Operator 2: Welcome to the conference call. For the first part of the conference call the participants will be in listen only mode. During the questions and answer session participants are able to ask questions by dialing star five on their telephone keypad. Now I will hand the conference over to the speakers. Please go ahead.
Per Nilsson: Välkomna hit i dag. Mitt namn är Per Nilsson och jag är VD på John Mattson. Jag ser fram emot att tillsammans med vår Interim CFO Lars Ingman presentera vår rapport för perioden januari till september. Om vi inleder med att summera kvartalet så kan vi konstatera att bolaget fortsatt har en positiv utveckling av den underliggande verksamheten. Vi har ett förvaltningsresultat per aktie som ökar med 14.6% för perioden jämfört med samma period föregående år och det långsiktiga substansvärdet per aktie ökar med 9.4% för perioden jämfört med samma period föregående år. Och det justerat för utdelning om SEK 0.25 per aktie. Vi har under kvartalet fortsatt att arbeta aktivt med vår kapitalallokering i syfte att skapa långsiktigt aktieägarvärde. Fastighetsaktier handlas för närvarande till rabatt mot substans. John Mattson är här inget undantag.
Per Nilsson: Det här gör att vi fortsatt ser återköp som en attraktiv värdeöverföring till våra aktieägare och ett bra komplement till investeringar i vår plan för tillväxt. Sedan vi inledde återköpen 2025 har vi totalt återköpt aktier för SEK 129 million, varav SEK 77 million under 2026. Sedan de makroekonomiska förutsättningarna stabiliserade sig under inledningen av 2024 har bolaget haft ett ökat fokus på tillväxt, vilket också gett resultat. Med det som bakgrund och med de framtidsutsikter som vi ser för bolaget framöver, har styrelsen efter periodens utgång beslutat om att revidera våra finansiella mål. Vi höjer målet om tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie från 7% till 10%, och där målet om en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10% ligger fast. Om vi går vidare till måluppfyllnaden kan vi konstatera att vi överträffar vårt mål om en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10%.
Per Nilsson: Vi har ett utfall som ligger i linje med vårt nya mål om en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10%. Om vi börjar i förvaltningsresultatet så ökar intäkterna för perioden med 5.7%. Det här är en följd av de årliga hyresjusteringarna för bostäder, att vi har förvärvat fastigheter i Uppsala som vi tillträdde 1 juni och också ett resultat av våra pågående uppgraderingsprojekt. Trots att vi hade en kall och snörik inledning av året och att vi i kombination haft väsentliga prisökningar på taxebundna kostnader, har vi ändå haft god kostnadskontroll där fastighetskostnaderna ökar med 4.2%. Då ska man beakta att ungefär hälften av den här ökningen kommer från de fastigheter som vi förvärvade i Uppsala. Högre hyresintäkter och bra kostnadskontroll gör att driftöverskottet ökar med 6.2% och att överskottsgraden för kvartalet uppgår till 76.6%. För rullande 12 månadersperioden uppfyller vi en för bolaget rekordhög överskottsgrad om 72.7%.
Per Nilsson: Tittar vi på tillväxten i förvaltningsresultat per aktie så uppgår det till 14.6%. Justerat för den utdelning som vi fått från fastighetsbolaget Turako, där John Mattson är delägare, blir tillväxten 1.2%. Anledningen till att den är lägre än vad driftöverskottsutvecklingen är för perioden är att vi har en högre genomsnittlig ränta under 2026 jämfört med 2025. Det här framför allt för det tredje kvartalet. Vi har sedan en tid tillbaka upplevt högre marknadsräntor. Här ska vi understryka att John Mattson har en god ränteberedskap genom att en hög andel av våra lån är säkrade via räntederivat. Trots det innebär högre marknadsräntor att vi kommer få en högre genomsnittränta, vilket också påverkar förvaltningsresultatet negativt, framför allt i det tredje kvartalet. Om vi går vidare i tillväxt i substansvärde så håller den positiva trenden i sig med positiv värdeutveckling för vår fastighetsportfölj.
