Q2 2026 SYN Prop e Tech SA Earnings Call
Speaker #1: You have joined the meeting as an attendee and will be muted throughout the meeting. Bom dia, senhoras e senhores. Sejam bem-vindos à videoconferência da SYN para a discussão dos resultados referentes ao 2º trimestre de 2026.
Operator 2: Bom dia, senhoras e senhores. Sejam bem-vindos à videoconferência da SYN para discussão dos resultados referentes ao Q2 de 2026. Essa videoconferência está sendo gravada e o replay poderá ser acessado no site da companhia: ri.syn.com.br. A apresentação também estará disponível para download. Informamos que todos os participantes estarão apenas assistindo à videoconferência durante a apresentação e, em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, que serão recebidas exclusivamente por escrito. Antes de prosseguir, aproveito para reforçar que as declarações prospectivas têm como base as crenças e suposições da administração da SYN e as informações atuais disponíveis para a companhia. Essas declarações podem envolver riscos e incertezas, tendo em vista que dizem respeito a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer.
Speaker #1: Esta videoconferência está sendo gravada e o replay poderá ser acessado no site da companhia: ry.syn.com.br. A apresentação também estará disponível para download. Informamos que todos os participantes estarão apenas assistindo à videoconferência durante a apresentação e, em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, que serão recebidas exclusivamente por escrito.
Speaker #1: Antes de prosseguir, aproveito para reforçar que as declarações prospectivas têm como base as crenças e suposições da administração da SYN e as informações atualmente disponíveis para a companhia.
Speaker #1: Essas declarações podem envolver riscos e incertezas, tendo em vista que dizem respeito a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer.
Speaker #1: Investidores, analistas e jornalistas devem levar em conta que eventos relacionados ao ambiente macroeconômico, aos segmentos e a outros fatores podem fazer com que os resultados sejam materialmente diferentes daqueles expressados nas respectivas declarações prospectivas.
Operator 2: Investidores, analistas e jornalistas devem levar em conta que eventos relacionados ao ambiente macroeconômico, ao segmento e a outros fatores podem fazer com que os resultados sejam materialmente diferentes daqueles expressados nas respectivas declarações prospectivas. Estão presentes nessa videoconferência o senhor Tiago Muramatsu, Diretor-Presidente da SYN, e o senhor Hector Leitão, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores da companhia. Gostaria agora de passar a palavra ao senhor Tiago Muramatsu, que dará início à apresentação. Por favor, Tiago, pode prosseguir.
Speaker #1: Estão presentes nesta videoconferência o Sr. Tiago Muramatsu, diretor-presidente da SYN, e o Sr. Héctor Leitão, diretor financeiro e de Relações com Investidores da companhia.
Speaker #1: Gostaria agora de passar a palavra ao Sr. Tiago Muramatsu, que dará início à apresentação. Por favor, Tiago, pode prosseguir.
Speaker #3: Bom dia a todos. Quero agradecer a disponibilidade de tempo para ouvir nosso call de resultados. A gente já inicia aqui a nossa apresentação falando sobre o desempenho operacional do 2º trimestre.
Thiago Muramatsu: Bom dia a todos. Quero agradecer a disponibilidade de tempo para ouvir nosso call de resultados. A gente já inicia aqui a nossa apresentação falando sobre o desempenho operacional do Q2, iniciando pelos shoppings. A gente teve um crescimento em relação ao Q2 de 2025 da ocupação de 94% para 96.2%. Na ocupação financeira, a gente também subiu, crescendo meio ponto percentual. Vale lembrar que a gente caiu um pouquinho em relação ao Q1 de 2026, porque a gente teve uma área que vagou durante o H2 de 2026 na cidade de São Paulo, porém essa área já está alugada. Foi alugada em julho, então a gente hoje já está rodando de volta nos 97% de ocupação física dos shoppings. Avançando aqui para as vendas, a gente teve um crescimento bastante acima da inflação no período de 5.1%.
