla förutsättningar. Men det krävs ett fortsatt oerhört fokuserat arbete för att vända på detta.
Rutger Arnhult: 6,2 % har vi i genomsnitt i värdering upp från 6,1 som det har legat på under de tre senaste kvartalen tidigare. Ser man de finansiella nyckeltalen så har faktiskt ICR gått upp rullande 1,7 gånger. Vi har en LTV som ligger hyggligt stabilt 56%. Den hade kommit ner om vi inte hade fått nedskrivningar. Men i takt med att vi har skrivit ner och nu kom kiss där, så tyvärr kommer inte den ner utan ligger fast på 5,6. Vi har räntebärande skulder på närmare 29 miljarder. En netto räntebärande skulder på cirka 25 miljarder. Finansiella tillgångar på 3,7 miljarder i bokslutet. Och vi har en snittränta, en average interest cost på 4,1. Den har faktiskt kommit ner. Där står vi i dag. Graferna här visar trenden, planar ut på alla nivåer och ambitionen från bolaget är att stärka de finansiella nyckeltalen. Därav ytterligare försäljningar i pipen.
Rutger Arnhult: som marknaden kommer att skjuta. Ni ser på grafen här och snitträntan på 4,1 är en svag trend med upp. Jag får väl givetvis vara på det klara med att det kommer att komma räntehöjningar framgent och därav också ett skäl till att vi prioriterar att stärka balansräkningen. Den utstående bondvolymen fortsätter att krympa. Vi har gått från dryga 12 miljarder i totalt bond och hybrid till i dag 3,8 miljarder. Nästa bond förfaller i januari nästa år. Det ligger på 976 miljoner. Där är ambitionen att lösa bort detta. Det är möjligt att marknaden vill ställa upp och vill rulla en del på bättre nivå, men ambitionen är klart att det är att få ner momsskulden totalt sett och minska beroendet av kapitalmarknaden på sikt. De här 976 är planerade att lösas bort. Då kommer vi ner till 2,8 miljarder och då börjar vi närma oss en nivå.
Rutger Arnhult: Där står vi, där kapitalmarknaden tycker att det är lite intressant att slå på mer. Alla är inte övertygade, då börjar man med kanske en liten undervikt i namnet och det ser vi som positivt. Ska du ta nästa bild? Jag tar den. Hur ska vi skapa värde framåt? Genom capital management. Hur ska vi hantera vår likviditet? Det finns lite olika verktyg att tillgå. Man kan också köpa aktier. Det har vi gjort. Vi har köpt för 550 miljoner kronor under året. Det har varit en blandning av både stamaktier eller B-aktier och D-aktier och preferensaktier. De har alla sin karakteristika. Där ser vi möjligheter framöver att vi kan fortsätta med detta. Vi har ett rullande program för det. Vi har tillgångar i bank och det är en likviditetsbuffert som vi har. Känns väldigt bra inför kommande obligationsförfall att ha denna buffert liggande. Vi har gynnsamma placeringar.
Rutger Arnhult: De har tappat lite nu på slutet. Förvisso över börsen, men so far har varit väldigt gynnsamt för oss. Vi har fått fina utdelningar och det var hela syftet med placeringarna. Värdemässigt så hade vi en riktigt fin peak. Vi realiserade en del här i början på kvartalet. Alla bankerna har fått en liten släng av en kapitalutredning på sig och lite oro. Det talas om att man ska stärka kapitalbasen i Swedbank och Nordea och det har skapat en viss oro i sektorn. Sen har också banken internationellt kommit ner lite. Lite grann har det kommit ner på slutet, men vi är fortsatt väldigt positiva till de här innehaven. Men som sagt, det är en likviditetsbuffert och so far utvecklats väldigt väl. Utdelningarna under året uppgår till 302 miljoner. Sen ligger vi i vårt resultat. I senaste kvartalet uppgick utdelningen till 51 miljoner.
