Q2 2026 Log Commercial Properties e Participacoes SA Earnings Call
Speaker #2: Olá, senhoras e senhores. Bom dia. Sejam bem-vindos à videoconferência de resultados da Log Commercial Properties referente aos resultados do 2o trimestre de 2026. Estão presentes hoje conosco: Sérgio Fischer, CEO; Rafael Saliba, CFO e diretor de relações com investidores; e Henrique Schuffner, diretor de finanças e relações com investidores.
Operator 2: Olá, senhoras e senhores, bom dia. Sejam bem-vindos à videoconferência de resultados da Log Commercial Properties referente aos resultados do Q2 de 2026. Estão presentes hoje conosco Sérgio Fischer, CEO, Rafael Saliba, CFO e diretor de relações com investidores, e Henrique Schuffner, diretor de finanças e relações com investidores. Informamos que a apresentação está sendo gravada e traduzida simultaneamente. A tradução está disponível clicando no botão "Interpretation". Para aqueles ouvindo a videoconferência em inglês, há a opção de silenciar o áudio original em português clicando em "Mute original audio". Durante a apresentação da companhia, todos os participantes estarão com o microfone desabilitado. Em seguida, daremos início à sessão de perguntas e respostas. Para fazer perguntas, clique no ícone Q&A e digite seu nome e companhia. Ao ser anunciado, uma solicitação para ativar seu microfone aparecerá na tela e então você deve ativar o seu microfone para fazer perguntas.
Speaker #2: Informamos que a apresentação está sendo gravada e traduzida simultaneamente. A tradução está disponível clicando no botão "Interpretation". Para aqueles ouvindo a videoconferência em inglês, há a opção de silenciar o áudio original em português clicando em "Mute Original Audio".
Speaker #2: Durante a apresentação da companhia, todos os participantes estarão com o microfone desabilitado. Em seguida, daremos início à sessão de perguntas e respostas. Para fazer perguntas, clique no ícone "Q&A" e digite seu nome e companhia.
Speaker #2: Ao ser anunciado uma solicitação para ativar seu microfone, aparecerá na tela, e então você deve ativar o seu microfone para fazer perguntas. Esclarecemos que, eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Log, metas operacionais e financeiras, constituem-se em projeções da diretoria da companhia, que podem ou não ocorrer.
Operator 2: Esclarecemos que eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência relativa às perspectivas de negócios da Log, metas operacionais e financeiras, constituem-se em projeções da diretoria da companhia, que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que fatores políticos, macroeconômicos e outros fatores operacionais podem afetar o futuro da companhia e conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações futuras. Para abrir a videoconferência de resultados do Q2 de 2026, passo a palavra para Sérgio Fischer.
Speaker #2: Investidores devem compreender que fatores políticos, macroeconômicos e outros fatores operacionais podem afetar o futuro da companhia e conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações futuras.
Speaker #2: Para abrir a videoconferência de resultados do 2o trimestre de 2026, passo a palavra para Sérgio Fischer.
Speaker #3: Bom dia a todos. E obrigado por participarem do call de resultados do 2o trimestre da Log. A companhia segue inserida em mercado logístico aquecido e sustentado por fundamentos estruturais sólidos no Brasil.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Bom dia a todos e obrigado por participarem do call de resultados do Q2 da Log. A companhia segue inserida em um mercado logístico aquecido e sustentado por fundamentos estruturais sólidos no Brasil. A expansão do e-commerce, a escassez de ativo classe A e a valorização dos aluguéis continuam impulsionando a demanda por empreendimentos logísticos de alta qualidade. Neste contexto, a Log dispõe do land bank necessário para suportar seu plano de crescimento e apresenta capacidade comprovada de execução, posicionando de forma competitiva para capturar as oportunidades desse ciclo. Encerramos o H1 de 2026 com resultados que reforçam a consistência de nossa execução e a solidez da nossa plataforma logística. Trimestre após trimestre, seguimos demonstrando que nosso desempenho operacional é resultado de combinação entre a seleção criteriosa de mercados, o desenvolvimento de ativos de alta qualidade e um relacionamento próximo e estratégico com nossos clientes.
Speaker #3: A expansão do e-commerce, a escassez de ativo classe A e a valorização dos aluguéis continuam impulsionando a demanda por empreendimentos logísticos de alta qualidade.
Speaker #3: Neste contexto, a Log dispõe de lending banking necessário para suportar seu plano de crescimento, e apresenta capacidade comprovada de execução posicionando de forma competitiva para capturar as oportunidades desse ciclo.
Speaker #3: Encerramos o 1o semestre de 2026 com resultados que reforçam a consistência de nossa execução e a solidez da nossa plataforma logística. Trimestre após trimestre, seguimos demonstrando que nosso desempenho operacional é resultado de combinação entre a seleção criteriosa de mercados, o desenvolvimento de ativos de alta qualidade, e relacionamento próximo e estratégico com nossos clientes, tudo isso apoiado pelo fundamento robusto do setor.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Tudo isso apoiado pelos fundamentos robustos do setor. No Q2, entregamos 81,500 m² de ABL nos empreendimentos Log Gravataí II, no Rio Grande do Sul, e Log São José do Rio Preto, em São Paulo. Ambos foram concluídos com 100% de pré-locação, evidenciando a aderência dos nossos projetos à demanda do mercado. As entregas foram realizadas a um yield on cost médio de 13.1%. No acumulado do H1, totalizamos 147,000 m² entregues, distribuídos em four empreendimentos, todos também com 100% de pré-locação. A vacância estabilizada encerrou o quarter em 1%, refletindo a qualidade e a diversificação da nossa base de clientes. A absorção bruta foi de 108,000 m² no quarter. Já no H1, foi de 294,000 m², um crescimento de 24.5% em relação ao mesmo período de 2025, o que reforça a força e a consistência da demanda por nossos ativos.
Speaker #3: No 2o trimestre, entregamos 81,5 mil m2 de ABL, nos empreendimentos Log Gravataí 2, no Rio Grande do Sul, e Log São José do Rio Preto, em São Paulo.
Speaker #3: Ambos foram concluídos com 100% de pré-alocação evidenciando a aderência dos nossos projetos à demanda do mercado. As entregas foram realizadas a income cost médio de R$ 13,1%.
Speaker #3: No acumulado do semestre, totalizamos R$ 147 mil m2 entregues, distribuídos em 4 empreendimentos, todos também com 100% de pré-alocação. A vacância estabilizada encerrou o trimestre em 1%, refletindo a qualidade e a diversificação da nossa base de clientes.
Speaker #3: A absorção bruta foi de R$ 108 mil m2 no trimestre, já no semestre foi de R$ 294 mil m2, crescimento de 24,5% em relação ao mesmo período de 2025.
Speaker #3: O que reforça a força e a consistência da demanda por nossos ativos. O ticket médio atingiu R$25 por m², alta de 18% em 12 meses.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: O ticket médio atingiu BRL 25 por metro quadrado, alta de 18% em 12 meses. O same client rent foi de 1.8% acima da inflação, marcando o 16th quarter consecutivo de crescimento real de aluguéis. No pipeline de desenvolvimento, encerramos o quarter com 848,000 m² de ABL em construção, distribuído em 17 canteiros de obra, o maior volume simultâneo de desenvolvimento da história da Log. Esses projetos estão presentes em 13 estados, com presença nas principais regiões metropolitanas do país. O programa Log 2 Milhões segue seu cronograma. Até o fim do quarter, já concluímos a entrega de 434,000 m² de ABL, enquanto o restante do pipeline está em construção ou em terrenos já contratados, garantindo elevada previsibilidade de crescimento.
Speaker #3: O same client rent foi de R$ 1,8% acima da inflação, marcando o 16o trimestre consecutivo de crescimento real de aluguéis. No pipeline de desenvolvimento, encerramos o trimestre com R$ 848 mil m2 de ABL em construção, distribuído em 17 canteiros de obra, o maior volume simultâneo de desenvolvimento da história da Log.