Speaker #3: Iniciando pelos shoppings, a gente teve crescimento em relação ao 2º trimestre de 2025 da ocupação de 94% para 96,2% na ocupação financeira. A gente também subiu e cresceu 0,5 ponto percentual.
Speaker #3: Vale lembrar que a gente subiu, caiu pouquinho em relação ao primeiro trimestre, isso, no primeiro trimestre de 2026, porque a gente teve uma área que vagou durante o segundo semestre de 2026 no Cidade de São Paulo, porém essa área já está alugada.
Speaker #3: Foi alugada em julho, então a gente hoje já está rodando de volta nos 97% de ocupação física dos shoppings. Avançando aqui para as vendas, a gente teve crescimento bastante acima da inflação no período, de 5,1%.
Speaker #3: Mesmo com a ocupação um pouco mais baixa, principalmente no 1º trimestre, a gente conseguiu ter um crescimento bom. Isso daqui, eu acho que é reflexo do que a gente vem fazendo em relação à melhora do mix, a trazer lojas dentro dos nossos shoppings que tenham poder de venda maior.
Thiago Muramatsu: Mesmo com a ocupação um pouco mais baixa, principalmente no Q1, a gente conseguiu ter um crescimento bom. Isso daqui eu acho que é um reflexo do que a gente vem fazendo em relação à melhora de mix, a trazer lojas dentro dos nossos shoppings que tenham poder de venda maior. Quando a gente olha a composição do crescimento desse trimestre, a gente vê que menos da metade foi de venda de mesmas lojas, porém as novas lojas acrescentaram uma boa venda, crescendo pouco mais de 2% das vendas. Além disso, a gente vem fazendo um trabalho já há alguns anos de melhora no mix de quiosques, especialmente em eventos e ativações nos nossos shoppings, e isso sozinho aqui representou um crescimento de quase BRL 7 million no trimestre também.
Speaker #3: Então, quando a gente olha aqui a composição do crescimento desse trimestre, a gente vê que menos da metade foi de vendas de mesmas lojas, porém as novas lojas acrescentaram uma boa venda e cresceram um pouco mais de 2% das vendas.
Speaker #3: Além disso, a gente vem fazendo um trabalho já há alguns anos de melhora no mix de quiosques, especialmente em eventos e ativações dos nossos shoppings, e isso sozinho aqui representou um crescimento de quase R$ 7 milhões no trimestre também.
Thiago Muramatsu: Eu vou destacar aqui o nosso aluguel também em mesmas lojas, que a gente teve uma redução aqui nesse trimestre, mas olhando os últimos 4 trimestres, a gente sempre veio rodando expressivamente acima da inflação e nesse semestre a gente acabou ficando um pouco mais próximo da inflação, mas também um pouco acima. Passando agora pros edifícios corporativos, a gente teve uma queda nesse trimestre, especialmente quando a gente olha os edifícios classe A, e basicamente essa redução do nível de ocupação foi por conta de uma desocupação que a gente teve no edifício Nova São Paulo. O inquilino que está lá devolveu parcialmente a área. Em comparação, nos edifícios Triple A, a gente cresceu no trimestre, principalmente por uma ocupação que a gente vem conseguindo fazer do CEO lá no Rio de Janeiro.
Speaker #3: O nosso aluguel, eu vou destacar que o nosso aluguel também em mesmas lojas, a gente teve uma redução aqui nesse trimestre, mas olhando os últimos quatro trimestres a gente sempre veio rodando expressivamente acima da inflação e, nesse semestre, a gente acabou ficando pouco mais próximo da inflação, mas ainda pouco acima.
Speaker #3: Passando agora para os edifícios corporativos, a gente teve uma queda nesse trimestre, especialmente quando a gente olha os edifícios classe A e, basicamente, essa redução do nível de ocupação foi por conta de uma desocupação que a gente teve no Edifício Nova São Paulo. O inquilino que está lá devolveu parcialmente a área.
Speaker #3: Em comparação, nos edifícios triple A, a gente cresceu no trimestre principalmente por uma ocupação que a gente vem conseguindo fazer do CEO lá no Rio de Janeiro. É um edifício que a gente tem bastante desafios lá, mas a gente vem, nesse último ano, conseguindo aumentar a ocupação.