Rutger Arnhult: Så det har gynnat oss väldigt fint. I Q4 kommer vi inte att få några utdelningar. Det kan man vara på klara med, för det är ingen bank som delar ut dem. Så värst är det i prognoserna när man räknar framåt. Sen i Q1 och Q2, då drömmer bankerna till med rejäla utdelningar igen och sen är det vissa banker, till exempel Nordea, som har även i Q3. Men som sagt, det är inte ristat i sten att vi ska ha kvar de här innehaven vid de utdelningsnivåerna. De kan omplaceras i attraktiva fastigheter också eller lösas av skuld, vilket är väldigt flexibelt. Sebastian Schlasberg, kan du få ta strålkastarljuset? Våra hyresgäster, vad tycker de om oss? Gör vi ett bra jobb? Vad tycker våra medarbetare? Hur klarar vi oss energieffektivitetsmässigt? Absolut.
Sebastian Schlasberg: Hållbarhetsarbetet är så klart en integrerad del av vår fastighetsförvaltning och för oss så handlar det både om att minska miljöpåverkan och även om att stärka vår fastighets långsiktiga attraktivitet och konkurrenskraft. Energieffektiviseringen är givetvis en viktig del av arbetet. Den genomsnittliga energianvändningen i portföljen uppgick 2025 till 72 kWh/kvadratmeter, vilket är bättre än vårt mål om 75. Och långsiktiga målet är att nå 65 kilowattimmar per kvadratmeter till 2030. 33% av fastighetsvärdet utgörs av gröna tillgångar och vi fortsätter att arbeta systematiskt både med kundnöjdhet och medarbetarengagemang. Det är ett långsiktigt arbete som både minskar risk, begränsar driftskostnader och bidrar till att stärka framtiden och kvaliteter och värdet över tid. Avslutningsvis, om vi ska sammanfatta våra prioriteringar framåt så har Corem en stark grund att bygga på och stå på. Vi har en geografisk koncentration på stora städer och tillväxtregioner.
Sebastian Schlasberg: Vi har utvecklingsmöjligheter i portföljen och en stark intern kompetens inom förvaltning, uthyrning, projektutveckling och hållbarhet. Det viktigaste för oss just nu är inte att göra allt, utan att prioritera rätt. För det första så ska vi öka uthyrningsgraden och förbättra lönsamheten i den befintliga portföljen. Det andra, vi ska fortsätta stärka balansräkningen, minska skuldsättningen och förbättra kassaflödet. Och för det tredje så ska vi fortsätta vara och kanske ännu hårdare disciplinerade i våra investeringar och prioritera den typen av projekt och anpassningar som stödjer nya uthyrningar och stärker intjäningen. Transaktioner kommer fortsatt att vara ett verktyg för att minska skuldsättningen, renodla portföljen och därför mycket av den volymknappen när det gäller transaktioner kommer vi skruva upp något. Redan står det enkel: högre uthyrning, bättre driftsnetto, stärka kassaflöde, stärka förädlingen till bättre och lägre skuld med tid.
Sebastian Schlasberg: Med det sagt så tackar vi för den här presentationsstunden och öppnar upp för en ansamling av frågor.
Operator: Under frågestunden kan deltagarna ställa frågor genom att trycka fyrkant 5 på sin telefon. Om du vill dra tillbaka din fråga, vänligen tryck fyrkant 6. Det finns inga fler frågor just nu. Jag lämnar över ordet till talarna för eventuella avslutande kommentarer.
Sebastian Schlasberg: Då tackar vi för visat intresse och påpekar också att vi som vanligt finns tillgängliga per telefon för frågor. Det är bara att ringa. Vi vet att alla inte ställer sina frågor inför allas öron. Det har vi respekt för. Vi håller telefonerna och linjerna öppna för er som vill oss under dagen eller dagarna med frågor kring rapporten. Stort tack! Och ha en bra dag.
