Mikael Åslund: Hej och välkomna till presentationen av JMs delårsrapport för det tredje kvartalet 2026. Till min hjälp har jag som vanligt Tobias Bjurling, vår CFO.
Tobias Bjurling: Hej!
Mikael Åslund: Om vi tittar på utvecklingen i det tredje kvartalet ser vi att den positiva utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden fortsätter. Kundernas stärkta köpkraft leder till ökad efterfrågan och det bidrar till ett positivt sentiment på bostadsmarknaden i Sverige och även prisökningar på flera ställen i Sverige. Samtidigt skiljer det sig mycket mellan olika mikrolägen och områden. Går vi över och tittar på Norge så är det en något svagare marknad, inte minst när det gäller nyproduktion. I Oslo är prisutvecklingen väldigt försiktig i år, medan den i Bergen å andra sidan har varit en rätt fin prisutveckling. I Finland är marknaden förhållandevis svag. Vi ser samtidigt i det tredje kvartalet att konsumentförtroendet är på de högsta nivåerna man har sett på 4 år. Det är positivt. Men den höga arbetslösheten och ökade räntor begränsar fortfarande tillväxten i bostadsmarknaden i Finland.
Mikael Åslund: I den här osäkra omvärlden som vi är i, med en geopolitisk osäkerhet som påverkar oss, fokuserar vi på JM på det vi kan påverka för att göra oss starkare här och nu och framöver. Resultaten i det Q3 visar att det fungerar. Vi redovisar i det Q3 en tydligt ökad försäljning till konsumenter, främst drivet av försäljning i Sverige. Vi har också ökad försäljning till konsumenter i Finland, om än från låga nivåer. Vi ser också ett fint intresse från investerare, även om vi inte har sålt något till investerare i det Q3. Alla våra pågående hyresrättsprojekt är slutsålda för tillfället och vi har sålt ytterligare två hyresrättsprojekt som vi avser att produktionsstarta framöver. Vi redovisar också att färdigställda osålda bostäder fortsätter att minska. Den här goda försäljningen har lett till att vi i kvartalet ökar antalet produktionsstarter om vi jämför med ett år tillbaka.
Mikael Åslund: Främst drivet av att vi ökar starterna i Stockholm. I morse redovisade vi också att vi gjorde en produktionsstart i Göteborg i området Eriksberg. Det är 101 ägarlägenheter som vi nu produktionsstartar i attraktivt läge. Försäljningen och antalet produktionsstarter gör också att vi redovisar ett tydligt förbättrat rörelseresultat och en förbättrad marginal jämfört med föregående år. Vårt kassaflöde stärks också fortsatt. I kvartalet har vi ett kassaflöde på över SEK 500 million positivt. Trots flera starter i kvartalet så bibehåller vi också en fin sälj- och bokningsgrad på 64%, vilket är över vårt normalspann. Det här tillsammans med att samtliga pågående hyresrättsprojekt är slutsålda, att vi har ett lågt antal och fortsätter att minska antalet osålda färdigställda. Det gör att vi har en balanserad risk i vår byggrättsportfölj. Vårt arbete med att göra det vi kan påverka fortgår. I det ligger att vi ska utveckla vår byggrättsportfölj kontinuerligt.
Mikael Åslund: I det här kvartalet har vi bland annat tillträtt ett projekt eller byggrätter vi förvärvade för ett år sedan i Stockholm vid Telefonplan. Vi tillträdde det i kvartalet och vi produktionsstartade också projektet i kvartalet. Det är Bella som ligger strax söder om Stockholm. Även i Uppsala har vi tillträtt ett område vid Östra Ågatan i kvartalet. Där har vi också släppt första etappen till försäljning och vi ser ett stort intresse och räknar med en produktionsstart i närtid i det projektet. Tyvärr ser vi samtidigt via Nationellt Ledtidsindex som mäts kontinuerligt, att det senaste året har myndighetsprocesserna och besluten dragit ut ytterligare på tiden. Tiden för att få detaljplan och bygglov är längre i år än föregående år. Det här påverkar nyproduktionstakten. Det påverkar JM och det påverkar hela den svenska bostadsmarknaden. Det riskerar att hämma tillväxten i bostadsmarknaden framöver ifall man inte skyndar på de här processerna.