Thiago Muramatsu: É um edifício que a gente tem bastante desafios lá, mas a gente vem nesse último ano conseguindo aumentar a ocupação. Do ano passado pra esse ano, a gente saiu de uma ocupação de 40%, já estamos mais de 60% e a gente está continuando trabalhando nele bastante. Finalmente, falando dos galpões logísticos, acho que no último trimestre a gente já tinha falado que a última fase tinha sido entregue e a gente, felizmente, já está com esse galpão 100% locado. Todas as fases que a gente entregou, com exceção da segunda, as outras todas a gente entregou totalmente ocupado e a gente está com um preço de locação, principalmente da última fase, bastante em linha com o que está o mercado hoje e a gente vê uma perspectiva muito boa nas revisionais que vão acontecer nos próximos anos.
Speaker #3: Então, do ano passado para este ano, a gente saiu de uma ocupação de 40%, já estamos com mais de 60% e a gente está continuando trabalhando nele bastante.
Speaker #3: E, finalmente, falando dos galpões logísticos, acho que no último trimestre a gente já tinha falado que a última fase tinha sido entregue, e a gente, felizmente, já está com esse galpão 100% locado.
Speaker #3: A gente, todas as fases que a gente entregou, a gente, com exceção da segunda, as outras todas a gente entregou totalmente ocupadas. E a gente está com o preço de locação aqui, principalmente da última fase, bastante em linha com o que está no mercado hoje, e a gente vê uma perspectiva muito boa nas revisionais que vão acontecer nos próximos anos.
Speaker #3: A gente já tem contrato que já está próximo dessas revisionais, então a gente acha que ainda tem incremento de valor de locação para tirar ainda dentro desses galpões, mesmo dentro desse ano de 2026.
Thiago Muramatsu: A gente já tem contrato que já está próximo dessas revisionais, então a gente acha que ainda tem um incremento de valor de locação pra tirar ainda dentro desses galpões, mesmo dentro desse ano de 2026. Agora vou passar aqui pro Hector Leitão continuar falando sobre o desempenho financeiro.
Speaker #3: Agora vou passar aqui para o Héctor continuar falando sobre o desempenho financeiro.
Speaker #2: Bom dia a todos. Bom, seguindo aqui para a performance dos empreendimentos no primeiro semestre, comparando o mesmo portfólio, excluindo aqueles ativos que tiveram mudança de participação ou, no caso do CLD, que teve uma expansão operacional, uma entrega das últimas fases, o portfólio da SYN apresentou crescimento de 10,5% em relação ao ano passado.
Hector Bruno Franco de Carvalho Leitão: Bom dia a todos. Seguindo aqui para performance dos empreendimentos no H1, comparando o mesmo portfólio, excluindo aqueles ativos que tiveram mudança de participação, ou no caso do CLD, que teve uma expansão operacional, uma entrega das últimas fases, o portfólio da SYN apresentou um crescimento de 10.5% em relação ao ano passado, alcançando BRL 48 million de NOI. Quebrando aqui para o segmento, em shoppings, o portfólio de shoppings alcançou BRL 35.3 million versus BRL 32.2 million do ano passado, um crescimento de 9.6%. Em escritórios, um crescimento de 13%, alcançando aqui BRL 12.9 million. Aqui os alavancadores principais vêm da receita mesmo. Um crescimento orgânico da receita. Lembrando que aqui a gente não inseriu o CLD nesse comparativo para fazer um like-for-like, mas se a gente considerar o NOI do CLD, a gente teve um crescimento de 18% em relação ao ano passado.
Speaker #2: Alcançando 48 milhões de NOI, quebrando aqui por segmento: em shoppings, o portfólio de shoppings alcançou 35,3 milhões, versus 32,2 milhões do ano passado, um crescimento de 9,6%.