Per Nilsson: Det här är framför allt ett resultat av värdeskapande inom vår projektverksamhet. Det är olika typer av projekt som vi bedriver som alla skapar värde för bolaget. Det är dels våra ROT-projekt. Det är projekt i tidiga skeden, det vill säga nyproduktionsprojekt som vi utvecklar detaljplaner och byggrätter för, men också projekt nu i genomförande. Till det har vi också under kvartalet haft fortsatt stabila avkastningskrav, vilket i kombination med förbättrat driftöverskott också påverkar och bidrar till den positiva värdeutvecklingen under kvartalet. Totalt sett uppgår värdeutvecklingen till 0.7% för kvartalet, vilket bidrar till att tillväxten i långsiktigt substansvärde per aktie för perioden uppgår till 9.4%, jämfört med samma period föregående år. Det är justerat för utdelning om SEK 0.25 per aktie.
Per Nilsson: Här ska vi tillägga att båda de här nyckeltalen, tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, är positiva av de återköp som genomförts under 2025 och 2026. Allt sedan de makroekonomiska förutsättningarna stabiliserade sig under inledningen av 2024 har John Mattson haft ett ökat fokus på tillväxt. Initialt fokuserade vi våra investeringar på befintligt bestånd genom energieffektiviseringar och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. De här investeringarna var väldigt lönsamma, vilket frigjorde ytterligare kapital, vilket möjliggjort att vi under året även startat nyproduktionsprojekt och övergått till selektiva förvärv. I den här bilden ser ni utvecklingen av långsiktigt substansvärde per aktie och värdeförändringen per kvartal för perioden Q1 2024 till Q3 2026. Det långsiktiga substansvärdet per aktie representeras av den ljusblå linjen och syns på den vänstra axeln. Värdeförändringen per kvartal syns med den mörkblå stapeln och redovisas på den högra axeln.
Per Nilsson: Man kan se att alltsedan vi fick stabiliserade avkastningskrav för våra fastigheter under Q2 2024 kontinuerligt haft en positiv värdeutveckling i vår portfölj, vilket är ett tecken på att vår plan för tillväxt gett avsedd resultat. Den positiva värdeutvecklingen som vi har haft har bidragit till att vi också haft en bra tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. Som för den här perioden, det vill säga från Q1 2024 fram till Q3 2026, uppgår till hela 26%, vilket motsvarar en årlig genomsnittlig tillväxt på 9.4%. Med anledning av den starka operationella utvecklingen i bolaget och de framtidsutsikter vi ser framöver har styrelsen efter periodens utgång tagit beslut om att revidera vårt mål avseende tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie.
Per Nilsson: I den här bilden ser ni en summering av de värdedrivare som vi kommer att arbeta med framöver för att uppnå vårt mål om en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10%. Vi har delat in det, dels i ett basscenario och dels i aktiva åtgärder. Basscenariot utgår ifrån den tillväxt vi får utifrån långsiktig inflation och den direktavkastning vi har från nuvarande fastighetsportfölj. Tittar vi på de aktiva åtgärderna ingår att vi kommer att jobba aktivt med vår portföljförvaltning och med värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Vi kommer höja den genomsnittliga direktavkastningen från 3.5% till 3.7% framöver. Vi kommer också fortsatt ha ett starkt fokus på energieffektiviseringar, där målet framöver är att ligga på i genomsnitt 7% effektivisering per år. Våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar kommer fortsatt ha en viktig roll i vår tillväxt framöver. Vi har stor potential där vi ungefär kan uppgradera 1,500 lägenheter.
