Q2 2026 Mivne Real Estate KD Ltd Earnings Call
[Company Representative] (Mivne Real Estate KD): בוקר טוב. השיחה תתחיל בעוד שתי דקות. אנו ממתינים להצטרפותם של משקיעים נוספים.
Speaker #2: בוקר טוב. השיחה תתחיל בעוד שתי דקות. אנו ממתינים להצטרפותם של משקיעים נוספים.
Speaker #1: This meeting is being recorded.
Operator: This meeting is being recorded.
Speaker #2: בוקר טוב וברוכים הבאים לשיחת הוועידה של קבוצת מבנה נדל"ן לסיכום תוצאותיה הכספיות לרבעון השני של שנת 2026. בשיחה ישתתפו: עוזי לוי, מנכ"ל החברה; איתי ופנינס, סמנכ"ל הכספים. השיחה תלווה במצגת משקיעים כפי שפורסמה הבוקר באתר מאיה.
[Company Representative] (Mivne Real Estate KD): בוקר טוב וברוכים הבאים לשיחת הוועידה של קבוצת מבנה נדל"ן, לסיכום תוצאותיה הכספיות לרבעון השני של שנת 2026. בשיחה ישתתפו עוזי לוי, מנכ"ל החברה, ואיתי וקנין, סמנכ"ל הכספים. השיחה תלווה במצגת משקיעים, כפי שפורסמה הבוקר באתר המאיה. נתחיל עם סקירה על הפעילות העסקית ולאחר מכן נעבור לשלב השאלות ותשובות. כל מי שמעוניין לשאול שאלה, מוזמן לכתוב אותה בצ'אט ונשיב עליה בהתאם. לפני שנתחיל חשוב להבהיר כי השיחה לא מחליפה את הצורך לעיין בדיווחים השוטפים של החברה, לרבות דוחות כספיים, מצגות ודיווחים אחרים שפורסמו. הנתונים שיוצגו במהלך השיחה עשויים לכלול מידע צופה פני עתיד, לרבות מידע בהתאם לסעיף 32א' לחוק ניירות ערך. וכעת אעביר את רשות הדיבור לעוזי. עוזי בבקשה.
Speaker #2: נתחיל עם סקירה על הפעילות העסקית, ולאחר מכן נעבור לשלב השאלות ותשובות. כל מי שמעוניין לשאול שאלה, מוזמן לכתוב אותה בצ'אט, ואנו נשיב עליה בהתאם. לפני שנתחיל, חשוב להבהיר כי השיחה אינה מחליפה את הצורך לעיין בדיווחים השוטפים של החברה, לרבות דוחות כספיים, מצגות ודיווחים אחרים שפורסמו.
Speaker #2: הנתונים שיוצגו במהלך השיחה עשויים לכלול מידע סופי ו/או פני עתיד, לרבות מידע בהתאם לסעיף 32(א) לחוק ניירות ערך. וכעת אעביר את רשות הדיבור לעוזי. עוזי, בבקשה.
Speaker #3: בוקר טוב לכולם. אני אפתח בסקירה, ולאחר מכן, לאחר שאסיים את הסקירה, אעביר את רשות הדיבור לאיתי, שיסקור את הדוחות הכספיים, ולאחר מכן נענה על שאלות ככל שהזמן יותיר.
עוזי לוי: בוקר טוב לכולם. אני אפתח בסקירה ולאחר שאני אסיים את הסקירה, אני אעביר את רשות הדיבור לאיתי שיסקור את הדוחות הכספיים ולאחר מכן נענה על שאלות ככל שהזמן יותיר. ראשית, בוקר טוב לכולם. אני מאוד שמח לסקור בפניכם את התוצאות של מבנה לרבעון השני. לפני שאני אגע בתוצאות עצמן, אני רוצה להפנות את תשומת לבכם שבהודעה לעיתונות שקיבלתם והפצנו לכם הבוקר יש גם קישור לסרטון קצר של כמה דקות שמדגיש את התוצאות המרכזיות של הקבוצה למחצית. אני ממליץ לכם להסתכל גם בסרטון הזה. ראשית לתוצאות, ולפני שניגע בהרחבה, אני רוצה לסקור כמה דברים חשובים. ראשית, כשאנחנו מסתכלים על התוצאות בין מחצית למחצית ובין רבעון לרבעון, התוצאות מצביעות על צמיחה מאוד חזקה בכל הפרמטרים התפעוליים העקרוניים והחשובים של הקבוצה. ההכנסות צמחו בין מחצית למחצית בכ-5.1% וכמידע צופה פני עתיד, הן אמורות לחצות את המיליארד שקלים להכנסה מנדל"ן מניב בישראל, שזה נתון מאוד מאוד חזק ומשמעותי.