Speaker #2: E, em escritórios, crescimento de 13%, alcançando aqui 12,9 milhões. Aqui, os alavancadores principais vêm da receita mesmo, crescimento orgânico da receita. E lembrando que aqui a gente não inseriu o CLD nesse comparativo para fazer o like-for-like, mas, se a gente considerar o NOI do CLD, a gente teria tido crescimento de 18% em relação ao ano passado.
Speaker #2: Aqui, avançando para os indicadores financeiros, o EBITDA cresceu 27,9%, bastante alavancado pela performance dos empreendimentos, como acabei de mostrar, e também por uma eficiência aqui de despesa operacional.
Hector Bruno Franco de Carvalho Leitão: Aqui avançando para os indicadores financeiros, o EBITDA a gente cresceu 27.9%, bastante alavancado pela performance dos empreendimentos, como eu acabei de mostrar, e também por uma eficiência de despesa operacional. Já o FFO ajustado tem um efeito inverso aqui, tem uma queda de 13.6% em relação ao ano passado. A gente alcançou BRL 22 million em FFO versus BRL 25.6 million. Aqui o grande ofensor é o resultado financeiro. A gente no ano passado tinha um caixa líquido e a gente no H2 distribuiu em duas tranches, retornou capital para os acionistas, primeiro uma tranche de BRL 330 million e no final do ano mais BRL 64 million. Então obviamente esse caixa aqui no H1 menor do que o ano passado fez com que o nosso resultado financeiro fosse BRL 19 million menor do que o ano anterior.
Speaker #2: Já o SFO ajustado tem efeito inverso aqui, tem uma queda de 13,6% em relação ao ano passado. A gente alcançou 22 milhões em SFO versus 25,6.
Speaker #2: E aqui, o grande ofensor é o resultado financeiro. A gente, no ano passado, tinha caixa líquido, e a gente, no segundo semestre, distribuiu em duas tranches, retornou o capital para os acionistas: primeiro uma tranche de R$330 milhões e, no final do ano, mais R$64 milhões.
Speaker #2: Então, obviamente, esse caixa aqui no primeiro semestre, menor do que o ano passado, fez com que o nosso resultado financeiro fosse R$ 19 milhões menor do que o ano anterior.
Speaker #2: Aí, seguindo com a nossa alavancagem, a gente fechou o segundo trimestre com uma dívida bruta de R$499 milhões, caixa e aplicações financeiras de R$198 milhões, então uma dívida líquida total de R$301 milhões, bastante em linha com o trimestre passado. E, diferente do segundo trimestre do ano anterior, que a gente tinha esse caixa maior de R$550 milhões aqui na companhia.
Hector Bruno Franco de Carvalho Leitão: Seguindo com a nossa alavancagem, a gente fechou o Q2 com uma dívida bruta de BRL 499 million, um caixa e aplicações financeiras de BRL 198 million, portanto uma dívida líquida total de BRL 301 million, bastante em linha com o trimestre passado, e diferente do Q2 do ano anterior, que a gente tinha esse caixa maior de BRL 550 million aqui na companhia. Considerando o EBITDA ajustado dos últimos 12 meses, de BRL 94.7 million, a gente fechou com uma alavancagem de 3.18x aqui em relação ao EBITDA, uma melhora em relação ao Q1, bastante explicado pelo aumento de EBITDA. Seguindo com o nosso cronograma de amortizações, a gente segue com um cronograma bastante tranquilo em relação ao nosso caixa e à nossa geração de caixa. A gente, até o final do ano, tem mais BRL 7 million de amortização de dívida corporativa.
Speaker #2: Então, a gente fechou considerando o EBITDA ajustado dos últimos 12 meses, de R$94,7 milhões. A gente fechou com uma alavancagem de 3,18 vezes aqui em relação ao EBITDA, uma melhora aqui em relação ao primeiro trimestre, bastante explicado pelo aumento de EBITDA.
Speaker #2: E aí, seguindo finalmente aqui com o nosso cronograma de amortizações, a gente segue com um cronograma bastante tranquilo em relação ao nosso caixa e à nossa geração de caixa.
Speaker #2: A gente, até o final do ano, tem mais R$7 milhões de amortização de dívida corporativa. Em 2027, mais R$27 milhões, metade de dívida corporativa, metade de financiamento direto aqui de empreendimentos.
