Operator 1: Activité commerciale pour le Q3 2026. Pour la première partie, les participants seront en mode écoute seulement. Pendant la session de questions-réponses, les participants peuvent poser des questions en composant #5 sur le clavier de leur téléphone. Je vais maintenant passer la parole à Véronique Bédague, Présidente-Directrice générale. Madame, c'est à vous.
Véronique Bédague: Merci beaucoup. Bonsoir à toutes et à tous. Merci de nous rejoindre pour ce webcast consacré à notre activité des 9 premiers mois de l'année. Je suis accompagnée ce soir de Pierre-Henry Pouchelon, Directeur général adjoint. Je vais partager avec vous les grands messages de cette publication, puis Pierre-Henry reviendra en détail sur l'activité commerciale et le chiffre d'affaires avant de conclure sur nos perspectives. Comme à chaque fois, vous aurez la possibilité de nous poser vos questions à l'issue de notre présentation. Commençons par les principaux messages de ces 9 premiers mois sur lesquels je reviendrai ensuite un par un. Premier message: nous confirmons la guidance 2026, c'est-à-dire un ROC Nexity en hausse et la poursuite de la baisse du ratio de levier. Cette confirmation intègre la dégradation de l'environnement constaté au Q3.
Véronique Bédague: J'y reviendrai, mais je veux insister sur un point: la trajectoire du ROC 2026 ne dépend pas du contexte actuel. Elle s'appuie sur les transformations engagées et sur les leviers que nous maîtrisons et que nous actionnons depuis 2023. Deuxième message: notre activité commerciale reste en ligne avec la tendance du H1, dans un marché en fort recul, -18% selon la FPI au H1, avec des ventes au détail qui semblent même mieux résister que le marché au Q3. Nous avons signé près de 5,400 réservations sur la période. Comme chaque année, les signatures, je vous le rappelle, de nos ventes en blocs restent concentrées sur le Q4. Troisième message: le logement est désormais une priorité politique de premier plan, en France comme en Europe, et nous pensons que des mesures plus structurantes s'imposeront dans le PLF 2028.
Véronique Bédague: Quatrième message: le contexte macroéconomique s'est durci depuis l'été et cette dégradation s'installe dans la durée. Ce qui confirme, je vous le rappelle, le décalage de la reprise que j'avais évoqué devant vous fin juillet. C'est la raison pour laquelle Nexity amplifie sa transformation pour adapter le groupe à un bas de cycle dont l'ampleur et la durée s'accentuent. Nous poursuivons le renforcement de notre structure financière et l'adaptation de nos organisations à la réalité du cycle. Confirmation de la guidance. Je reviens un instant sur notre premier message, qui est évidemment un message essentiel, confirmation de la guidance. Je l'ai dit, elle repose sur des leviers que nous maîtrisons et que nous actionnons depuis 2023.
Véronique Bédague: D'une part, une trajectoire embarquée d'amélioration du ROC, la recomposition des marges de l'aménagement et de la promotion, la contribution positive de nos activités d'exploitation et les effets du plan d'économie de coûts, soit EUR 100 million d'économies réalisées à la fin de cette année. D'autre part, la poursuite de la discipline financière par la sélectivité dans le développement de nos opérations. Ce sont des leviers qui sont indépendants du cycle. C'est ce qui nous permet, en intégrant la dégradation constatée au Q3 et sous réserve de l'absence de nouvelle dégradation significative de l'environnement, de confirmer l'amélioration de notre rentabilité opérationnelle et la poursuite de la baisse du ratio de levier. Indicateurs clés sur ces 9 premiers mois. Je passe rapidement dessus parce que Pierre-Henry Pouchelon y reviendra en détail. Notre offre, vous le savez, elle reste de très grande qualité et très sélective.