Speaker #3: אז ראשית, בוקר טוב לכולם. אני מאוד שמח להציג בפניכם את התוצאות של מבנה לרבעון השני. לפני שאגע בתוצאות עצמן, אני רוצה להפנות את תשומת לבכם שבהודעה לעיתונות שקיבלתם והפצנו לכם הבוקר, יש גם קישור לסרטון קצר של כמה דקות שמדגיש את התוצאות המרכזיות של הקבוצה למחצית.
Speaker #3: אני ממליץ לכם להסתכל גם בסרטון הזה. אז ראשית, לתוצאות, ולפני שניגע בהרחבה, אני רוצה להזכיר כמה דברים חשובים. ראשית, כשאנחנו מסתכלים על התוצאות בין מחצית למחצית ובין רבעון לרבעון, התוצאות מצביעות על צמיחה מאוד חזקה בכל הפרמטרים התפעוליים, העקרוניים והחשובים של הקבוצה.
Speaker #3: ההכנסות צמחו בין מחצית למחצית בכ-5.1%, וכמידע סופי פני עתיד הן אמורות לחצות את המיליארד שקלים להכנסה מנדל"ן מניב בישראל, שזה נתון מאוד מאוד חזק ומשמעותי.
Speaker #3: בין רבעון לרבעון, בין סוף רבעון 2 2026 לרבעון 2 2025, אנחנו רואים גידול של כ-9% בהכנסות. ה-NOI בישראל גדל מ-404 במחצית שנה קודמת ל-430, שהם גידול של 6.4% בין מחצית למחצית.
עוזי לוי: בין רבעון לרבעון, בין סוף רבעון שתיים 2026 לרבעון שתיים 2025 אנחנו רואים גידול של כ-9% בהכנסות. ה-NOI בישראל גדל מ-404 במחצית שנה קודמת ל-430, שהם גידול של 6.4% בין מחצית למחצית או גידול של 10.6% בין רבעון לרבעון. ב-NOI Same Property אנחנו צומחים מ-401 ל-416, גידול של 3.7% או גידול של 4.4% בין רבעון לרבעון. הנתון המשמעותי של Adjusted FFO מנכסים מניבים, שהוא נתון מאוד משמעותי לכל חברת נדל"ן מניב, אנחנו מדגימים צמיחה של כ-10% בין מחצית למחצית וכ-15% בין רבעון לרבעון, כך שבעצם אנחנו מלמדים על תוצאות מאוד חזקות במדדים התפעוליים. מה שלא רואים בשקף הזה, אבל תראו בשקפים הבאים, שיש גם ריסון משמעותי בהוצאות, כך שכלל הנתונים מלמדים על תמונה של צמיחה מאוד חזקה בנתונים התפעוליים ויחד עם זאת גם ריסון בהוצאות ושמירה על מסגרות תקציב מאוד מאוד הדוקות ומשמעותיות.
Speaker #3: או גידול של 10.6% בין רבעון לרבעון. ב-NOI Same Property אנחנו צומחים מ-401 ל-416, גידול של 3.7%, או גידול של 4.4% בין רבעון לרבעון. הנתון המשמעותי של Adjusted FFO מנכסים מניבים, שהוא נתון מאוד משמעותי לכל חברת נדל"ן מניב, אנחנו מדגימים צמיחה של כ-10% בין מחצית למחצית, וכ-15% בין רבעון לרבעון.
Speaker #3: כך שבעצם אנחנו מלמדים על תוצאות מאוד חזקות במדדים התפעוליים, מה שלא רואים בשקף הזה, אבל תראו בשקפים הבאים שיש גם ריסון משמעותי בהוצאות. כך שכלל הנתונים מלמדים על תמונה של צמיחה מאוד חזקה בנתונים התפעוליים, ויחד עם זאת גם ריסון בהוצאות ושמירה על מסגרות תקציב מאוד מאוד הדוקות ומשמעותיות.