Mikael Åslund: Vårt arbete med standardisering och effektivisering fortgår också oförtrutet. Vi ser att vi kortar våra ledtider med över 30%. Vi ser också att vi kontinuerligt inför kostnadsbesparingar i våra projekt, vilket kommer att bidra till ett ökat rörelseresultat och marginal även framöver. Sammanfattningsvis ser vi i den här rapporten att vår affärsmodell och vårt fokus på det vi kan påverka funkar i den här marknaden. Det gör att vi står väl rustade inför framtiden. Om vi går över och tittar på siffrorna på kvartalet. Vi ser i kvartalet att totala antalet sålda minskade, men samtidigt ökade vi antalet sålda till konsumenter. Vi startade fler bostäder i kvartalet och bostäder i pågående produktion är också nu tydligt högre än föregående år. Bostadspriserna fortsätter att öka på ett positivt sätt, inte minst i Stockholm och Göteborg.
Mikael Åslund: I Norge ser vi att priserna har sjunkit, i Oslo till och med, medan prisutvecklingen är stark i Bergen. I Finland är marknaden svag och prisutvecklingen i Helsingforsregionen är inte positiv. Där är priserna lägre nu än vad de var för ett år sedan. Försäljningen i kvartalet är som sagt var något lägre, men tittar man på konsumentförsäljningen i kvartalet så är den högre än såväl förra året som året före det. Vi ser stort intresse från investerare. Som sagt var, allt som är i pågående produktion är redan sålt när det gäller hyresrättsprojekt. Jag räknar med att det här intresset från investerarna kommer att kunna leda till affärer framöver med investerare. Tittar man på de första nio månaderna så är försäljningen högre än föregående år. Det är till och med så att försäljningen hittills i år är högre än förra årets totalsiffra.
Mikael Åslund: Då vi låg på ungefär 2,000 sålda bostäder och nu ligger på drygt 2,100 redan i år. Även här på de första nio månaderna ser man att det är konsumentförsäljningen som driver utvecklingen och vi har sålt mer till konsumenter de första nio månaderna än de två senaste åren. I kvartalet produktionsstartade vi fler bostäder än föregående år. Det drivs främst av produktionsstarter i Stockholm. Vi avser fortsatt att starta fler bostäder på helåret än vi har gjort de senaste tre åren. Det vill säga jobba vidare mot ett tydligt ökat antal produktionsstartade bostäder framöver. Samtidigt så är vi bekymrade för de ökade tiderna för myndighetsutövningen och få beslut för att få fram bostäder. Vi har initiativ tillsammans med andra bolag för att hjälpa till att skynda på myndighetsutövningen, exempelvis byggtid.
Mikael Åslund: Jag hoppas att en regering och de kommunala styren som tillträder framöver tillsammans med tjänstemän i myndigheterna verkligen gör allt för att skynda på myndighetsprocesserna och besluten så att vi får fram bostäder där folk vill bo i attraktiva lägen. Tittar vi på bostäder i pågående produktion så är det på en högre nivå än föregående år. Vi ser också att vår försäljningsgrad är på fina 64%. Det är de högsta nivåerna på fyra år att ligga på 64% försäljningsgrad. Det här tillsammans med att vi har färre osålda bostäder, det är en väldigt bra grund för fortsatta kommande produktionsstarter för oss. Därmed tänkte jag lämna över till Tobias.
Tobias Bjurling: Tack Mikael. Om vi då går och tittar på resultaträkningen så kan vi konstatera att våra intäkter nu har ökat till SEK 2.5 miljarder i kvartalet. Resultatet är SEK 107 miljoner och i år kommer resultatet från våra bostadsprojekt. Vi har inga poster av engångskaraktär i det här kvartalet. Förra året så hade vi vinster från markförsäljning i Q3. Vi ser också att kassaflödet är kraftigt förbättrat. Det är också de pågående projekten som har ett positivt kassaflöde som ger ett positivt kassaflöde som även täcker de markinvesteringar som är gjort det här kvartalet. Vi har fortsatt en väldigt stark byggrättsportfölj. Under kvartalet så har vi, som Mikael sa, tillträtt mark i Stockholm där vi också startat samma kvartal. Vi tillträdde mark i Uppsala som vi kommer starta i närtid.