Speaker #3: Esses projetos estão presentes em 13 estados, com presença nas principais regiões metropolitanas do país. O programa Log 2 Milhões segue seu cronograma. Até o fim do tri, já concluímos a entrega de 434 mil m2 de ABL, enquanto o restante do pipeline está em construção, ou em terrenos já contratados, garantindo elevada previsibilidade de crescimento.
Speaker #3: A Log encerra o semestre com o maior ciclo de expansão da sua história, reforçando a confiança em sua capacidade de capturar a demanda estrutural e continuar gerando valor sustentável aos seus acionistas no longo prazo.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: A Log encerra o H1 com o maior ciclo de expansão da sua história, reforçando a confiança em sua capacidade de capturar a demanda estrutural e continuar gerando valor sustentável aos seus acionistas no longo prazo. Seguimos comprometidos com a entrega de ativos de alta qualidade, estrategicamente localizados e com demanda comprovada, consolidando o posicionamento da Log como uma das principais plataformas logísticas do Brasil. Muito obrigado.
Speaker #3: Seguimos comprometidos com a entrega de ativos de alta qualidade, estrategicamente localizados e com demanda comprovada, consolidando o posicionamento da LOG como uma das principais plataformas logísticas do Brasil.
Speaker #3: Muito obrigado.
Speaker #2: A Log segue executando com disciplina sua estratégia de gestão de capital para geração de valor aos acionistas. Além de termos liquidados neste trimestre a transação de venda de ativos para o ILCP 11, anunciamos recentemente a venda do ativo Recife 2 por R$ 210 milhões com margem bruta de 41% e valor em linha com o ENEV.
Rafael Saliba: A Log segue executando com disciplina sua estratégia de gestão de capital para geração de valor aos acionistas. Além de termos liquidado neste quarter a transação de venda de ativos para o ILCP11, anunciamos recentemente a venda do ativo Recife II por BRL 210 million, com margem bruta de 41% e valor em linha com o NAV. No acumulado de 2026, quando concretizada a transação, a companhia terá concluído aproximadamente BRL 1.3 billion em vendas de ativos correspondentes à reciclagem de 388,000 m² de ABL, com margem bruta média de 33%, sempre em linha com o NAV. Esse histórico reforça a liquidez dos nossos ativos e a consistência na execução de reciclagem de ativos em diferentes cenários de mercado. Seguimos expandindo nossa plataforma de serviços com crescimento acelerado de receitas recorrentes asset light.
Speaker #2: No acumulado de 2026, quando concretizada a transação, a companhia terá concluído aproximadamente R$ 1,3 bilhão em vendas de ativos, correspondentes à reciclagem de 388 mil m2 de ABL com margem bruta média de 33%, sempre em linha com o ENEV.
Speaker #2: Esse histórico reforça a liquidez dos nossos ativos e a consistência na execução de reciclagem de ativos em diferentes cenários de mercado. Seguimos expandindo nossa plataforma de serviços com crescimento acelerado de receitas recorrentes asset light, a Log EDM encerrou o semestre administrando cerca de R$ 3 milhões de m2 de ABL, crescimento de 24% na comparação anual.
Rafael Saliba: A Log ADM encerrou o semestre administrando cerca de 3 million m² de ABL, crescimento de 24% na comparação anual. No acumulado do ano, a receita líquida de serviço alcançou um novo recorde. Chegou a BRL 15.8 million, um crescimento de 76% em relação ao mesmo período do ano anterior. Esses números ainda não refletem as receitas adicionais de consultoria imobiliária para o ILCP11, aproximadamente BRL 5 million ao ano, que serão 100% capturadas já no Q3 2026. Adicionalmente, a Log vem avançando em sua estratégia de captação de financiamentos à construção através de linhas de desenvolvimento regionais. Obtivemos aprovação preliminar para o financiamento de eight dos 17 projetos previstos para os próximos cinco anos, garantindo o enquadramento das linhas e reserva indicativa dos recursos.
Speaker #2: No acumulado do ano, a receita líquida de serviços alcançou novo recorde: chegou a R$15,8 milhões, um crescimento de 76% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Speaker #2: Esses números ainda não refletem as receitas adicionais de consultoria imobiliária para o ILCP 11, aproximadamente R$ 5 milhões ao ano, que serão 100% capturadas já no 3o trimestre de 2026.
Speaker #2: Adicionalmente, a Log vem avançando em sua estratégia de captação de financiamentos à construção, através de linhas de desenvolvimento regionais. Obtivemos aprovação preliminar para o financiamento de 8 dos 17 projetos previstos para os próximos 5 anos, garantindo o enquadramento das linhas e reserva indicativa dos recursos.
Speaker #2: Estimamos potencial de captação total de cerca de R$ 1 bilhão com essas linhas do período para o desenvolvimento de mais de 900 mil m2 de ABL, à medida que forem implementadas essa iniciativa reduzirá estruturalmente o custo de capital dos empreendimentos, sendo uma importante alavanca de criação de valor.
Rafael Saliba: Estimamos um potencial de captação total de cerca de BRL 1 billion com essas linhas do período para o desenvolvimento de mais de 900,000 m² de ABL. À medida que for implementada, essa iniciativa reduzirá estruturalmente o custo de capital dos empreendimentos, sendo uma importante alavanca de criação de valor. Ao longo de 2026, a companhia já gerou mais de BRL 1.4 billion em caixa e títulos e valores mobiliários, além de monetizar antecipadamente BRL 432 million do saldo de contas a receber de vendas anteriores. Essa robusta geração de caixa nos permitiu distribuir BRL 282 million em dividendos no ano. Adicionalmente, foram aprovados neste trimestre BRL 13.9 million, com pagamento programado para 1 October. O dividend yield LTM, com data base em 30 June, foi de 25%. Reforçamos nosso compromisso com o modelo de negócio cada vez mais eficiente em capital, com aumento do retorno total aos acionistas.
Speaker #2: Ao longo de 2026, a companhia já gerou mais de R$ 1,4 bilhão em caixa e títulos e valores imobiliários, além de monetizar antecipadamente R$ 432 milhões do saldo de contas a receber de vendas anteriores.
Speaker #2: Essa robusta geração de caixa nos permitiu distribuir R$ 282 milhões em dividendos no ano. Adicionalmente, foram aprovados neste trimestre R$ 13,9 milhões com pagamento programado para 1o de outubro.
Speaker #2: O dividend yield LTM, com data-base em 30 de junho, foi de 25%. Reforçamos nosso compromisso com o modelo de negócios cada vez mais eficiente em capital, com aumento do retorno total aos acionistas.
Speaker #2: Muito obrigado. O 2o trimestre
Rafael Saliba: Muito obrigado.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: O Q2 2026 foi marcado por resultados financeiros sólidos, refletindo a consistência e qualidade da nossa operação. No Q2, a receita líquida foi de BRL 66 million, crescimento de 7.3%. No semestre, a receita líquida totalizou BRL 132 million, avanço de 13%, refletindo a maturação do portfólio e a consistência da nossa estratégia comercial. A receita líquida de serviços cresceu 60%, chegando a BRL 7.5 million no trimestre. No acumulado do ano, alcançou o recorde de BRL 15.8 million, impulsionada pela diversificação das soluções e pelo crescimento do ABL sob gestão.
Speaker #1: de 2026 foi marcado por resultados financeiros sólidos, refletindo a consistência e qualidade da nossa operação. No 2o trimestre, a receita líquida foi de R$ 66 milhões, crescimento de 7,3%.
Speaker #1: No semestre, a receita líquida totalizou R$ 132 milhões, avanço de 13%, refletindo a maturação do portfólio e a consistência da nossa estratégia comercial. A receita líquida de serviços cresceu 60%, chegando a R$ 7,5 milhões no trimestre, no acumulado do ano alcançou o recorde de R$ 15,8 milhões e impulsionada pela diversificação das soluções e pelo crescimento do ABL sob gestão.
Speaker #1: O EBITDA de locação somou R$ 56,6 milhões no trimestre, com margem de 85,8% e crescimento de 6,2% na comparação anual. No semestre, o EBITDA de locação totalizou R$ 112,8 milhões, alta de 11,7%.