Speaker #3: אם אנחנו עוברים עכשיו לעיקרי הדברים שקרו ברבעונים האחרונים, אז בפרויקט הסוללים בתל אביב, שהוא אחד הפרויקטים המשמעותיים והחשובים של החברה, אנחנו למעשה מגיעים נכון לתחילת הרבעון לשיעור אכלוס של כ-73%.
עוזי לוי: אם אנחנו עוברים עכשיו לעיקרי הדברים שקרו ברבעונים האחרונים, אז בפרויקט הסוללים בתל אביב, שהוא אחד הפרויקטים המשמעותיים והחשובים של החברה, אנחנו למעשה מגיעים, נכון לתחילת הרבעון, לשיעור אכלוס של כ-73% ויש לנו עוד כמה חוזים שנמצאים כרגע במהלכי חתימה שאמורים להביא אותנו, בהנחה והחוזים האלה ייחתמו גם, אמורים להביא אותנו בתקופה קצרה לאכלוס של כ-80%. ובסך הכול, כשאנחנו מסתכלים על מה שנקרא Tenant Roster בסוללים, אנחנו רואים סוחרים מאוד משמעותיים, רובם מתחומי ההייטק כמו Fireblocks, כמו Buildots, כמו חברות נוספות מעולם ההייטק, PointFive, שאולי עוד לא שמעתם את השם, אבל כולן חברות מעולמות הסייבר וההייטק, אליהן מצטרפת רשות ניירות ערך מהתחום הפחות הייטקי, אבל עדיין סוחר מכובד וחשוב. ובסך הכול, כשאנחנו מסתכלים על הנתונים של הסוללים, הנתונים הם חזקים. אנחנו כל הזמן עסוקים בסיורים ואני משוכנע שלקראת סוף השנה אנחנו נציג גם שיעור אכלוס יותר גבוה בסוללים. תמונה נוספת מפארק המדע וההייטק בחיפה.
Speaker #3: יש לנו עוד כמה אחוזים שנמצאים כרגע במהלכי חתימה, שאמורים להביא אותנו, בהנחה והאחוזים האלה ייחתמו גם, לתקופה קצרה של אכלוס של כ-80%.
Speaker #3: ובסך הכול, כשאנחנו מסתכלים על מה שנקרא ה-Tenant Roster בסוללים, אנחנו רואים שוכרים מאוד משמעותיים, רובם מתחומי ההייטק, כמו Fireblocks, כמו Buildots, כמו חברות נוספות מעולם ההייטק, Point Five, שאולי עוד לא שמעתם את השם, אבל כולן חברות מעולמות הסייבר וההייטק. אליהן מצטרפת רשות ניירות ערך, מהתחום הפחות הייטקי, אבל עדיין שוכר מכובד וחשוב.
Speaker #3: ובסך הכול, כשאנחנו מסתכלים על הנתונים של הסוללים, הנתונים הם חזקים. אנחנו כל הזמן עסוקים בסיורים, ואני משוכנע שלקראת סוף השנה אנחנו נציג גם שיעור אכלוס יותר גבוה בסוללים.
Speaker #3: תמונה נוספת מפארק המדע וההייטק בחיפה. אנחנו מסרנו ואכלסנו בבניין הראשון בשלב השני של הפרויקט, בניין B. מסרנו כבר את השטחים לרפאל. רפאל מאכלסת כבר כ-6,000 מטר, ואני חייב להגיד שמתנהל משא ומתן מאוד ער ובשלבים מאוד מתקדמים עם רפאל על השלמת כל הבניין, כך שכל פארק המדע וההייטק תופס צביון של פארק Defense Tech מאוד משמעותי בצפון הארץ.
עוזי לוי: אנחנו מסרנו ואכלסנו בבניין הראשון בשלב השני של הפרויקט, בניין B, מסרנו כבר את השטחים לרפאל. רפאל מאכלסת כבר כ-6,000 מטר ואני חייב להגיד שמתנהל משא ומתן מאוד ער ובשלבים מאוד מתקדמים עם רפאל על השלמת כל הבניין, כך שכל פארק המדע וההייטק תופס אופי של פארק Defense Tech מאוד משמעותי בצפון הארץ. צריך להבין שכשאנחנו מסתכלים על מקום שמקבל אופי ל-Defense Tech, אז אנחנו בעצם השקענו בתשתיות של תקשורת ומערכות בקרה, כך שמדובר בפארק שהוא מאופיין ומתאים לחברות מה-Defense Tech ואנחנו צופים אכלוס מהיר של חברות מהתחום הזה. בשלב הזה אנחנו ממשיכים בהקמת מנועי צמיחה. אנחנו נמצאים כרגע בשני פרויקטים שנמצאים בתהליכי ביצוע והתחלנו ממש בסמוך לתחילת הרבעון השלישי בפרויקט שלישי. אנחנו כרגע נמצאים בשלב החפירה והדיפון בפרויקט ה-Data Center בפתח תקווה ואנחנו נמצאים בשלב היציאה מהאדמה בפרויקט המשרדים והמגורים בהרצליה. כמו כן, התחלנו גם ביוקנעם, אומנם אחרי תום הרבעון, אבל התחלנו גם ביוקנעם בביצוע של פרויקט.