Véronique Bédague: On est à plus de 80% en zone tendue. On a un taux de précommercialisation de 73% et un délai d'écoulement inférieur à 6 mois et très inférieur à la moyenne du marché. Nous avons signé plus de 5,400 réservations sur 9 mois, dont environ 3,100 de vente au détail, en recul de 10% en ligne avec la tendance du H1, des chiffres qui intègrent un mois de septembre affecté par le durcissement du contexte. Troisième élément, le logement, priorité politique de premier plan. Avant d'évoquer l'environnement macroéconomique du Q3 que vous connaissez, je voudrais partager avec vous un point positif. Nous avions déjà évoqué la prise de conscience transpartisane de l'urgence à agir sur le logement, elle se confirme. Le logement s'impose comme un sujet de revendication dans les mobilisations contre la vie chère en France et en Europe, Espagne, Portugal, Italie.
Véronique Bédague: Par conséquent, comme une priorité politique dans les programmes de la prochaine élection présidentielle française. Le PLF 2027, bien qu'incertain à ce stade, envoie de premiers signaux en faveur de l'accession avec le PTZ parentalité et le relèvement du don familial en complément du statut du bailleur privé. Nous pensons que des mesures beaucoup plus structurantes s'imposeront dans le PLF 2028, qui sera présenté à l'automne 2027 et sera le premier budget du prochain quinquennat. Contexte macroéconomique. J'en viens au durcissement de l'environnement macroéconomique sur le Q3. Le conflit au Moyen-Orient, que beaucoup d'observateurs pensaient bref, s'étend désormais sur 7 des 9 mois de la période de cette communication. Il alimente le ralentissement de l'économie française et la remontée de l'inflation à +3% sur un an en septembre. Les carburants ont fortement augmenté depuis janvier, +30% en moyenne pour l'essence, 48 pour le gazole.
Véronique Bédague: Dans le même temps, les taux longs remontent, l'OAT 10 ans est autour de 5% et le taux moyen des crédits immobiliers de septembre atteint 3.4% plus 15 basis points par rapport à juin et 3.82% sur 25 ans pour le cœur de cible des primo-accédants. Pour notre activité, cela se traduit par trois conséquences directes : baisse du pouvoir d'achat des ménages, hausse des taux et, par voie de conséquence, une baisse de la capacité d'emprunt et un attentisme préélectoral qui touche notamment les investisseurs. La requalification du cycle dont je vous avais entretenu en juillet se confirme donc. 2026 et 2027 seront des années de pré-bas de cycle. 2028 devrait être une année de transition portée par des mesures logement du PLF 2028 et nous n'attendons pas de reprise avant 2029-2030.
Véronique Bédague: Nous prenons acte de cette dégradation que je vous ai déjà annoncée fin July, dans un bas de cycle dont l'ampleur et la durée s'accentuent. J'ai engagé avec mon équipe des chantiers ciblés pour adapter le groupe autour de deux axes. Premier axe: renforcement de notre structure financière avec trois actions. Tout d'abord, nous bénéficions de la confiance renouvelée de nos partenaires bancaires dans le groupe et dans notre stratégie. Nous avons engagé dans ce contexte, et comme on vous l'avait dit en July, de manière anticipée, des négociations avec notre pool bancaire pour proroger la ligne de crédit dont la maturité est February 2028 et les GFA, les garanties financières d'achèvement, qui garantissent à nos clients l'achèvement des ouvrages. La finalisation est attendue dans les prochaines semaines.
Véronique Bédague: Deuxièmement, nous concentrons plus que jamais notre développement sur des opérations sécurisées commercialement en zone tendue et dans une stricte maîtrise de l'exposition bilantielle du groupe. Enfin, nous initions une revue stratégique du portefeuille d'activités hors promotion immobilière. Second axe: adaptation continue de nos organisations au cycle. Nous poursuivons la revue de nos organisations, de notre portefeuille de marques et de nos frais généraux. L'objectif est clair: renforcer notre structure financière, protéger notre bilan et dimensionner durablement le groupe pour un bas de cycle plus bas afin de poursuivre la recomposition de nos marges au rythme que nous attendons. Je laisse maintenant la parole à Pierre-Henry, qui va vous présenter en détail l'activité commerciale et le chiffre d'affaires des neuf premiers mois avant de revenir sur nos perspectives.