Henrique Silva Schuffner: O EBITDA de locação somou BRL 56.6 million no trimestre, com margem de 85.8% e crescimento de 6.2% na comparação anual. No H1, o EBITDA de locação totalizou BRL 112.8 million, alta de 11.7%. O EBITDA consolidado do trimestre foi de BRL 79.8 million. No H1, foi de BRL 264.8 million, crescimento de 1.4% frente ao H1 2025. Excluindo o efeito one-off da venda ao ILCP11, o EBITDA consolidado do H1 teria sido de BRL 410 million, 57% superior ao H1 2025, resultado que reflete a aceleração das atividades de desenvolvimento e o controle rigoroso de despesas. O resultado financeiro foi 14% melhor em relação ao mesmo período do ano anterior, beneficiado pelo menor saldo e custo de dívida.
Speaker #1: O EBITDA consolidado do trimestre foi de R$ 79,8 milhões. No semestre, foi de R$ 264,8 milhões, crescimento de 1,4% frente ao primeiro semestre de 2025.
Speaker #1: Excluindo o efeito one-off da venda ao ILCP, o EBITDA foi de R$410 milhões, 57% superior ao primeiro semestre de 2025, resultado que reflete a aceleração das atividades de desenvolvimento e o controle rigoroso de despesas.
Speaker #1: O resultado financeiro foi R$ 14% melhor em relação ao mesmo período do ano anterior, beneficiado pelo menor saldo e custo de dívida. O custo efetivo consolidado da dívida encerrou o trimestre em CDI mais 1,15%, seguindo a trajetória consistente de redução que vem sendo executada pelo nosso programa de reperfilamento.
Henrique Silva Schuffner: O custo efetivo consolidado da dívida encerrou o trimestre em CDI mais 1.15%, seguindo a trajetória consistente de redução que vem sendo executada pelo nosso programa de reperfilamento. O lucro líquido foi de BRL 58.7 million no trimestre. No acumulado do ano, foi de BRL 192.7 million, crescimento de 11.1% em relação ao H1 2025, totalizando um lucro por ação de BRL 2.20, 10.7% acima do mesmo período do ano anterior. Excluindo o efeito one-off da conclusão da venda do Q2, o lucro líquido do trimestre teria sido de BRL 178.2 million, crescimento de 105% em relação ao Q2 2025. No H1, o lucro líquido, excluído os efeitos da transação, teria sido de BRL 312 million, crescimento de 80% frente ao H1 2025.
Speaker #1: O lucro líquido foi de R$ 58,7 milhões no trimestre, no acumulado do ano foi de R$ 192,7 milhões, crescimento de 11,1% em relação ao 1o semestre de 2025, totalizando lucro por ação de R$ 2,20, 10,7% acima do mesmo período do ano anterior.
Speaker #1: Excluindo o efeito one-off da conclusão da venda do 2o trimestre, o lucro líquido do trimestre teria sido de R$ 178,2 milhões, crescimento de 105% em relação ao 2o trimestre de 2025.
Speaker #1: No semestre, o lucro líquido, excluídos os efeitos da transação, teria sido de R$ 312 milhões, crescimento de 80% frente ao 1º semestre de 2025.
Speaker #1: Na estrutura de capital, a dívida líquida ajustada encerrou o trimestre em R$ 501 milhões, correspondendo a 0,8 vezes o EBITDA, o menor patamar desde 2024.
Henrique Silva Schuffner: Na estrutura de capital, a dívida líquida ajustada encerrou o trimestre em BRL 501 million, correspondendo a 0.8x o EBITDA, o menor patamar desde 2024. Considerando a conclusão da venda do LOG Recife II, a alavancagem pro forma seria de apenas 0.48x, reforçando a solidez e eficiência do nosso balanço. Esse posicionamento reflete nossa disciplina na gestão financeira, com foco contínuo na otimização de custo de capital, no fortalecimento da estrutura de balanço e na alocação eficiente de recursos, sempre com geração consistente de valor aos acionistas. Com isso, concluímos a apresentação e abrimos agora para a sessão de perguntas e respostas. Muito obrigado.
Speaker #1: Considerando a conclusão da venda do Log Recife 2, a alavancagem pro forma seria de apenas 0,48 vezes, reforçando a solidez e eficiência do nosso balanço.
Speaker #1: Esse posicionamento reflete nossa disciplina na gestão financeira, com foco contínuo na otimização do custo de capital, no fortalecimento da estrutura de balanço e na alocação eficiente de recursos, sempre com geração consistente de valor aos acionistas.
Speaker #1: Com isso, concluímos a apresentação e abrimos agora para a sessão de perguntas e respostas. Muito obrigado.
Speaker #2: Obrigado. Iniciaremos agora a sessão de perguntas e respostas. Lembrando que, para fazer uma pergunta, clique no Q&A e digite seu nome e companhia. Ao ser anunciada uma solicitação para ativar seu microfone, aparecerá na tela, e então você deve ativar o seu microfone para fazer perguntas.
Operator 2: Obrigado. Iniciaremos agora a sessão de perguntas e respostas. Lembrando que para fazer uma pergunta, clique no Q&A e digite seu nome e companhia. Ao ser anunciado, uma solicitação para ativar seu microfone aparecerá na tela e então você deve ativar o seu microfone para fazer perguntas. Nossa primeira pergunta vem do André, do Citi.
Speaker #2: Nossa primeira pergunta vem do André Mazzini, do Citi.
Speaker #3: Agora acho que foi. Oi, Sérgio, Rafael. Henrique, obrigado aqui pelo call. Acho que duas perguntas. Então, dado o alto volume de reciclagem que vocês estão executando neste ano, e com essa recente venda do Log Recife também, como vocês estão pensando em payout de dividendos? Queria entender a cabeça de vocês para a alocação de capital nesse cenário mais forte de venda de ativos.
André Mazzini: Agora, acho que foi. Oi, Sérgio, Rafael, Henrique, obrigado aqui pelo call. Acho que duas perguntas. Dado o alto volume de reciclagem que vocês estão executando nesse ano e com essa recente venda do Log Recife também, como vocês estão pensando em payout de dividendos? Entender a cabeça de vocês para alocação de capital nesse cenário mais forte de venda de ativos. Essa é a primeira. A segunda, obviamente, o setor de galpão está muito forte, reciclagem de ativo, idem, pré-locação, etc. O que vocês consideram como o principal gargalo para chegar no Log 2 Milhões, na meta? Se existe espaço para antecipar a meta versus o final de 2028, que é o período de tempo que eu acho que a meta está hoje, e se tem algum espaço para antecipação? Obrigado.
Speaker #3: Essa é a primeira. E a segunda é, obviamente, setor de Guapão está muito forte, reciclagem de ativo idem, pré-locação, etc. O que vocês consideram como a principal gargalo para chegar no Log 2 milhões, na meta?
Speaker #3: E se existe espaço para antecipar a meta versus o final de 2028, que é o período de tempo que eu acho que a meta é estar hoje, se tem algum espaço para antecipação.
Speaker #3: Obrigado.
Speaker #4: Oi, Mazzini. Sérgio falando, obrigado pelas perguntas. Mazzini, começando pela segunda. Antecipar a meta não, mas a gente tem eventualmente a chance de entregar pouco mais do que a gente prometeu.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Oi, Andre, Sérgio falando, obrigado pelas perguntas. Andre, começando pela segunda. Antecipar a meta, não, mas a gente tem, eventualmente, a chance de entregar um pouco mais do que a gente prometeu. É importante a gente citar que nós já estamos hoje com todos esses terrenos dentro de casa. Temos 850 mil m² de ABL em construção, que é um volume recorde para a gente. Esses ativos vão ser entregues nos próximos 18 meses. Além disso, temos mais de 500 mil m² de land bank, ou seja, o plano está garantido. O mais importante, Andre, quando a gente escolhe um projeto, um novo terreno, a gente tem sempre mapeado a absorção prevista para aquele projeto. A gente não vai fazer nenhuma loucura. A gente quer continuar entregando esses ativos com um nível de pré-locação muito forte, como foi o H1 desse ano.
Speaker #4: É importante a gente citar que nós já estamos hoje com todos esses terrenos dentro de casa. Temos aí 850 mil metros quadrados de ABL em construção, que é volume recorde para a gente.