Per Nilsson: Sedan tidigare har vi haft ett mål om att uppgradera 200 lägenheter per år. Nu höjer vi den ambitionen till 300 lägenheter per år. Nyproduktion kommer också att utgöra viktig tillväxtdrivare för oss framöver, där vi under året har återgått till nyproduktion och successivt kommer öka de volymerna mot ett mål om att produktionsstarta 250 lägenheter per år i egen regi av hyresrätter. Till det har vi goda förutsättningar inom ramen för våra fastighetsbestånd utveckla attraktiva bostadsrättsbyggrätter. Här är målet att produktionsstarta 100 bostadsrättslägenheter i samarbete med projektutvecklare, där vårt JV med Westkap kommer vara en viktig plattform för det här framöver. Allt som allt summerar det här till en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10%. Om vi går vidare till vårt fastighetsbestånd har vi inga förändringar sedan föregående kvartal.
Per Nilsson: Antalet lägenheter uppgår fortsatt till 4,573 lägenheter, där 83% av den uthyrbara ytan om 354,000 kvadratmeter utgörs av bostäder. Går vi vidare till vår utvecklingsportfölj har inga större förändringar skett sedan föregående kvartal. Samtliga projekt löper på enligt plan, vilket gör att utvecklingsportföljen fortsatt utgörs av 1,089 lägenheter och knappa 1,000 kvadratmeter kontor. Under inledningen av 2025 produktionsstartade vi ett större uppgraderingsprojekt i Rotebro i Sollentuna. Det här projektet har löpt på enligt plan, vilket gör att vi kommer att färdigställa det här under inledningen av nästa år. För att bibehålla en hög produktionstakt i våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar förbereder vi nu för nästa stora uppgraderingsprojekt. Det är det projekt ni ser på bilden här, vilket är vårt fastighetsbestånd i Rotsunda, även det i Sollentuna. Det är ett fastighetsbestånd som Byggmästare J. Mattson byggde på 50-talet och som består av 245 lägenheter och lokaler.
Per Nilsson: I det här projektet kommer vi ta ett helhetsgrepp om det här området. Att både arbeta med de enskilda byggnaderna genom att säkerställa den tekniska statusen i beståndet och i det också byta energisystem. Där bedömningen är att vi kommer kunna gå från en energianvändning på 130 kilowattimmar per kvadrat ned till 70. Vi kommer också renovera samtliga lägenheter och lyfta dem till ny produktionsstandard. I det här projektet kommer vi också se över mellanrummet mellan husen, där de kommersiella lokalerna spelar en viktig del för att utveckla serviceutbudet i området och skapa ett utbud som underlättar våra hyresgästers vardag och skapar också som helhet i det här projektet trygga, attraktiva boendemiljöer för många år framöver. Efter periodens utgång ingick vi entreprenadavtal med entreprenören Jiben för att genomföra det här projektet. Planeringen om att produktionsstarta det här till årsskiftet är i full gång.
Per Nilsson: Projektet kommer sedan att genomföras i etapper under ungefär ett och ett halvt år. Med det vill jag lämna över till Lars.
Lars Ingman: Tack Per. Då går vi vidare till koncernens resultaträkning för perioden januari till september 2026. Den underliggande verksamheten fortsätter att utvecklas positivt, där både driftsöverskott och förvaltningsresultat ökade jämfört med motsvarande period förra året. Hyresintäkterna ökade till SEK 533.2 million att jämföra med SEK 504.4 million föregående år. Den här ökningen förklaras av de årliga hyresjusteringarna, pågående lägenhetsuppgraderingar och ett framgångsrikt uthyrningsarbete inom det kommersiella beståndet, samt att Uppsala-förvärvet ingår från tillträdet den 1 juni 2026. Vidare, den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97.1%, vilket är 0.5% lägre jämfört med föregående kvartal. Den högre vakansgraden är tillfällig och den beror på en ökad investeringstakt för lägenhetsuppgraderingar och förberedelser inför de värdeskapande uppgraderingarna som planeras att genomföras och startas i Rotsunda vid årsskiftet. Om vi exkluderar lägenheter under uppgradering så uppgår uthyrningsgraden till 99.7%. Fastighetskostnaderna uppgick till SEK 138.1 million jämfört med SEK 132.4 million.