Speaker #3: צריך להבין שכשאנחנו מסתכלים על מקום שמקבל צביון ל-Defense Tech, אז אנחנו בעצם השקענו בתשתיות של תקשורת ומערכות בקרה, כך שמדובר בפארק שהוא מאופיין ומתאים לחברות מה-Defense Tech, ואנחנו צופים אכלוס מהיר של חברות מהתחום הזה.
Speaker #3: בשלב הזה אנחנו ממשיכים בהקמת מנועי צמיחה. אנחנו נמצאים כרגע בשני פרויקטים שנמצאים בתהליכי ביצוע, והתחלנו ממש בסמוך לתחילת הרבעון השלישי בפרויקט שלישי. אנחנו כרגע נמצאים בשלב החפירה והדיפון בפרויקט ה-Data Center בפתח תקווה, ואנחנו נמצאים בשלב היציאה מהאדמה בפרויקט המשרדים והמגורים בהרצליה.
Speaker #3: כמו כן, התחלנו גם ביוקנעם. אמנם אחרי תום הרבעון, אבל התחלנו גם ביוקנעם בביצוע של פרויקט. אני רק מזכיר שביוקנעם אנחנו נמצאים ב-100% תפוסה, עם לקוחות כמו NVIDIA ולוסנט וכך הלאה.
עוזי לוי: אני רק מזכיר שביוקנעם אנחנו נמצאים ב-100% תפוסה עם לקוחות כמו NVIDIA ו-Lucent וכך הלאה, ואנחנו בונים את הבניין החדש שיהיה בנוי ומוכן לקראת Q4 2028. אחת מהתוכניות המרכזיות שאנחנו עוסקים בה זה שדרוג ושיפור המרכזים המסחריים של מבנה. אני מזכיר שלמבנה יש כ-23 מרכזי מסחר שפרוסים בכל רחבי הארץ, מדן ועד אילת. אנחנו עוסקים באופן משמעותי מאוד בשיפור ותיעול המרכזים הללו. במסגרת הזאת, כל המרכזים שלנו עוברים, מי יותר משמעותי ומי פחות, אבל כל המרכזים המסחריים שלנו עוברים מתיחת פנים ואנחנו עוסקים בהשבחתם. אחד הדברים היותר חשובים בתחום הזה זה רכישת לקוחות חדשים. אני אולי אמנה שלושה לקוחות חדשים שאני מניח שרובכם מכירים. אז פתחנו בנשר תל חנן בתחילת החודש את החנות המאוד גדולה, 1,900 מטר של ליאור אדיקה בצפון. ליאור אדיקה זה חנות מאוד משמעותית וגדולה שמושכת המון קהל. אז פתחנו את החנות הזאת בנשר תל חנן.
Speaker #3: ואנחנו בונים את הבניין החדש, שיהיה בנוי ומוכן לקראת Q4 2028. אחת מהתוכניות המרכזיות שאנחנו עוסקים בה היא שדרוג ושיפור המרכזים המסחריים של מבנה. אני מזכיר שלמבנה יש כ-23 מרכזי מסחר שפרוסים בכל רחבי הארץ, מדן ועד אילת.
Speaker #3: אנחנו עוסקים באופן משמעותי מאוד בשיפור ותיוב המרכזים הללו. במסגרת הזאת, כל המרכזים שלנו עוברים בצורה יותר משמעותית או פחות, אבל כל המרכזים המסחריים שלנו עוברים מתיחת פנים, ואנחנו עוסקים בהשבחתם.
Speaker #3: אחד הדברים היותר חשובים בתחום הזה זה רכישת לקוחות חדשים. אני אולי אמנה שלושה לקוחות חדשים שאני מניח שרובכם מכירים. אז פתחנו בנשר תל חנן בתחילת החודש את החנות המאוד גדולה, 1,900 מטר, של ליאור אדיקה בצפון.