Speaker #4: Esses ativos vão ser entregues nos próximos 18 meses. Além disso, temos mais de 500 mil metros quadrados de Land Bank, ou seja, o plano está garantido.
Speaker #4: E o mais importante, Mazzini, quando a gente escolhe projeto, novo terreno, a gente tem sempre mapeado a absorção prevista para aquele projeto. A gente não vai fazer nenhuma loucura.
Speaker #4: A gente quer continuar entregando esses ativos com nível de pré-locação muito forte, como foi o primeiro semestre desse ano. Os 150 mil metros que nós entregamos foram 100% pré-locados.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Os 150 mil m² que nós entregamos foram 100% pré-locados. A gente quer manter esse ritmo para ter uma eficiência de alocação de capital interessante. Não vamos fazer nenhuma loucura. A gente tem muita confiança que esse land bank é o melhor land bank da história da companhia. Esses projetos em construção hoje, esses 850 mil m² que eu citei, são a melhor safra da história da Log. Agora, além disso, Andre, acho que um ponto interessante que vale a gente citar é que nós estamos vendo, como você falou, o setor está muito pujante, nós estamos no melhor momento da história da companhia. Eu nunca vi o setor forte como está hoje. A gente tem conseguido mexer e reprecificar esses ativos, principalmente as novas obras, mês após mês, muito acima do impacto de custo de construção que a gente está tendo.
Speaker #4: A gente quer manter esse ritmo, para ter uma eficiência de alocação de capital interessante. Então, não vamos fazer nenhuma loucura. Então, a gente tem muita confiança que esse Land Bank é o melhor Land Bank da história da companhia.
Speaker #4: E esses projetos em construção hoje, esses 850 mil metros quadrados que eu citei, são o melhor safra da história da Log. Agora, além disso, Mazzini, acho que ponto interessante que vale a gente citar é que nós estamos vendo como você falou, o setor está pujante.
Speaker #4: Nós estamos aí no melhor momento da história da companhia. Eu nunca vi o setor forte como está hoje. A gente tem conseguido mexer e reprecificar esses ativos, principalmente as novas obras, mês após mês, aqui.
Speaker #4: Muito acima do impacto de custo de construção que a gente está tendo. Então, nós estamos vendo uma melhora significativa nos yields. Tem alguns projetos sendo feitos aqui na companhia hoje que a gente está prevendo yield de 15% ou até acima disso.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Nós estamos vendo uma melhora significativa nos yields. Tem alguns projetos sendo feitos aqui na companhia hoje que a gente está prevendo um yield de 15% ou até acima disso. Realmente é um momento muito interessante.
Speaker #4: Então, realmente é um momento muito interessante. De novo, não vejo mudança no médio prazo. Acho que a gente vai viver e tem sentido dos clientes essa demanda forte por qualidade.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: De novo, não vejo mudança no médio prazo. A gente tem sentido dos clientes essa demanda forte por qualidade, os números de absorção subindo muito. A gente não vê esse cenário mudando. Para entrar um pouquinho na primeira pergunta sobre dividendo, a gente tem feito um movimento muito forte nos últimos trimestres de payout. Isso mostra um pouquinho da estratégia da companhia. A gente quer aumentar o retorno total para os acionistas. Essa vai estar sempre sendo uma solução que nós vamos estar olhando com carinho. É claro que vai depender do Capex que a gente está desenvolvendo versus a nossa velocidade de reciclagem, mas sim, é uma coisa que está na mesa que a gente tende a fazer no futuro próximo também. Os níveis vão depender do futuro.
Speaker #4: Os números de absorção subindo muito. Então, a gente não vê esse cenário mudando. Agora, para entrar pouquinho na segunda pergunta, na primeira pergunta sobre dividendo, a gente tem feito movimento muito forte aí nos últimos trimestres de payout.
Speaker #4: Isso mostra pouquinho da estratégia da companhia. A gente quer aumentar o retorno total para os acionistas. Essa vai estar sempre sendo uma solução que nós vamos estar olhando com carinho.
Speaker #4: É claro que vai depender do CAPEX que a gente está desenvolvendo versus a nossa velocidade de reciclagem. Mas sim, é uma coisa que está na mesa, que a gente tende a fazer no futuro próximo também.
Speaker #4: Mas os níveis vão depender aí do futuro.
Speaker #3: Ótimo, Sérgio. Obrigado. Bom dia para vocês.
André Mazzini: Ótimo, Sérgio. Obrigado. Bom dia para vocês.
Speaker #2: Nossa próxima pergunta vem do Mateus Meloni, do Santander.
Operator 2: Nossa próxima pergunta vem do Matheus Meloni, do Santander.
Speaker #3: Opa. Bom dia, pessoal. Tudo bom? Obrigado pelo espaço aqui de fazer a pergunta. Olha, do meu lado, duas. A primeira é entender se já fizeram as vendas de mais de 1,3 bi no ano.
Matheus Meloni: Opa, bom dia, pessoal, tudo bom? Obrigado pelo espaço aqui de fazer a pergunta. Do meu lado, duas. A primeira é entender se vocês já fizeram vendas de mais de 1 ponto EBITDA no ano, para entender como é que vocês enxergam essas oportunidades para mais vendas esse ano. Vocês acham que ainda é viável mais vendas? Também entender essa questão das cotas de FIIs. Entender se as negociações estão exigindo parte do pagamento em cotas e também como é que vocês estão vendo a venda dessas cotas no futuro, questão daquelas que vocês já fizeram e dessas que vocês estão fazendo agora. A primeira é essa. A segunda é entender um pouco também em relação a custos. Vocês comentando um pouco que vocês enxergam alguma pressão em alguns certos específicos custos das obras.
Speaker #3: Então, entender como é que vocês enxergam aí essa oportunidade para mais vendas esse ano. Vocês acham que ainda é viável mais vendas? E também entender essa questão das cotas de FIIs, entender se as negociações estão exigindo parte do pagamento em cotas.
Speaker #3: E também como é que vocês estão vendo a venda dessas cotas no futuro, questão daquelas que vocês já fizeram e dessas que vocês estão fazendo agora.
Speaker #3: Então, a primeira é essa. E a segunda é entender pouco também em relação a custos. Acho que vocês comentaram pouco que vocês estão enxergando alguma pressão em alguns certos específicos custos aqui das obras.
Speaker #3: Então, entender como é que isso tem evoluído aí já no terceiro Q. E também se vocês acham que isso pode impactar de alguma forma aí o yield on cost que vocês estão vendo nos novos projetos.
Matheus Meloni: Entender como é que isso tem evoluído já no Q3 e também se vocês acham que isso pode impactar de alguma forma o yield on cost que vocês estão vendo nos novos projetos. Do meu lado é isso. Obrigado.
Speaker #3: Do meu lado, é isso. Obrigado.
Speaker #4: Oi, Mateus. Obrigado pelas perguntas, Sérgio. De novo aqui. Vou começar pelo custo de construção. A gente viu uma pressão maior no primeiro semestre diferente do terceiro tri agora.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Oi, Matheus, obrigado pelas perguntas, Sérgio, de novo aqui. Vou começar pelo custo de construção. A gente viu uma pressão maior no H1, diferente do Q3 agora. O que a gente está prevendo é uma subida de custo de construção abaixo do INCC, no nosso caso, talvez 1 percentage point abaixo ou próximo disso. Do lado positivo, é aquilo que eu mencionei. A gente tem visto uma subida de preço de locação muito acima disso. A tendência de yields dos projetos é de alta. Como eu falei, a gente tem coisas rodando aqui a 15% de yield. E a média desses projetos estão todos acima de 13. É realmente um momento muito interessante.
Speaker #4: O que a gente está prevendo é uma subida de custo de construção abaixo do INCC, no nosso caso, talvez ponto percentual abaixo ou próximo disso.
Speaker #4: Mas no lado positivo é aquilo que eu mencionei. A gente tem visto uma disso. Então, a tendência de yields dos projetos é de alta.
Speaker #4: Como eu falei, tem coisas rodando aqui a 15% de yield. E a média desses projetos estão todos acima de 13. É realmente momento muito interessante.