Lars Ingman: Den här ökningen drevs främst av högre taxebundna kostnader, en kall och snörik inledning av detta år och de tillkommande kostnaderna för beståndet i Uppsala, samt att vi också ser tillfälligt högre fastighetsadministrationskostnader till följd av inhyrd personal under perioden. Driftsöverskottet ökade med 6.2% till SEK 395.1 million och överskottsgraden uppgick därmed till de rekordhöga 74.1% för niomånadersperioden och till 76.6% under tredje kvartalet isolerat. De centrala administrationskostnaderna uppgick till SEK 40.5 million jämfört med SEK 39.3 million. I perioden ingår det engångskostnader om SEK 1.7 million som är hänförliga till organisatoriska förändringar. Vidare till finansnettot som uppgick till -SEK 151.1 million jämfört med SEK 154.8 million föregående år. Att utfallet är i nivå med föregående år förklarar sig främst av utdelningen från Turako om SEK 23.6 million, vilket motverkade effekten av de högre räntenivåerna och en större lånevolym efter genomförandet av förvärvet i Uppsala.
Lars Ingman: Förvaltningsresultatet ökade till SEK 200.5 million compared with SEK 177.9 million. Det motsvarar SEK 2.69 per aktie och därmed en tillväxt om 14.6%. Rensar vi för utdelningen från Turako så var tillväxten i förvaltningsresultat per aktie 1.2%. Slutligen, periodens resultat efter skatt uppgick till SEK 557.1 million, där resultatet inkluderar positiva värdeförändringar på fastigheter om SEK 338.5 million och förändringar på räntederivat om SEK 105 million. Vidare till nästa sida som handlar om fastighetsvärdet. Fastighetsvärdet vid början av perioden uppgick till SEK 14.5 billion och har ökat under den här niomånadersperioden till SEK 15.8 billion, som ni kan se till höger i grafen. Under perioden uppgick de totala investeringarna till SEK 1 billion och SEK 40 million. Av detta avstod SEK 790 million förvärvet i Uppsala och SEK 250 million var investeringar i nybyggnation, uppgraderingar och övriga investeringar. Under perioden frånträddes också fastigheter med ett bokfört värde om SEK 96 million.
Lars Ingman: De orealiserade värdeförändringarna uppgick till SEK 335.2 million för att vara noggrann. Den positiva värdeutvecklingen drevs främst av de värdeskapande investeringarna i nyproduktion och byggrätter om SEK 147.1 million. Lägenhetsuppgraderingar om SEK 53 million samt det förbättrade driftsnettot som bidrog med SEK 93 million totalt. Om vi tittar på det tredje kvartalet isolerat så uppgick värdeförändringen på fastigheter till SEK 103.1 million, där projektverksamhet och pågående uppgraderingar var de tydligaste värdedrivarna i kombination med stabila avkastningskrav och ett förbättrat driftsöverskott. Koncernens balansräkning går vi vidare till. Konstaterar förvaltningsfastigheterna SEK 15.8 billion och de totala tillgångarna SEK 16.6 billion. Eget kapital uppgick till SEK 6.9 billion och av det var det SEK 3.8 billion som var hänförligt till moderbolagets aktieägare, vilket motsvarar SEK 92.63 per aktie. Räntebärande skulder SEK 7.5 billion. Det är en ökning under året som främst är hänförligt till finansieringen av förvärvet i Uppsala. Belåningsgraden uppgick till 81% 47.6%, vilket är lägre än föregående kvartal.
Lars Ingman: Vilket främst förklaras med de stigande fastighetsvärden under perioden. Totalt sett understiger den aktuella belåningsgraden det långsiktiga målet, som är 50% belåningsgrad. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2.1 gånger, vilket är över det långsiktiga målet om minst 1.5 gånger. Det långsiktiga substansvärdet uppgick till SEK 109.31 per aktie och justerat för utdelning SEK 0.25 per aktie, som motsvarar en ökning med 9.4% jämfört med föregående år. Sen kan vi gå vidare till finansieringsbilden, där vi tittar på skuldportföljen och våra finansiella riskmått. Den utnyttjade kreditvolymen uppgick till SEK 7.5 billion och disponibel likviditet vid utgångna perioden uppgick till SEK 706 million. Den genomsnittliga kreditbindningstiden, inklusive lånelöften, uppgick till 2.1 år och av den utnyttjade kreditvolymen förfaller 24% inom ett år och 35% inom ett till två år.