Speaker #3: ליאור אדיקה, זו חנות מאוד משמעותית וגדולה שמושכת המון קהל. אז פתחנו את החנות הזאת בנשר, תל חנן. פתחנו את מקסטוק בבאר שבע, חנות של כ-7,000 מטר.
עוזי לוי: פתחנו את מקס סטוק בבאר שבע, חנות של כ-7,000 מטר, ופתחנו במרכז בר און בראשון לציון את החנות של ג'מבו על 7,000 מטר. חנות שעושה פדיונות מאוד יפים והיא פתוחה ופעילה, וזה מה שמלמד על התנופה והשדרוג שאנחנו מבצעים במרכזים המסחריים שלנו. כמה מילים כלליות על מבנה. אני פחות אתעכב על השקף הזה, אבל בעיקרון אנחנו חברה שיש לה מתחת ידיה כמיליון ו-800 אלף מטר של נדל"ן מניב עם סדר גודל של כ-47% מינוף. והדבר היותר חשוב שאני רוצה לומר בשקף הזה, שמעבר לאותם מיליון ו-800 אלף מטר שמאוכלסים ומניבים ברחבי המדינה, למבנה יש עתודות קרקע וזכויות בלתי מנוצלות בהיקף של כמיליון מטר. פעם בזכויות הללו, הבלתי מנוצלות, הופיעו פרויקטים כמו פארק המדע וההייטק בחיפה שהזכרנו, הסוללים שכרגע מאוכלס.
Speaker #3: ופתחנו במרכז ברון בראשון לציון את החנות של ג'מבו על שטח של 7,000 מטר. זו חנות שעושה פדיונות מאוד יפים, והיא פתוחה ופעילה. זה מה שמלמד על התנופה והשדרוג שאנחנו מבצעים במרכזים המסחריים שלנו.
Speaker #3: כמה מילים כלליות על מבנה. אני פחות אתעכב על השקף הזה, אבל בעיקרון אנחנו חברה שיש לה מתחת ידיה כמיליון ו-800 אלף מטר של נדל"ן מניב, עם סדר גודל של כ-47% מינוף.
Speaker #3: והדבר היותר חשוב שאני רוצה לומר בשקף הזה זה שמעבר לאותם מיליון ושמונה מאות אלף מטר שמאוכלסים ומניבים ברחבי המדינה, למבנה יש עתודות קרקע וזכויות בלתי מנוצלות בהיקף של כמיליון מטר.
Speaker #3: פעם בזכויות הללו הבלתי מנוצלות הופיעו פרויקטים כמו פארק מדעי החיים בחיפה שהזכרנו, הסוללים, שכרגע מאוכלס. כרגע אנחנו עדיין יושבים על עתודות של כמיליון מטר, מה שבעצם מלמד שלמבנה יש יכולת עצומה לצמוח מתוך עצמה, על קרקעות שבבעלותה, תוך כדי ביצוע פעולות השבחה בעצמה. מה שמלמד על היכולת של החברה להמשיך ולהתפתח מבלי להתמנף.
עוזי לוי: כרגע אנחנו עדיין יושבים על עתודות של כמיליון מטר, מה שבעצם מלמד שלמבנה יש יכולת עצומה לצמוח מתוך עצמה על קרקעות שבבעלותה תוך כדי ביצוע פעולות השבחה בעצמה, מה שמלמד על היכולת של החברה להמשיך ולהתפתח מבלי להתמנף. ופה, כמו שאתם רואים, אנחנו נמצאים ביחס חוב להיקף של כ-47%. אם אנחנו מסתכלים על התוצאות, והזכרתי קודם שה-Adjusted FFO למחצית עומד על 332, מה שמלמד על גידול של כ-10% בין מחצית למחצית או גידול של 15% בין רבעון לרבעון. מה שחשוב לציין כשאנחנו מתייחסים לתוצאה הזאת, שאנחנו כרגע מסתכלים על מגמה שתלך ותתעצם, שכן אנחנו מכירים רק בדברים חלקיים, בדברים שכבר קרו, שאנחנו מסתכלים עליהם בראי הדוח, כמו למשל בסוללים, שאנחנו מסתכלים רק על חלק מהתוצאות שאנחנו יודעים שכבר קרו בסוללים. כך הלאה גם לגבי ג'מבו וליאור אדיקה ורפאל שהזכרתי קודם. התוצאות שאנחנו רואים כרגע במסגרת הדוחות הן עדיין חלקיות ולכן תלכנה ותתעצמנה ככל שינקוף הזמן.