Speaker #4: Ponto importante: como a gente tem locado muito projeto ao longo do ciclo de obra, a gente tem conseguido fazer hedge do INCC ao longo do ciclo de obra.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Um ponto importante: como a gente tem locado muito projeto ao longo do ciclo de obra, a gente tem conseguido fazer um hedge do INCC ao longo do ciclo de obra, até a entrega do imóvel para o cliente, que vira IPCA. Esse é um ponto importante também. Nós estamos relativamente seguros dos retornos que a gente vai entregar no ciclo próximo. Agora, sobre cota, são coisas distintas. O deal que a gente fez, a venda grande que a gente fez no Q2, estrategicamente, a gente ficou com cotas para absorver todo o ganho que aquele portfólio vai dar pra gente no médio prazo. A gente não queria deixar isso à mão do mercado. São imóveis que vão ter uma reprecificação relevante de tipo de aluguel e valorização no médio prazo, e a gente queria ficar expostos a esses imóveis.
Speaker #4: Até a entrega do imóvel para o cliente, que vira IPCA. Então, isso é ponto importante também. Nós estamos relativamente seguros aí dos retornos que a gente vai entregar no ciclo próximo aí.
Speaker #4: Agora, sobre cota, nós fizemos assim, são coisas distintas. O deal que a gente fez, a venda grande que a gente fez no segundo trimestre, estrategicamente, a gente ficou com cotas para absorver todo o ganho que aquele portfólio vai dar para a gente no médio prazo.
Speaker #4: A gente não queria deixar isso na mão do mercado. São imóveis que vão ter uma reprecificação relevante de TIC de aluguel e valorização no médio prazo.
Speaker #4: E a gente queria ficar expostos a esses imóveis. Então, a forma como a gente arrumou foi de segurar parte das cotas ali que a gente vai capturar grande parte dessa valorização.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: A forma como a gente arrumou foi de segurar parte das cotas que a gente vai capturar grande parte dessa valorização. Isso é importante. Estrategicamente, a gente quis ficar com essas cotas. São imóveis que têm uma liquidez grande, que a gente vai esperar o momento certo para reciclá-los novamente e a gente capturar todo esse ganho que a gente espera ter nos próximos anos. Isso é um ponto. Agora, sobre a segunda venda que a gente está pegando parte de cotas como pagamento, é uma venda super relevante, uma venda que a gente fez com 41% de margem bruta, uma venda muito boa, a NAV, que a gente está recebendo tudo muito no curto prazo, ou seja, em quase 1 year a gente está recebendo os recursos desse imóvel, e com parte pequena de cotas envolvidas. Temos uma proteção dessas cotas, Matheus.
Speaker #4: Então, isso é importante. Foi estrategicamente a gente quis ficar com essas cotas. São imóveis que têm uma liquidez grande, que a gente vai esperar o momento certo para reciclá-los novamente.
Speaker #4: E a gente capturar todo esse ganho que a gente espera ter aí nos próximos anos. Isso é ponto. Agora, sobre a segunda venda que a gente está pegando parte de cotas como pagamento, é uma venda super relevante, é uma venda que a gente fez com 41% de margem bruta.
Speaker #4: É uma venda muito boa a NAV, que a gente está recebendo tudo muito no curto prazo, ou seja, em quase ano a gente está recebendo os recursos desse imóvel.
Speaker #4: E com parte pequena de cotas aí envolvidas. Então, a gente tem uma proteção dessas cotas. O Mateus. Então, a gente está olhando caso a caso.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: A gente está olhando caso a caso, chega de tudo pra gente aqui, todo tipo de proposta. Dependendo do imóvel, dependendo do pagamento, dependendo do valor, a gente vai estar aberto a ver isso um pouquinho com carinho.
Speaker #4: Chega de tudo para a gente aqui. Todo tipo de proposta. E dependendo do imóvel, dependendo do pagamento, dependendo do valor, a gente vai estar aberto a ver isso aí pouquinho com carinho.
Speaker #3: Não, beleza. Super claro. Obrigado, Sérgio.
Matheus Meloni: Beleza, super claro. Obrigado, Sérgio.
Speaker #2: Nossa próxima pergunta vem do Herman Lee, do Bradesco BBI.
Operator 2: Nossa próxima pergunta vem do Herman Lee, do Bradesco BBI.
Speaker #3: Bom dia, Sérgio, Rafa, Henrique, time. Obrigado pelo espaço. É só tema aqui que eu gostaria de abordar e que me chamou a atenção. É a concentração do maior cliente na receita bruta.
Herman Lee: Bom dia, Sérgio, Rafa, Henrique, time. Obrigado pelo espaço. Só um tema que eu gostaria de abordar e que me chamou a atenção. A concentração do maior cliente na EBITDA Bruto também. Subiu de 12.5% para 17.7% em um ano. Se vocês puderem dar alguma abertura de qual seria esse cliente ou pelo menos o setor que ele atua e se há planos pela companhia para diluir essa exposição, se é que a companhia enxerga essa concentração maior como um risco. Entender um pouco desse ponto. Obrigado.
Speaker #3: Então, subiu de 12,5% para 17,7% em ano. Então, se vocês puderem dar alguma abertura aí de qual seria esse cliente, ou pelo menos o setor que ele atua, e se há planos pela companhia para diluir essa exposição, se é que a companhia enxerga essa concentração maior como risco.
Speaker #3: Então, entender pouco desse ponto aí. Obrigado.
Speaker #4: Oi, Herman. Obrigado pela pergunta, Sérgio, aqui. Herman, podemos abrir sim. Os clientes da Shopee, isso representa 11 operações distintas em todas as regiões do Brasil.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Oi, Herman. Obrigado pela pergunta, Sérgio, aqui. Herman, podemos abrir, sim. Esse cliente é a Shopee. Isso representa 11 operações distintas em todas as regiões do Brasil. Ou seja, nós temos uma diversificação geográfica grande e números de operações grandes. A gente tem pouca preocupação com essa concentração. De novo, esse imóvel que a gente anunciou agora, é um imóvel locado para Shopee. A reciclagem está aí para isso também, para a gente desconcentrar, eventualmente, alguma concentração eventual de cliente que a gente tenha. Fizemos isso no passado com a Amazon, estamos fazendo isso agora com a Shopee, faz parte do modelo de negócio. O interessante é o seguinte: normalmente, como são operações espalhadas e dentro de condomínios com vários clientes, eventualmente se um cliente sair, a gente consegue relocar de forma muito rápida aquele imóvel. Normalmente, é um mês que a gente demora para relocar.
Speaker #4: Então, ou seja, nós temos uma diversificação geográfica grande aí e números de operações grandes. Então, a gente tem pouca preocupação com essa concentração. Mas, de novo, esse imóvel que a gente vendeu agora, que a gente anunciou agora, é imóvel locado para a Shopee.
Speaker #4: Então, a reciclagem está aí para isso também, para a gente desconcentrar eventualmente alguma concentração eventual de cliente que a gente tenha. Fizemos isso no passado com a Amazon, estamos fazendo isso agora com a Shopee.
Speaker #4: Então, faz parte do modelo de negócio. Agora, o interessante é o seguinte. Normalmente, como são operações espalhadas e dentro de condomínios com vários clientes, eventualmente cliente saindo, a gente consegue realocar de forma muito rápida aquele imóvel.
Speaker #4: Normalmente, é mês que a gente demora para realocar. Então, como eu falei mais cedo, a demanda está muito pujante, a gente tem pouca preocupação com essa exposição a cliente só, mas também essas vendas que a gente fez recentemente foram muito robustas, acabou concentrando pouquinho esse cliente como você colocou aí.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Como eu falei mais cedo, a demanda está muito pujante, a gente tem pouca preocupação com essa exposição a um cliente só, mas também essas vendas que a gente fez recente foram muito robustas, acabou concentrando um pouquinho esse cliente, como você colocou. De novo, as reciclagens estão aí para isso e essa reciclagem anunciada essa semana teve esse viés também.
Speaker #4: Mas, de novo, as reciclagens estão aí para isso e essa reciclagem anunciada essa semana teve esse viés também.