Pierre-Henry Pouchelon: Merci Véronique. Bonsoir à toutes et tous. Je vais maintenant détailler l'activité commerciale des neuf premiers mois, puis le chiffre d'affaires avant de conclure sur nos perspectives. Sur l'activité commerciale, cette slide donne la vue d'ensemble des neuf premiers mois. Trois chiffres avant de rentrer dans le détail: 5,394 réservations. C'est un recul de -10% sur le détail, un backlog de EUR 3.5 billion à fin September, qui représente 1.6 an d'activité, que nous continuons de recharger de manière sélective avec des opérations aux marges d'engagement cible. En tertiaire, EUR 23 million de prise de commandes, essentiellement en région, dans un marché qui, lui, évolue toujours, vous le savez, en bas de cycle. Je commence par l'offre commerciale. Notre offre, et c'est peut-être le principal message, elle est dérisquée, elle compte 4,891 lots, elle est en baisse de 4%.
Pierre-Henry Pouchelon: 92% de cette offre est en zone tendue, c'est 15 points de plus qu'en 2022 et elle est éligible à 100% au prêt à taux zéro. 44% de cette offre est en cours de travaux et plus de 80% de ces lots sont livrables à plus de six mois. Le délai d'écoulement reste inférieur à six mois, contre plus de 20 mois pour le marché, ce qui sécurise la rotation de l'offre. Le nombre de logements achevés invendus est non significatif. Les lancements de l'année sont tous pré-commercialisés en moyenne à hauteur de 73%. Nous avons une offre commerciale qui est attractive dans un contexte où la solvabilité des ménages est sous contrainte. Notre enjeu, c'est de proposer une offre attractive adaptée à la demande et calibrée sur le pouvoir d'achat de nos clients.
Pierre-Henry Pouchelon: Pour l'illustrer, depuis le 21 septembre, nous menons une campagne nationale active qui cible les accédants. En plus des frais de notaire offerts, elle propose une remise pouvant atteindre 4% du prix du bien, soit jusqu'à EUR 34,000. Côté investisseur, 100% de notre offre est éligible au dispositif Jeanbrun, hors produits spécifiques, et nous estimons détenir environ 20% de parts de marché sur ce dispositif. Nous avons également annoncé il y a une dizaine de jours un partenariat inédit avec La Redoute. Plus de 500 logements de notre offre peuvent désormais être visités en 3D, meublés virtuellement, avec plus de 350 références La Redoute. Cette innovation aide nos clients, en particulier les accédants, à se projeter et renforce in fine l'intention d'achat. Justement sur les réservations, sur les 9 mois, nous avons enregistré 5,394 réservations.
Pierre-Henry Pouchelon: Les ventes au détail aux particuliers, c'est 3,094 lots, elles reculent de 10% et sont en ligne avec le H1. Selon Adéquation, les ventes au détail du marché reculent de 14% sur les 8 premiers mois de l'année. Nos ventes au détail résistent donc mieux que le marché et même avec un Q3 qui est isolé à -12% quand le marché semble plutôt en recul de 20% à 25%. Ce sont les accédants qui souffrent le plus, à -18% sous l'effet des taux et de la baisse du pouvoir d'achat. Les investisseurs particuliers, eux, sont stables, représentant 27% du mix avec 1,465 réservations. Nexity a donc pris 20% de parts de marché sur le dispositif Jeanbrun, avec plus de 260 réservations depuis sa mise en place au Q1, contre environ 200 à fin juin.
Pierre-Henry Pouchelon: Des chiffres pour le marché et pour Nexity qui traduisent toutefois l'attentisme accru des investisseurs depuis l'été. Les ventes en blocs représentent 2,300 lots sur 9 mois, avec un calendrier de signature des ventes en blocs qui n'est pas linéaire sur l'année et très concentré sur le Q4. Je rappelle que le Q4 2025 avait représenté 3,800 lots en signature, soit 50% des ventes en blocs de l'année. Comme chaque année, le Q4 sera donc déterminant et nous ferons un point complet lors de nos résultats annuels. Sur les services, un mot, à commencer par l'exploitation où les taux d'occupation restent élevés. Studéa, leader des résidences étudiantes privées, exploite 138 résidences à fin septembre. C'est environ 17,000 lots dans 54 villes, avec un taux d'occupation de 97% sur 12 mois glissants.