Hector Bruno Franco de Carvalho Leitão: Em 2027, mais BRL 27 million, metade de dívida corporativa, metade de financiamento direto de empreendimentos. Aí sim, 2028 é a maior torre de amortização, grande parte dela da nossa dívida indexada ao IPCA. Eu acho que a gente tem um prazo bastante razoável para refinanciamento da dívida e ao longo desse período a gente organicamente vai também desalavancando, gerando caixa dos empreendimentos, de tal forma que a gente não se preocupa com esse refinanciamento em 2028. Falando um pouco de indexadores, a gente tem pouco mais de 90% da nossa dívida indexada ao IPCA, com custo de 6.5% e o restante em CDI a um custo de CDI mais 1.20. Na média, quando a gente olha o CDI spot e o IPCA dos últimos 12 meses, a gente tem uma dívida abaixo do CDI.
Speaker #2: E aí, sim, em 2028 é a maior torre aqui de amortização, grande parte dela da nossa dívida indexada ao IPCA. Eu acho que a gente tem prazo bastante razoável para refinanciamento da dívida e, ao longo desse período, a gente organicamente vai também desalavancando, gerando caixa dos empreendimentos, de tal forma que a gente não se preocupa aqui com esse refinanciamento em 2028.
Speaker #2: Falando um pouco de indexadores, a gente tem pouco mais de 90% da nossa dívida indexada ao IPCA, com custo de 6,5%, e o restante aqui em CDI, a custo de CDI mais 1,20%.
Speaker #2: E, na média aqui, quando a gente olha o CDI spot, o IPCA dos últimos 12 meses, a gente tem uma dívida abaixo do CDI, 84% do CDI, o que é muito bom para nós. A gente deve manter esse perfil de dívida, tomando, tendo vantagens aqui, carrego positivo.
Hector Bruno Franco de Carvalho Leitão: 84% do CDI, que é muito bom para nós, e a gente deve manter esse perfil de dívida tendo vantagens aqui, um carrego positivo. Assim eu encerro aqui a sessão financeira.
Speaker #2: E, assim, encerro aqui a sessão financeira.
Speaker #1: Gostaria agora de passar a palavra ao senhor Tiago Muramatsu, para que faça as considerações finais da companhia.
Operator 2: Gostaria agora de passar a palavra ao senhor Thiago Muramatsu, para que faça as considerações finais da companhia.
Thiago Muramatsu: Para fechar, eu só queria reforçar que nesse segundo trimestre a gente está confirmando o caminho que a gente tem adotado, de melhorar o operacional, tanto no shopping centers, na parte comercial de substituição e qualificação dos lojistas. Nos edifícios Triple A, a gente tem avançado também na ocupação, mesmo em ativos mais desafiadores. Finalmente aqui no CLD, a gente encerrou um ciclo de investimentos importantes e agora a gente já está começando a colher os resultados graças à escolha de um bom ponto, de bons inquilinos e de uma boa construção. Quero agradecer mais uma vez todos aqui pela presença e tenham um bom dia.
Speaker #3: Para fechar aqui, eu só queria reforçar que, nesse segundo trimestre, a gente está confirmando aqui o caminho que a gente tem adotado de melhora operacional, tanto nos shopping centers, na parte comercial de substituição e qualificação dos lojistas. Nos edifícios triple A, a gente tem avançado também na ocupação, mesmo em ativos mais desafiadores.
Speaker #3: E, finalmente, aqui no CLD, a gente encerrou aqui ciclos de investimento importantes, e agora a gente já está começando a colher os resultados, graças à escolha de bom ponto, de bons inquilinos e de uma boa construção.
Speaker #3: Quero agradecer mais uma vez a todos aqui pela presença, e desejo um bom dia.
Operator 2: A videoconferência da SYN está encerrada. Agradecemos a participação de todos e tenham uma boa tarde. Goodbye.
Speaker #1: A videoconferência da SYN está encerrada. Agradecemos a participação de todos e tenham uma boa tarde.