Speaker #3: Bastante claro. Muito obrigado.
Herman Lee: Bastante claro. Muito obrigado.
Speaker #2: Nossa próxima pergunta vem do Igor Machado, da GS.
Operator 2: Nossa próxima pergunta vem do Igor Machado, da GS.
Speaker #3: Bom dia, Sérgio. Rafa, Henrique, obrigado pelo espaço aqui para a pergunta. Eu queria explorar um pouco mais aqui a questão do custo de construção em relação ao pipeline que vocês têm agora.
Igor Machado: Bom dia, Sérgio, Rafa, Henrique, obrigado pelo espaço aqui pra pergunta. Eu queria explorar um pouco mais a questão do custo de construção em relação ao pipeline que vocês estão agora. 850,000 metros, como vocês citaram, nível histórico aqui da companhia, 17 canteiros. A gente sabe que o custo de construção da Log acaba ficando um pouco abaixo do INCC, mas eu queria entender melhor se tem alguma região que vocês estão vendo alguma pressão maior do INCC, como está esse mix dos custos entre os canteiros e se vocês veem o custo da construção da companhia aumentando devido a esse volume maior de pipeline e essa distribuição regional. Qualquer cor aqui ajuda. Obrigado.
Speaker #3: Então, 850 mil metros, como vocês citaram, nível histórico aqui da companhia, 17 canteiros. E a gente sabe que o custo de construção da Alog acaba ficando pouco abaixo do NCC.
Speaker #3: Mas eu queria entender melhor aqui se tem alguma região que vocês estão vendo alguma pressão maior do NCC, como está esse mix, dos custos entre os canteiros.
Speaker #3: E se vocês veem o custo da construção da companhia aumentando devido a esse volume maior de pipeline e essa distribuição regional. Então, qualquer cor aqui ajuda.
Speaker #3: Obrigado.
Speaker #4: Oi, Igor. Obrigado pela pergunta, Sérgio, aqui. Oi, Igor. Não, não estamos vendo nenhuma praça se destacando em relação à pressão de custo. Isso tem subido de forma linear.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Oi, Igor. Obrigado pela pergunta, Sérgio aqui. Igor, não estamos vendo nenhuma praça se destacando em relação à pressão de custo, isso tem subido de forma linear, até porque existem fornecedores nacionais de grande parte da nossa curva ABC, dos projetos que são negociados de forma independente, onde for entregue no Brasil. Estamos vendo isso rodando abaixo do INCC, não acho que isso vai mudar. O cenário é esse hoje. Essas obras que a gente tem em andamento, como a obra começa, você já tem contratado uma grande parte dos custos. A estrutura metálica já foi contratada, o pré-moldado já foi contratado, a gente tem um desvio de custo de obra depois que ela começa muito pequeno. A gente está muito confiante nessas entregas, nesses 850,000, vão estar rodando abaixo de INCC.
Speaker #4: Até porque existem fornecedores nacionais de grande parte do nossa curva ABC, dos projetos, que são negociados de forma independente aonde que foi entregue no Brasil.
Speaker #4: Estamos vendo isso rodando abaixo do NCC. Não acho que isso vai mudar. Então, o cenário é esse hoje, ou seja, essas obras que a gente tem em andamento, a gente já tem uma... como a obra começa, você já tem contratado uma grande parte dos custos.
Speaker #4: A estrutura metálica já foi contratada, o pré-moldado já foi contratado. Então, a gente tem desvio de obra, de custo de obra, depois que a obra começa, muito pequeno.
Speaker #4: Então, a gente está muito confiante nessas entregas, nesses 850 mil, vão estar aí rodando abaixo de NCC. E, de novo, como eu falei mais cedo, a gente está capturando retorno adicional com ticket adicional de locação.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: De novo, como eu falei mais cedo, a gente capturando um retorno adicional com ticket adicional de locação.
Speaker #3: Ficou claro. Obrigado.
Igor Machado: Claro. Obrigado.
Speaker #2: Nossa próxima pergunta vem do João Pedro Silva Rodrigues, da XP.
Operator 2: Nossa próxima pergunta vem do João Pedro Silva Rodrigues, da XP.
Speaker #3: Bom dia, pessoal. Obrigado pela humildade. No lado que são duas, eu queria entender se vocês imaginam como uma estratégia recorrente continuar antecipando os recebíveis conforme vocês fizeram nesse trimestre e se puderem ajudar aqui a gente a entender como é que foi o custo dessa operação.
João Pedro Silva Rodrigues: Bom dia, pessoal, obrigado pela oportunidade. Do meu lado aqui são duas. Eu queria entender se vocês imaginam como uma estratégia recorrente continuar antecipando os recebíveis conforme vocês fizeram nesse trimestre e se puderem ajudar a gente a entender como é que foi o custo dessa operação. Essa é a primeira. O segundo, a gente olha as métricas mais operacionais de vocês estão com vacância muito baixa, same client rent crescendo acima da inflação, ticket médio subindo quase 20% no ano. Eu queria que vocês ajudassem a gente a entender como é que vocês acham que esses números devem continuar pra frente. Vocês acham que essa é uma questão macro, que estruturalmente a demanda vai continuar por um bom tempo sustentando essas métricas operacionais bem fortes? Tem muito mérito de vocês em requalificar os galpões e isso faça essa busca por ativos Triple-A?
Speaker #3: Essa é a primeira. E o segundo, a gente olha as métricas mais operacionais de vocês, vocês estão com vacância muito baixa, sem client brand crescendo acima da inflação, ticket médio subindo quase 20% no ano.
Speaker #3: Eu queria que vocês ajudassem a gente a entender como é que vocês acham que esses números devem continuar para frente. Vocês acham que essa é uma questão macro, que estruturalmente a demanda vai continuar, por bom tempo, sustentando essas métricas operacionais muito fortes?
Speaker #3: Tem muito mérito de vocês em requalificar os galpões, e isso faz essa busca por ativos AAA? Só para entender o que vocês veem para frente.
João Pedro Silva Rodrigues: Só entender o que vocês veem pra frente. Obrigado.
Speaker #3: Obrigado.
Speaker #4: Oi, João Pedro. Eu vou responder a segunda pergunta e passar a bola para o Rafael aqui. Sobre setor, sim, tem mérito grande nosso em saber escolher onde fazer o projeto e fazer com casando a absorção de cada praça.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Oi, João Pedro, eu vou responder a segunda pergunta e passo a bola para o Rafael aqui. Sobre setor. Sim, tem um mérito grande nosso em saber escolher onde fazer o projeto e fazer casando a absorção de cada praça. A prestação de serviço que a gente tem no pós-obra tem sido cada vez mais relevante pra gente conseguir segurar esse cliente, fazer as translocações, nós viramos realmente uma plataforma one-stop shop pra muitos desses clientes. Eles sabem o que esperar da entrega do galpão, sabem o que esperar no nível de qualidade de serviços prestados após a entrega, onde a gente está aumentando a receita também, então é um ganha-ganha. Tem o mérito da Log em fazer isso. A gente é a única plataforma que tem feito isso de forma nacional e num volume muito relevante.
Speaker #4: A prestação de serviço que a gente tem no pós-obra tem sido cada vez mais relevante para a gente conseguir segurar esse cliente e fazer as pré-locações, porque eles estão cada vez mais... nós viramos realmente uma plataforma one-stop shopper para muitos desses clientes.
Speaker #4: Eles sabem o que esperar da entrega do galpão, sabem o que esperar no nível de qualidade de serviços prestados na pós-entrega, onde que a gente está aumentando a receita também, então é ganha-ganha.
Speaker #4: Então, tem mérito da Alog em fazer isso. A gente está a única plataforma que tem feito isso de forma nacional, e no volume muito relevante.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: É importante citar que a gente está vendo o volume de galpão pequeno de novos negócios em relação à demanda do mercado, exatamente pelo custo de capital, ou seja, não tem muita coisa sendo entregue no Brasil afora. Como a gente está fazendo, ninguém. Tem esse mérito do modelo de negócio do galpão modular, de multilocatário, de multissetorial e geograficamente diversificado. Olhando para frente, a gente espera manter o nível de vacância nesse nível próximo de 100% de ocupação, não tem por que pensar que vai ser diferente. O setor está muito demandado, o e-commerce mudou de patamar no Brasil. A gente viu recentemente um grande cliente nosso anunciando 50% de crescimento nas vendas ano após ano. Essa é a realidade que a gente está sentindo na ponta. Eles estão aumentando mais de 50% a demanda por galpão pensando nesse crescimento futuro.