Pierre-Henry Pouchelon: Ce taux d'occupation est à fin septembre et prend en compte la campagne de commercialisation qui s'est déroulée tout l'été pour l'année étudiante qui vient. Dans le coworking, nous comptons 86 sites, soit plus de 170,000 mètres carrés, avec un taux d'occupation d'environ 83%. Côté distribution, la partie droite de la slide fait le point sur le partenariat stratégique avec le groupe BPCE dans la distribution de logements neufs et réhabilités. Après l'annonce, vous le savez, du projet de partenariat le 2 juillet dernier, Nexity et BPCE ont signé l'accord-cadre le 17 octobre. Il prévoit donc la création d'une entreprise commune dédiée à la sélection, à l'acquisition et à la structuration d'une offre de programmes immobiliers neufs ou réhabilités en France. Sourcées auprès des promoteurs, la consolidation par BPCE des opérations de distribution réalisées auprès des Banques Populaires et des Caisses d'Épargne.
Pierre-Henry Pouchelon: Le partenariat doit prendre effet en décembre 2026 et nous donnerons à ce moment-là les impacts financiers de ce partenariat. Notre chiffre d'affaires s'établit à près de EUR 1.6 billion sur les 9 premiers mois. Il est en recul de 17%. Le résidentiel, qui représente 79% du chiffre d'affaires, recule de 20% comme anticipé. C'est le reflet, via la reconnaissance à l'avancement, de la baisse des réservations embarquées depuis 2022. Le tertiaire ne représente que 3% du chiffre d'affaires, en ligne avec un marché toujours en bas de cycle. Le chiffre d'affaires des services est quasi stable à EUR 292 million.
Pierre-Henry Pouchelon: L'exploitation, qui représente environ 80% du chiffre d'affaires des services, progresse de 2%, tirée par des taux d'occupation élevés, mais dans une croissance du parc maîtrisée, notamment en coworking, vous le savez, puisque nos priorités sont la rentabilité et la gestion du cash de ces activités. La distribution recule de EUR 13 million, soit -18%. Cette évolution reflète la baisse du volume d'actes enregistrés en lien avec le marché, ainsi qu'un effet de base lié à la livraison du projet Carré Invalides, qui avait généré beaucoup d'actes en 2025. À noter par ailleurs que les activités à l'international, en gestion extinctive comme vous le savez, donc exclues du périmètre Nexity, contribuent au chiffre d'affaires des 9 premiers mois à hauteur de EUR 22 million, du fait de la livraison de lots en Italie et de la cession d'un terrain en Allemagne.
Pierre-Henry Pouchelon: Pour conclure sur nos perspectives, je reviens sur la guidance 2026 communiquée en février dernier. Nous la confirmons à nouveau : amélioration de la rentabilité opérationnelle avec un ROC Nexity en hausse sur 2026 et poursuite de la baisse du ratio de levier avec un retour le plus rapidement possible sous la cible de 3.5x au plus tard en 2027. Cette confirmation intègre la dégradation de l'environnement constaté au Q3, mais je le répète, notre trajectoire 2026 ne dépend pas d'un retournement du cycle. D'ici la publication de nos résultats annuels le 24 février prochain, toutes nos actions seront concentrées sur les chantiers évoqués par Véronique Bédague, la poursuite du renforcement de notre structure financière d'une part et l'adaptation de nos organisations d'autre part. Je vous remercie de votre attention et nous sommes, avec Véronique Bédague, maintenant à votre disposition pour répondre à vos questions.
Operator 1: Pour rappel, si vous souhaitez poser une question, veuillez composer la touche # puis 5 sur le clavier de votre téléphone pour entrer dans la file d'attente. Si vous souhaitez retirer votre question, veuillez composer la touche # puis 6 sur le clavier de votre téléphone. La prochaine question vient de Ibrahim Omani de la part de CIC CIB. Votre ligne est ouverte, allez-y.