Tobias Bjurling: Vi har även sett att den något svagare marknaden i Finland har gett att vi kan göra förvärv av attraktiv mark med bra villkor. Där har vi nu förvärvat ungefär 500 byggrätter utanför balansräkningen där vi kommer att tillträda och betala längre fram i tiden, så att vi får en starkare portfölj utan att binda mer kapital. Byggrätternas genomloppstid är stabil, men vi kan notera att Stockholm har fått i gång fler starter och är på väg ner mot vårt riktvärde, medan övriga affärsenheter har en något längre genomloppstid. Vår utmaning här är att få upp våra starter. Det är inte att vi har för mycket mark, utan vi behöver få upp volymerna av starter för att få ner genomloppstiden. Om vi går och kollar på våra osålda bostäder i avslutad produktion så ser vi att det minskar i kvartalet. Det minskar framför allt i Stockholm.
Tobias Bjurling: Några av de bostäder som var avslutade vid kvartalets ingång har kommit in i balansräkningen av naturlig kraft, så vi har en liten ökning i JM Riks och i Norge och i Finland, medans lagret minskar i Stockholm. Men vi tycker ändå att vi är på en normaliserad nivå för JM och vi ser att vi har en bra omsättning av lagret som gör att vi tycker att risken är balanserad. Kassaflödet var starkt det här kvartalet, det har vi noterat. Det man kan säga är att JM:s modell, det här visar också att vår modell fungerar bra. Vi har ett positivt kassaflöde från våra pågående projekt som väl täcker utbetalningar för markinvesteringar. Vi hade också ett positivt kassaflöde från bostäder i balansräkningen och det är tack vare att vi har sålt från BRF-projekt, samtidigt som de som vi har köpt tillbaka är äganderätter som inte har någon kassaflödeseffekt i kvartalet.
Tobias Bjurling: JM har en stark finansiell position och det positiva kassaflödet i kvartalet medförde att den tillgängliga likviditeten förbättrades och att nettolåneskulden fortsatte att minska. Vi har nu outnyttjade checkkrediter på nära SEK 4 miljarder och kassan översteg SEK 1 miljard i kvartalets utgång. Om vi sen går över och tittar på de olika komponenterna i den successiva vinstavräkningen, så kan vi notera att den kostnadsbaserade effekten var positiv och förbättrad jämfört med föregående år. Det är effekten av att vi har fler bostäder i pågående produktion med en hög upparbetning. Även omvärderingseffekten var positiv i kvartalet. Om vi dubbelklickar på den och tittar mer på de olika affärsenheterna så kan vi notera att alla affärsenheter hade förbättrade prognoser jämfört med kvartalet innan.
Tobias Bjurling: Stockholm hade en liten förbättring, men här är det inte prognosmarginalen som har gett resultat, utan resultatet i Stockholm kommer mer från en hög upparbetning och en bra försäljning i kvartalet. Om vi sedan tittar på försäljningseffekten så är även den positiv. Det innebär att vi har lyckats sälja snabbare än vad vi har haft upparbetning i kvartalet och då blir även den effekten positiv. Med det tänkte jag lämna tillbaka till dig, Mikael.
Mikael Åslund: Tack så mycket. Om vi går över till Stockholm så ser vi att benägenheten nu för kunder att teckna kontrakt tidigt är på en normaliserad nivå. Vi redovisar en kraftigt ökad försäljning till konsumenter i Stockholm. Vi ser också ett stort intresse från investerare att köpa våra projekt. Samtidigt är hyresrättsprojekten som är i pågående produktion redan sålda. Vi ser också att vi redovisar ökade intäkter jämfört med föregående år, ett kraftigt förbättrat resultat och marginal jämfört med föregående år. Precis som Tobias sa, så i år är det den underliggande bostadsaffären som är det som driver resultatet. Vi har inga engångseffekter i Stockholm i det här kvartalet som bidrar positivt till resultatet. Vi har också startat mer än föregående år, exempelvis de 100 bostäderna i Bella i Telefonplan, som vi också tillträdde och betalade för marken i kvartalet. Så ett bra kvartal i Stockholm.