Speaker #4: É importante citar que a gente está vendo o volume de galpão pequeno aí de novos negócios em relação ao da demanda do mercado, exatamente pelo custo de capital, ou seja, não tem muita coisa sendo entregue no Brasil afora.
Speaker #4: Como a gente está fazendo, ninguém. Então, tem esse mérito do modelo de negócio, do galpão modular, de multilocatário, de multissetorial e geograficamente diversificado. Olhando para frente, a gente espera manter nível de vacância nesse nível próximo de 100% de ocupação.
Speaker #4: Não tem por que pensar que vai ser diferente. Tem o setor está muito demandado. O e-commerce mudou de patamar no Brasil. A gente viu recentemente cliente, grande cliente nosso anunciando 50% de crescimento nas vendas ano após ano.
Speaker #4: Essa é a realidade que a gente está sentindo na ponta. Eles estão aumentando mais de 50% a demanda para o galpão, pensando nesse crescimento futuro.
Speaker #4: Então, não acho que isso vai mudar realmente a coisa vai vir para ficar. Outro ponto que a gente está deixando a gente animado também, que a gente já vê o movimento acontecer, é a questão da reforma tributária, ou seja, os galpões vão ficar cada vez mais próximos do centro de consumo.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Não acho que isso vai mudar, realmente a coisa veio para ficar. Outro ponto que está deixando a gente animado também, que a gente já vê o movimento acontecer, é a questão da reforma tributária, ou seja, os galpões vão ficar cada vez mais próximos do centro de consumo e muitas vezes a gente é a única empresa fazendo novos negócios em algumas grandes regiões do Brasil. A gente não vê nenhum movimento diferente de outro player fazendo isso. Da minha parte é isso. Vou passar para o Rafael.
Speaker #4: E muitas vezes a gente é a única empresa fazendo novos negócios em algumas grandes regiões do Brasil. A gente não vê nenhum movimento diferente de outro player fazendo isso.
Speaker #4: Então, da minha parte, é isso aí. Vou passar para o Rafael.
Speaker #3: Bom dia, João. Em relação aos recebíveis, na verdade, essa é uma iniciativa do ponto de vista de gestão de capital, ela é importante. Então, a companhia vem buscando uma série de frentes para poder otimizar a gestão de capital.
Rafael Saliba: Bom dia, João. Em relação aos recebíveis, na verdade, essa é uma iniciativa, do ponto de vista de gestão de capital, importante. A companhia vem buscando uma série de frentes para poder otimizar a gestão de capital. Vocês têm visto também, a gente tem a iniciativa dos financiamentos com linhas de desenvolvimento regional também, que é um ponto para o futuro super importante para a companhia. A companhia está avançando rápido nessa frente, que é um potencial grande. Dentro desse contexto, também aceleração das reciclagens para a gente aumentar o nível de retorno para o acionista também. Nesse contexto é que vem também essa iniciativa de antecipação de recebíveis. À medida que a gente consiga trazer esse recebível para caixa, a custos razoáveis, como foi o caso, a gente desde dezembro do ano passado até aqui, antecipou mais de BRL 460 million em recebíveis, em caixa.
Speaker #3: Vocês têm visto também, a gente tem a iniciativa dos financiamentos com linhas de desenvolvimento regional também, que é ponto para o futuro superimportante para a companhia.
Speaker #3: A companhia está avançando rápido nessa frente, que é potencial grande. E dentro desse contexto também a aceleração das reciclagens, para a gente aumentar o nível de retorno para o acionista também.
Speaker #3: E nesse contexto é que vem também essa iniciativa de antecipação de recebíveis. À medida que a gente consiga trazer esse recebível para a caixa, a custos razoáveis, como foi o caso, a gente desde dezembro do ano passado até aqui, a gente antecipou mais de R$ 460 milhões em recebíveis em caixa.
Speaker #3: É montante bem relevante. E nos ajudou bastante aqui na composição dessa estratégia de pagamento de altos dividendos. Controle de alavancagem, e também para dar suporte ao plano de investimento que é robusto.
Rafael Saliba: É um montante bem relevante e nos ajudou bastante aqui na composição dessa estratégia de pagamento de altos dividendos, controle de alavancagem e também para dar suporte ao plano de investimento, que é robusto. Na verdade, a gente encara o recebível, agora tem também a questão das cotas e do recebível. Para fazer para frente, a gente faz uma conta aqui bem criteriosa. O recebível tem perspectiva de retorno, não tem, é um recebível mais passivo, como o caso dessas vendas que a gente antecipou. A gente vai sempre olhando as oportunidades e os custos. Essas operações que foram feitas, foram abaixo do custo médio de dívida da companhia, que é muito relevante. Vendo que o recebível não é um risco Log, é risco de terceiros, e a gente consegue trazer para o custo de risco aqui da companhia, que é bem baixo.
Speaker #3: Aí, na verdade, a gente encara o recebível agora, tem também a questão das cotas e do recebível, a gente para fazer para frente, a gente faz uma conta aqui bem criteriosa.
Speaker #3: O recebível tem perspectiva de retorno, não tem, é recebível mais passivo, como o caso dessas vendas que a gente antecipou. Então, a gente vai sempre olhando as oportunidades e os custos.
Speaker #3: Essas operações que foram feitas foram abaixo do custo médio de dívida da companhia. Que é muito relevante, vendo que o recebível não é risco log, é risco de terceiros, e a gente consegue trazer para o custo de risco aqui da companhia, que é bem baixo.
Speaker #3: Então, são operações que têm sido accretive e a gente vai continuar olhando com cuidado aí para ver o momento de mercado, se ela tem retorno, se tem liquidez, e a gente tem como meta dar liquidez aí a 50% desses recebíveis.
Rafael Saliba: São operações que têm sido accretive e a gente vai continuar olhando com cuidado para ver o momento de mercado, se ela tem retorno, se tem liquidez e a gente tem como meta dar liquidez a 50% desses recebíveis.
Speaker #3: Está ótimo, pessoal. Muito obrigado.
João Pedro Silva Rodrigues: Tá ótimo, pessoal. Muito obrigado.
Speaker #1: Nossa próxima pergunta vem do Jonathan, Coutraz, da JP Morgan.
Operator 2: Nossa próxima pergunta vem do Jonathan Coutras, da JPMorgan.
Speaker #2: Obrigado. Bom dia, Fischer e Rafa Henrique, BR Pelo Call. Tinha duas perguntas do meu lado. A primeira, só voltando ao tema do CAPEX, se dado essa demanda forte no setor e o custo de construção que o Fischer comentou recentemente sobre controle, faz a gente acelerar o CAPEX do ano nesse nível de 170 milhões para o tri, para ele permanecer até, digamos, meados do ano que vem.
Jonathan Coutras: Obrigado, bom dia, Fischer, Rafa, Henrique, Berrini, toda a call. Tinha duas perguntas do meu lado. A primeira, só voltando ao tema do Capex. Se dado essa demanda forte no setor e o custo de construção que o Fischer comentou, aparentemente sob controle, parece a tendência acelerar o Capex do ano, se esse nível de BRL 170 milhões por tri poderia permanecer até, digamos, meados do ano que vem. A segunda, mais um gancho do ticket médio. Quando vocês acham que conseguem fechar esse gap para o preço pedido para os 27, 28 e os 25 atuais? Não sei se podem abrir a duração média dos contratos que ficam depois das últimas vendas, mas entender o timing aqui. Obrigado, pessoal.
Speaker #2: E a segunda, mais gancho do ticket médio, quando tem vocês acham que conseguem fechar esse gap para o preço pedido para os 27, 28, 25 atuais?