Ibrahim Omani: Bonsoir Véronique, bonsoir Pierre-Henri, merci de cette présentation. Je vais poser mes questions déjà. Je pense que le fait que vous ayez confirmé la guidance est plutôt un point très positif malgré l'environnement de plus en plus difficile. Mais ma question, justement, c'est sur le wording. C'est ma première question sur le wording, puisqu'on sent quand même que vous êtes un peu plus prudents, peut-être pas sur 2026, vu que vous confirmez la guidance, mais surtout pour après 2026. Mais de l'autre côté, on sent, Véronique, que vous avez un sentiment que vous partagez jusqu'au Nexity, qu'à partir de 2027, on va avoir des incitations supplémentaires à l'accès à la propriété. Donc je voudrais avoir votre sentiment, justement, pour après 2026. Ma deuxième question, c'est sur la branche services. On voit un chiffre d'affaires qui a reculé au Q3 alors qu'il progressait au H1.
Ibrahim Omani: Déjà, la raison qui explique cette baisse et ensuite quel effet sur la marge. Enfin, ma troisième question, c'est sur les investisseurs résidentiels, donc sur le résidentiel, sur les investisseurs particuliers. On a une forte baisse. Vous avez expliqué votre prise de parts de marché sur le neuf. Est-ce que vous voyez des anticipations? À partir de quand vous pourriez anticiper un rebond sur le résidentiel compte tenu de réservations promotions qui sont à -20% si je prends les chiffres du marché?
Pierre-Henry Pouchelon: Peut-être je vais faire un petit mot général sur la politique. Je pense que ce que je vous ai dit tout à l'heure, c'est qu'on a connu des années différentes, une vraie prise de conscience de tous les responsables politiques du danger que représente la crise du logement. Je pense que les manifestations sur le pouvoir d'achat, c'est d'abord des sujets, pas que, mais des sujets de logement. Donc il y a une vraie prise de conscience en France, j'ai l'impression qu'il n'y a pas qu'en France, de cette nécessité d'intervenir sur le logement. J'ai dit aussi que le projet de loi de finances qui avait été déposé par le gouvernement comportait des mesures logement pour les familles, etc. Donc c'était un bon signe.
Pierre-Henry Pouchelon: Évidemment, personne ne sait ce que va devenir ce budget puisque je vous passe la description des affres de la discussion budgétaire au Parlement, mais pour moi, c'est un bon signe. Et on voit bien que dans les programmes aujourd'hui, il y a effectivement une vraie préoccupation de logement. Vous avez vu que Marine Le Pen est entrée en campagne sur le sujet du logement. Il y a une politique de logement chez LFI et il y en aura forcément dans le bloc central une fois qu'ils seront d'accord sur le candidat. Donc, il va y avoir de toute façon des mesures logement. Je ne suis pas capable de vous dire quelles elles sont, mais il y en aura forcément. Simplement, je pense qu'il faudra attendre un projet de loi de finances pour 2028, donc voté fin 2027. Donc, on verra ça arriver dans le PLF 2028.
Pierre-Henry Pouchelon: Alors, pour vous répondre sur les 2 questions qui restent, je vais commencer par les services. C'est en fait un effet parc, puisque notamment sur le coworking, vous pourrez le voir dans les annexes du CP, le nombre de sites est en baisse, puisque vous le savez, on a mis la priorité sur la rentabilité et la génération de cash, donc on est moins dans la croissance du parc. Vous avez un petit effet de base par rapport à 2025. Sur la guidance, ce qu'il faut surtout retenir, c'est qu'on la confirme, qu'elle ne dépend pas du contexte, qu'on ne veut pas qu'elle dépende du contexte.
Pierre-Henry Pouchelon: Donc on amplifie la transformation de Nexity, l'adaptation de Nexity aux bas de cycle qui, comme l'a dit Véronique, s'accentuent en magnitude et en durée, pour justement poursuivre notre trajectoire et recomposer nos marges au rythme prévu, nous désendetter et aller chercher le ratio de levier autour de 3,5 qui, vous le savez, sont les principales actions que poursuit le management depuis maintenant plusieurs mois et sur lesquelles nous maintenons la pression et les actions en leur faveur.
Operator 1: Merci. Et pour-
Pierre-Henry Pouchelon: Oui?
Operator 1: From BNP Paribas. Please, go ahead.