Mikael Åslund: Tittar man på siffrorna för Stockholm för de första 9 månaderna så är alla siffror positiva jämfört med föregående år. Även i Riks ser vi att kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt är på en normaliserad nivå. Riks sålde fler än föregående år. De startade fler än föregående år. Intäkter, resultat och marginal ökade också i Riks. I Riks är det intressant att samtliga produktionsstarter som vi startar i Riks det här kvartalet är småhus, vilket är lite extra roligt för småhus efterfrågas verkligen i Sverige. Vi ser att kunderna vill ha småhus. Så det är kul att kunna starta småhusprojekt på Riks. Vi har också i Riks tillträtt de byggrätterna vi förvärvade förra året i Uppsala. Där har vi släppt första etappen till försäljning, Östra Ågatan. Det är ett mycket stort intresse på den etappen. Så vi räknar med produktionsstart i närtid i det projektet.
Mikael Åslund: Om vi går över till Norge så höjde Norges Bank styrräntan i det tredje kvartalet. Utbudet och transaktionsintensiteten på andrahandsmarknaden är högt i Norge, men samtidigt ser vi att såväl försäljning som starter av nyproducerade bostäder är på historiskt låga nivåer fortsatt. För JM:s del så sålde vi mer och produktionsstartade fler bostäder än motsvarande period. Eller inte mer, vi ligger på ungefär samma nivåer som föregående år i Norge. Intäkterna och rörelseresultatet ökade i Norge och även rörelsemarginalen ökade i Norge. Vi har också i kvartalet startat den andra etappen i Tamburparken, som ligger strax söder om Oslo. Det är ett av de projekt som vi köpte i det större förvärvet i början på året i Norge. Det är kul att kunna fortsätta att starta projekt där också. Tittar man på Finland så höjde Europeiska centralbanken styrräntan i det tredje kvartalet. Vi ser att prisutvecklingen var negativ i Finland.
Mikael Åslund: Det råder en förhållandevis hög arbetslöshet och ränteökningen var inte välkommen. Samtidigt förbättrades konsumentförtroende till den högsta nivåerna som man har sett på 4 år. Prisutvecklingen har varit svag, men vi på JM ser att vi ökar försäljningen till konsumenter från låga nivåer, men dock positivt under kvartalet. Vi redovisar färre produktionsstarter och vi ser att förutsättningarna för statligt stöd till hyresbostadsproduktion har stramats åt. Det här försvårar försäljningen till investerare och det begränsar kommande produktionsstarter. Vi ser också i Finland att intäkter, resultat och marginal minskade. Vi på JM startade i alla fall tredje etappen i Tesomajärvi-området strax söder om Tammerfors. Det är kul ändå i en förhållandevis svag marknad att kunna fortsätta att starta projekt. Om vi summerar läget för JM. Vi har branschens nöjdaste kunder och ett starkt varumärke. Det känns som en superbra grund att stå på.
Mikael Åslund: Även om vi ser utmaningar med de långsamma detaljplaneprocesserna så har vi en attraktiv byggrättsportfölj som vi fortsätter att utveckla. Vi har också en väl avvägd riskprofil, vilket alltid är prio för oss och den goda säljgraden bidrar till det. Att vi har färre osålda färdigställda bostäder bidrar till det och även att vi stärker vår finansiella position genom inte minst ett starkt kassaflöde i det här kvartalet och nu har en väldigt fin likviditet. Vi fokuserar på det vi kan påverka genom vår strategi. Våra medarbetare arbetar alltid med att ständigt bli bättre och hela tiden försöka bidra mer till lönsamheten. Vi jobbar också med att minska våra koldioxidutsläpp. Hållbarhet är A och O och väldigt viktigt för oss på JM. Vi jobbar samtidigt med standardisering och effektivisering och där lyckas vi korta våra ledtider och vi lyckas kontinuerligt införa kostnadsbesparingar.
Mikael Åslund: Våra kompetenta medarbetare har vi i projektens alla skeden. För att de ska leverera så bra som möjligt är det viktigt att de mår bra. Dessutom är byggbranschen riskfylld och det är också viktigt att vi har säkra arbetsplatser. Denna vecka genomför vi därför vår årliga Safety Week, där vi fokuserar på att förbättra arbetsmiljön på JM, säkerheten på våra arbetsplatser och även hälsan hos våra medarbetare. Avslutningsvis, vi avser att fortsätta att produktionsstarta fler bostäder. Samtidigt är läget i omvärlden fortsatt osäkert. Marknadsutvecklingen skiljer sig också mellan olika marknader och olika lägen fortsatt. I Finland och Norge är marknaden fortsatt utmanande och förutsättningarna är inte perfekta på alla ställen. Den senaste tidens utveckling med högre räntor och förväntad ökad inflation riskerar att dämpa utvecklingen på bostadsmarknaden. Samtidigt ser vi att det finns ett stort behov av bostäder i alla våra marknader.