Speaker #2: Vocês podem abrir a duração média dos contratos que ficam depois das últimas vendas, mas entender o timing aqui? Obrigado, pessoal.
Speaker #4: Oi, Jonathan. Obrigado pelas perguntas, Sérgio aqui. Oi, Joana, sobre o CAPEX, a tendência é de alta. A gente deve ter o segundo semestre mais forte, até por esse volume de obra que a gente está rodando.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Oi, Jonathan, obrigado pela sua pergunta, Sérgio aqui. Jonathan, sobre o Capex, a tendência é de alta. A gente deve ter um H2 mais forte, até por esse volume de obra que a gente está rodando. É muito importante enfatizar o que o Rafael falou agora há pouco, nós estamos muito animados com as perspectivas de funding de agência de fomento para grande parte dessas obras. Isso vai tirar uma pressão desse Capex que a gente tem, vai aumentar consideravelmente o nível de retorno desses projetos, ou seja, realmente é uma coisa transformadora para a companhia. Nas nossas contas aqui, a gente pode aumentar até 10% na TIR de projeto, é um negócio muito relevante. A gente está tendo muita boa entrada para capturar esses novos empréstimos a nível de projeto.
Speaker #4: Mas é muito importante enfatizar o que o Rafael falou agora há pouco: nós estamos aí muito animados com as perspectivas de funding de agências de fomento para grande parte dessas obras.
Speaker #4: Então, isso vai tirar uma pressão aí nesse CAPEX nosso que a gente tem. Vai aumentar consideravelmente o nível de retorno desses projetos, ou seja, realmente é uma coisa transformadora para a companhia.
Speaker #4: Nossas contas aqui, a gente pode aumentar até 10% na tier de projeto. É negócio muito relevante. E a gente está tendo muita boa entrada para capturar esses novos empréstimos a nível de projeto.
Speaker #4: E parte relevante desses R$ 850 mil que estão sendo construídos, vão ser financiados através dessas linhas. Então, tem isso também. Sobre o ticket, o interessante dessa dinâmica é que se você acompanhar aí nos últimos trimestres, tri após tri, a gente está subindo o preço pedido.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Parte relevante desses BRL 850,000 que estão sendo construídos, vão ser financiados através dessas linhas. Tem isso também. Sobre o ticket, o interessante dessa dinâmica é que se você acompanhar nos últimos quarters, tri após tri, a gente está subindo o preço pedido. Isso tem sido a realidade. A gente não está conseguindo fechar o gap porque o preço pedido está numa nova realidade. Eu espero que esse momento, eu acho que esse momento no médio prazo, com certeza vai estar por aí, mas fica aí para o longo prazo também. A gente tem um prazo médio de contrato por volta de four years, isso te dá uma ideia boa do que prever para frente em termos de fechamento do gap.
Speaker #4: Isso tem sido a realidade. Então, a gente não está conseguindo fechar o gap porque o preço pedido está numa nova realidade. Eu espero que esse momento aí, eu acho que esse momento, de médio prazo com certeza vai estar por aí, mas fica aí por onde o longo prazo também.
Speaker #4: E a gente tem ali prazo médio de contrato por volta de quatro anos. Então, a gente dá uma ideia boa de o que prever para frente em termos de fechamento do gap.
Speaker #4: Porque chegando a três anos, a gente consegue sentar e renegociar e o prazo médio de contrato é quatro. Então, te dá aí uns 30% dos contratos por ano em 25% do contrato por ano, a gente consegue trazer para a mesa e renegociar, está bom?
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Chegando a three years, a gente consegue sentar e renegociar, o prazo médio de contrato é four, te dá uns 30% dos contratos por ano, 25% do contrato por ano, a gente consegue trazer para a mesa e renegociar. Tá bom? É isso.
Speaker #4: Então, é isso aí.
Speaker #2: Obrigado, Sérgio.
Jonathan Coutras: Obrigado, Sami.
Speaker #1: A sessão de perguntas e respostas está encerrada. Passamos ao Sérgio para que ele faça suas considerações finais.
Operator 2: A sessão de perguntas e respostas está encerrada. Passamos ao Sérgio para que ele faça suas considerações finais.
Speaker #4: Bom, gente, obrigado a todos aí pela participação. Eu queria enfatizar alguns pontos aqui relevantes. Esse que eu já falei bastante sobre esse novo ciclo de desenvolvimento nosso, esses R$ 850 mil metros quadrados que vão ser entregues aí nos próximos 18 meses.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Obrigado a todos pela participação. Eu queria enfatizar alguns pontos relevantes. Esse que eu já falei bastante sobre esse novo ciclo de desenvolvimento nosso, esses 850 thousand m² que vão ser entregues nos próximos 18 months. Vão ser entregues com muita qualidade de retorno, com absorção grande, como a gente tem entregue recentemente, yields altos. O mais importante, essa venda que a gente anunciou essa semana, nós anunciamos uma margem bruta de 41% no imóvel recém-entregue. Isso por quê? Porque tem essa nova realidade de yields. Mesmo o cap em um cenário macro complicado, a gente está conseguindo vender com caps estáveis e ganhando margem na ponta do yield. A gente está vendo um cenário muito positivo para as reciclagens futuras.
Speaker #4: Vão ser entregues com muita qualidade de retorno, com absorção grande, como a gente tem entregue recentemente. E os altos e o mais importante, a gente essa venda que a gente anunciou essa semana, nós anunciamos a margem bruta de R$ 41% no imóvel recém-entregue.
Speaker #4: Isso por quê? Porque tem essa nova realidade de yields. Mesmo o cap, em cenário macro complicado, a gente está conseguindo vender com caps estáveis e ganhando margem na ponta do yield.
Speaker #4: Então, a gente está vendo um cenário muito positivo para as reciclagens futuras. Temos novas coisas em andamento, vamos anunciar mais, queremos fazer mais coisas, queremos fazer um volume muito grande de reciclagem.
Sérgio Fischer Teixeira de Souza: Temos novas coisas em andamento, vamos anunciar mais, queremos fazer mais coisas, queremos fazer um volume muito grande de reciclagem e entendemos que a gente tem espaço para capturar mais margem bruta nesses movimentos. Esse é o primeiro ponto. Segundo, sobre serviços, acho que vale a pena comentar. Log ADM, mais outro serviço, a gente conseguiu crescer 76% em relação ao ano passado, a receita. Nós estamos muito focados em crescer a receita de todas as linhas de serviço que nós estamos prestando, não só pela qualidade, pelo aumento de NPS do cliente, pela retenção do cliente, pela capacidade que nos dá de puxar preço, porque eles estão pagando bem por conta disso, mas também para ter uma linha de receita que seja desvinculada a ativo, que é importante pra gente na nossa estratégia. Estamos bastante animados com isso aí. Do nosso lado era isso. Obrigado a todos.
Speaker #4: E vamos aí entendendo que a gente tem espaço para capturar mais margem bruta nesses movimentos. Isso é o primeiro ponto. Segundo, sobre serviços, acho que vale a pena comentar.
Speaker #4: Log DM e mais outros serviços, a gente conseguiu crescer 76% em relação ao ano passado, a receita. Nós estamos aí muito focados em crescer a receita de todas as linhas de serviços que nós estamos prestando, não só pela qualidade e pelo aumento de NPS do cliente, pela retenção do cliente, pela capacidade que nos dá de puxar preço, porque eles estão pagando bem por conta disso.
Speaker #4: Mas também para ter uma linha de receita sem vinculada a ativo. Que é importante para a gente na nossa estratégia. Então, estamos bastante animados com isso aí.
Speaker #4: Do nosso lado era isso. Obrigado a todos.
Speaker #1: A videoconferência de resultados da Log está encerrada. Em caso de dúvidas, enviar a sua pergunta para o time de relações com investidores através do e-mail r-i@logcp.com.br.
Operator 2: A videoconferência de resultados da Log está encerrada. Em caso de dúvidas, enviar a sua pergunta para o time de Relações com Investidores através do e-mail ri@logcp.com.br. Agradecemos a participação de todos e tenham um bom dia.
Speaker #1: Agradecemos a participação de todos e tenham bom dia.