Lars Ingman: Genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2.5 år och den genomsnittliga räntan inklusive effekter av räntederivat uppgick till 3.26%, jämfört med 3.17% vid utgången av föregående kvartal. Bolaget har vidare ränteswappar om nominellt SEK 6.8 billion och marknadsvärdet av dessa räntederivat uppgick till +SEK 118.8 million. Räntetäckningsgraden uppgick då till 2.1 gånger för perioden och finansieringsprofilen ger oss, som vi ser det, en god ränteberedskap. Men där förändringar i marknadsräntorna successivt kommer och får genomslag och påverkar räntekostnaden över tid. Avslutningsvis går vi igen över till bilden över aktuell intjäningsförmåga per 13 September. Den här tabellen visar en ögonblicksbild över den årliga intjäningsförmågan och ska inte ses som en prognos. Hyresvärdet uppgick till SEK 753.5 million och har stigit sedan förra kvartalet, främst på grund av en ökad rörlig debitering av förbrukningskostnader och intäkter från externa garage. Vakanser och rabatter ökade till SEK 21.6 million från SEK 18.2 million.
Lars Ingman: Det här är främst på grund av tillfälliga vakanser i samband med ökad volym av pågående och planerade ROT-projekt, inklusive det projekt som omnämndes tidigare, nämligen Rotsunda. Netto så ökade hyresintäkterna till SEK 731.9 miljoner. Driftöverskottet uppgick till SEK 535.9, vilket är SEK 1.3 miljoner högre jämfört med föregående kvartal och där central administration bedöms vara i princip flat mot föregående period och där överskottsgraden beräknas uppgå till 73.2%, vilket också är paritet med föregående kvartals intjäningsförmåga. Tittar vi på finansnettot så uppgår det här till SEK 268.2 miljoner, vilket är en försämring med SEK 9.6 miljoner. Det här speglar en stigande räntenivå som vi har sett under kvartalet i marknadsräntorna. Därmed förvaltningsresultatet slutligen intjäningsförmåga uppgick till SEK 214.6 miljoner att jämföras med SEK 223.5 föregående utgången av juni. Den här nedgången förklaras huvudsakligen av högre räntekostnader som en följd av de stigande marknadsräntorna vi har sett sedan sommaren. Därmed över till Per.
Per Nilsson: Tack Lars. Om vi ska avsluta med att summera det tredje kvartalet så fortsätter vi att ha en positiv värdeutveckling i vårt fastighetsbestånd. Vi upplever högre marknadsräntor, vilket påverkar kvartalets förvaltningsresultat. Vi har fortsatt ha en aktiv kapitalallokering där återköp kompletterar våra investeringar i vår tillväxtplan och där den starka operationella utvecklingen vi haft nu möjliggör en högre tillväxtambition framåt med reviderat finansiellt mål. Med det är vi klara med presentationen och öppnar upp för frågor.
Operator 2: If you wish to ask a question, please dial star 5 on your telephone keypad to enter the queue. If you wish to withdraw your question, please dial star 5 again on your telephone keypad. As a reminder, if you wish to ask a question, please dial star 5 on your telephone keypad. There are no more questions at this time. So I hand the conference back to the speakers for any closing comments.
Per Nilsson: Då vill vi avsluta med att tacka för ert deltagande i dagens call och hälsa er tillbaka igen den 12 februari 2027 när vi presenterar vår bokslutskommuniké för 2026. Tack för i dag!
Operator 2: The host has ended this call. Goodbye.