Speaker #3: ופה, כמו שאתם רואים, אנחנו נמצאים ביחס חוב להיקף של כ-47%. אם אנחנו מסתכלים על התוצאות, והזכרתי קודם שה-Adjusted FFO הוא למחצית, עומד על 332, מה שמלמד על גידול של כ-10% בין מחצית למחצית, או גידול של 15% בין רבעון לרבעון. מה שחשוב לציין כשאנחנו מתייחסים לתוצאה הזאת, זה שאנחנו כרגע מסתכלים על מגמה שתלך ותתעצם, שכן אנחנו מכירים רק בדברים חלקיים, בדברים שכבר קרו, שאנחנו מסתכלים עליהם בראי הדוח. למשל, בסוללים אנחנו מסתכלים רק על חלק מהתוצאות שאנחנו יודעים שכבר קרו בסוללים, וכך הלאה גם לגבי ג'מבו, אדיקה ורפאל שהזכרתי קודם.
Speaker #3: התוצאות שאנחנו רואים כרגע במסגרת הדוחות הן עדיין חלקיות, ולכן תלך ותתעצם ככל שינקוף הזמן, מה שמלמד שאנחנו מדברים על מגמת צמיחה ארוכת טווח של החברה.
עוזי לוי: מה שמלמד שאנחנו מדברים על מגמת צמיחה ארוכת טווח של החברה. תכף בסוף גם נדבר על מנועי הצמיחה שהתווספו למה שכבר מצוי מתחת לידי החברה. כשאנחנו ממשיכים להסתכל על החברה בראי הנתונים המרכזיים, אז בסך הכול אנחנו מדברים על חברה שיש לה הון בסדרי גודל שנושק ל-9 מיליארד שקלים, עם דירוג מאוד גבוה על ידי כל חברות הדירוג. חברה מאוד יציבה, צומחת ורווחית. כשאנחנו מסתכלים על עיקרי הפעילות בישראל, אז אנחנו רואים את התמונה הבאה. לחברה יש כ-570 נכסים מניבים ברחבי המדינה שפרוסים אזורית בין האזורים השונים עם 3,000 סוחרים ומעלה. כלומר, שהחברה לא תלויה באף סוחר בצורה משמעותית.
Speaker #3: תכף בסוף גם נדבר על מנועי הצמיחה שהתווספו למה שכבר מצוי מתחת לידי החברה. כשאנחנו ממשיכים להסתכל על החברה בראי הנתונים המרכזיים, אז בסך הכול אנחנו מדברים על חברה שיש לה הון שבסדרי גודל שנושק ל-9 מיליארד שקלים.
Speaker #3: עם דירוג מאוד גבוה על ידי כל חברות הדירוג, חברה מאוד יציבה, צומחת ורווחית. כשאנחנו מסתכלים על עיקרי הפעילות בישראל, אז אנחנו רואים את התמונה הבאה.
Speaker #3: לחברה יש כ-570 נכסים מניבים ברחבי המדינה, שפרוסים אזורית בין האזורים השונים. עם 3,000 סוחרים ומעלה, כלומר, שהחברה לא תלויה באף סוחר בצורה משמעותית. כשמסתכלים על המשך התמונה, ורואים את ההתפלגות של הנכסים המניבים של החברה, אנחנו רואים התפלגות שהולכת בצורה הבאה: 35% תעשייה ולוגיסטיקה שפרוסים ארצית בכל המדינה, עם שכר דירה יחסית נמוך של 32.5 שקלים בממוצע, מה שמלמד שלתחום הזה יש פוטנציאל גידול מתוך עצמו בשכר דירה, ואנחנו עוסקים בזה יום-יום, שעה-שעה, בהשבחת התחומים והעלאה ודחיפה של שכר הדירה קדימה.