[Analyst] (BNP Paribas): Hello, good afternoon. Je voulais savoir sur l'obligation convertible 2028. Vous avez dit que la loi de finances est en discussion. Vous êtes à quelques semaines de finaliser le RCF. Donc est-ce que vous allez faire une annonce? Est-ce que cela précède la discussion sur l'obligation? Est-ce que vous pouvez partager avec nous quelques réflexions sur où vous en êtes sur le refinancement de cette obligation? Est-ce que cela sera sur les mêmes bases? Est-ce que ce sera une autre émission convertible ou un autre instrument? Surtout, quel est le délai prévu compte tenu du resserrement des conditions? Donc ce serait sans doute dans un délai relativement rapproché. Est-ce que vous envisagez d'avoir une note attribuée? Ensuite, j'ai une question sur le partenariat avec la BPCE. La dernière fois, vous avez dit qu'il y aurait peut-être des produits de cession.
[Analyst] (BNP Paribas): Est-ce que vous pouvez nous parler du timing, des délais?
Pierre-Henry Pouchelon: Merci pour cette question. Je vais répondre tout d'abord à la deuxième question. En ce qui concerne la BPCE, le partenariat, comme je l'ai dit dans la présentation, nous allons partager cela avec lui, c'est-à-dire tous les impacts financiers au mois de décembre, lorsque ce partenariat sera entré en vigueur, c'est-à-dire ce sera juste après le closing. Donc il faut que vous attendiez jusqu'au mois de décembre. Pour ce qui est de la première question, comme nous l'avons dit, nous sommes en cours de renégociation de nos lignes de crédit qui sont effectives jusqu'en 2028 et nous allons finaliser cette discussion dans les semaines à venir. Je rappelle que la liquidité de Nexity nous permet d'atteindre toutes les échéances de remboursement et nous avons accès à d'autres sources de liquidités, y compris le marché, les émissions d'obligations, mais nous ne partageons pas avec vous notre calendrier.
Pierre-Henry Pouchelon: Nous avons une approche opportuniste à cet égard.
Operator 1: Pour rappel, si vous souhaitez poser une question, veuillez composer la touche dièse puis 5 sur le clavier de votre téléphone pour entrer dans la file d'attente. La prochaine question vient de Johan Séim de la part de Oddo BHF. Votre ligne est ouverte, allez-y.
Johan Séim: Oui, bonjour, merci de prendre ma question. Une première question sur la revue de portefeuille d'activités hors promotion immobilière que vous soulignez. Vous avez déjà évoqué à plusieurs reprises que l'activité de coworking pouvait être cédée partiellement. Est-ce que cette initiation de revue de portefeuille inclut maintenant d'autres actifs, notamment Studéa? Est-ce que vous pensez à une potentielle cession de Studéa? C'est ma première question. La deuxième question sur la confiance renouvelée des partenaires bancaires. De ce que je comprends, on va avoir une prorogation de la RCF. Est-ce que vous pouvez partager avec nous si on aura les mêmes conditions, que ce soit de taille, de seniorité, de covenant ou alors est-ce qu'on peut imaginer que notamment la taille sera revue en baisse? Merci beaucoup.
Pierre-Henry Pouchelon: Je vais commencer par la dernière question. Comme c'est une négociation et tant qu'elle n'est pas signée, on ne la partagera pas. On partagera les éléments, comme on le dit dans le communiqué de presse, dans les prochaines semaines. Nous avançons bien et vigoureusement avec nos partenaires bancaires sur ce sujet-là et on détaillera tout ça dès qu'on pourra. Sur la revue stratégique de portefeuille d'activités, comme c'est dit, c'est une revue stratégique, donc ça veut dire que chaque actif qui n'est pas dans l'activité de promotion immobilière, on va le regarder pour définir non pas que le sujet cession, mais c'est maintien, cession, partenariat. On va regarder tout ça au regard du contexte, des synergies dans Nexity et du cycle dans lequel nous sommes.
Johan Séim: Bien, merci.
Operator 1: Il n'y a plus de questions pour le moment. Je rends donc la parole aux intervenants pour conclure la réunion.
Operator 2: No further questions, I will hand over to the organizers. Thank you all very much for attending the webcast and have a very good evening. Thank you.