Mikael Åslund: Grunderna för att bygga bostäder framåt är väldigt goda ändå. För att nå våra mål på att fortsätta och starta mycket mer bostäder behövs en tydlig återhämtning i de olika marknaderna. Det är glädjande att vi ser att den stärkta efterfrågan i Sverige bidrar till en förbättrad bostadsmarknad i Sverige, även i det här kvartalet. Det är svårt att fullt ut förutse hur det kommer att bli framåt. Därför fortsätter vi att fokusera på det vi kan påverka för att göra oss bättre rustade. Sammantaget är vi väldigt väl rustade för en fortsatt lönsam tillväxt när marknaderna förbättras. Jag vill avsluta med att tacka alla engagerade medarbetare på JM för det fina arbete ni gör varje dag. Och så vill jag tacka er som har lyssnat på presentationen hittills. Därmed är jag och Tobias redo för eventuella frågor.
Operator 2: We will now begin the question and answer section. Anyone who wishes to ask a question may press star and 1 on the phone. You will hear a tone to confirm that you have entered the queue. If you wish to remove yourself from the question queue, you may press star and 2. Questioners on the phone are requested to disable the loudspeaker mode by asking a question. Anyone who has a question may press star and 1 at this time. Our first question comes from Kayvan Shirvanpour from SEB. Please go ahead.
Kayvan Shirvanpour: God morgon! Jag har några frågor. Den första är: kan ni säga någonting om starterna i Q4? Var planerar ni att starta de projekten?
Mikael Åslund: Vi siktar på att starta projekt i alla våra 4 affärsenheter i Q4. Vi hoppas verkligen att vi lyckas med det. Men återigen, för att kunna starta behöver vi få myndighetsbeslut och vi behöver att marknaden är med oss.
Kayvan Shirvanpour: Okej. Vad kan ni säga om förväntansbilden för 2027 i termer av starter?
Mikael Åslund: Vi avser fortsätta att starta fler starter 2027 än 2026. Vi avser starta fler 2026 än 2025. Tanken är att vi fortsätter att starta fler år för år. Det är vårt mål och vad vi jobbar utifrån.
Kayvan Shirvanpour: Om jag inte missminner mig, i samband med kapitalmarknadsdagen hade ni ett scenario där ni pekade på 3,800 starter 2028. Hur mycket ska man ta fasta på det om man tänker i termer av utveckling däremellan?
Mikael Åslund: Vår ambition är fortfarande att gå mot de 3,800 starterna och inom några år att nå de 3,800. Men återigen, vi behöver ha marknaden med oss för att lyckas med det. Och vi behöver myndighetsbeslut för att lyckas med det. Men vi fortsätter att jobba mot att starta fler bostäder och siktar mot de 3,800 om några år. Så får vi se hur utvecklingen blir på de olika marknaderna. Den är positiv för tillfället i svenska marknaden. Det är bra. Men vi behöver lite mer medvind i Finland och Norge också.
Kayvan Shirvanpour: Bra. Min andra fråga: vad kan ni säga om marginalen i de pågående projekten som är försålda i Finland? Hur lång tid tar det för det att ge något väsentligt resultatbidrag?
Mikael Åslund: Det vi kan säga om de finska projekten är att volymerna är fortfarande för små. Det här kvartalet fick vi göra lite prisjusteringar för att hålla försäljningen uppe och då räcker inte den volymen för att täcka. Därför kör vi en förlust i Finland. Men projekten som sådana löper på som tänkt.
Kayvan Shirvanpour: Okej, bra. Det var mina frågor.
Operator 2: As a reminder, if you wish to register for a question, please press star followed by one. So far there are no further question. Back over to you for any closing remarks.
Mikael Åslund: Då får vi tacka för oss och önska alla en fortsatt trevlig höstdag. Tack så mycket.
Operator 2: Tack.