עוזי לוי: כשמסתכלים על המשך התמונה ואנחנו מסתכלים על ההתפלגות של הנכסים המניבים של החברה, אנחנו רואים התפלגות שהולכת בצורה הבאה: 35% תעשייה ולוגיסטיקה שפרוסים ארצית בכל המדינה עם שכר דירה יחסית נמוך של ₪32.5 בממוצע, מה שמלמד שלתחום הזה יש פוטנציאל גידול מתוך עצמו בשכר דירה ואנחנו עוסקים בזה יום יום, שעה שעה, בהשבחת התחומים והעלאה ודחיפה של שכר הדירה קדימה. תחום מאוד יציב וצומח, פחות מושפע מהתפתחויות AI וכך הלאה. ובסך הכול כשאנחנו מסתכלים אנחנו רואים את המסחר שיושב על כ-₪2.9 מיליארד, וגם פה, כמו שאמרתי, אנחנו רוכשים לקוחות חדשים. אנחנו מעלים את שכר הדירה, אנחנו מעלים את התפוסות במשרדים. דיברתי על הסוללים, דיברתי על חיפה. הסוללים, כמו שאמרתי, עומד כבר היום על למעלה מ-73% תפוסה ואנחנו כל היום עסוקים בסיורים ואני משוכנע שככל שיתקדם הזמן אנחנו נציג שיעורי תפוסה משמעותית יותר גבוהים.
Speaker #3: תחום מאוד יציב וצומח, פחות מושפע מהתפתחויות AI וכך הלאה. ובסך הכול, כשאנחנו מסתכלים אנחנו רואים את המסחר שיושב על כ-2.9 מיליארד שקלים, וגם פה, כמו שאמרתי, אנחנו רוכשים לקוחות חדשים, אנחנו מעלים את שכר הדירה, אנחנו מעלים את התפוסות. במשרדים דיברתי על הסוללים, דיברתי על חיפה.
Speaker #3: הסוללים, כמו שאמרתי, עומד כבר היום על למעלה מ-73% תפוסה. ואנחנו כל היום עסוקים בסיורים, ואני משוכנע שככל שיתקדם הזמן, אנחנו נציג שיעורי תפוסה משמעותית יותר גבוהים.
Speaker #3: תחום המשרדים בתל אביב מפגין עוצמה. גם מחוץ לתל אביב יש התעוררות, כמובן לא באותה המידה. כן ציינתי את חיפה, ובחיפה אנחנו עוסקים, כמו שאמרתי, באכלוס. קיבלנו את הנכס, אנחנו עוסקים באכלוסו. רפאל אכלסו ויאכלסו בסופו של דבר בניין שלם.
עוזי לוי: תחום המשרדים בתל אביב מפגין עוצמה, כאשר גם מחוץ לתל אביב יש התעוררות. כמובן לא באותה מידה. אני כן ציינתי את חיפה, ובחיפה אנחנו עוסקים, כמו שאמרתי, באכלוס. קיבלנו את הנכס, אנחנו עוסקים באכלוסו. רפאל אכלסו ויאכלסו בסופו של דבר בניין שלם. אנחנו מראים את הבניין השני ללקוחות, בעיקר מתחום ה-Defense Tech והביטחון, שכן הפארק כולו מתאפיין בהיותו פארק Defense Tech. גם מחוץ לתל אביב יש התעוררות. כמובן שההתעוררות בתל אביב היא זאת שמושכת את הקטר, ואנחנו בעיקרון רואים את ההתעוררות באופן כללי. כשאנחנו מסתכלים על ה-NOI וה-NOI Same Property, אנחנו רואים את התמונה הבאה. הגידול ב-NOI, דיברנו עליו, אנחנו רואים את הגידול במדד. אנחנו רואים את הגידול בנכסים שהופעלו, וזה נתון אגרגטיבי שמכיל גם את כל מה שקרה בתוך החברה: האכלוסים, הפינויים, המכירות, הרכישות וכך הלאה.
Speaker #3: אנחנו מראים את הבניין השני ללקוחות, בעיקר מתחום הדיפ-טק והביטחון, שכן הפארק כולו מתאפיין בהיותו פארק דיפ-טק. גם מחוץ לתל אביב יש התעוררות, כמובן שההתעוררות בתל אביב היא זאת שמושכת את הקטר, ואנחנו בעיקרון רואים את ההתעוררות באופן כללי.
Speaker #3: כשאנחנו מסתכלים על ה-NOI וה-NOI Same Property, אנחנו רואים את התמונה הבאה. הגידול ב-NOI, דיברנו עליו, אנחנו רואים את הגידול במדד, אנחנו רואים את הגידול בנכסים שהופעלו, וזה נתון אגרגטיבי שמכיל גם את כל מה שקרה בתוך החברה – האכלוסים, הפינויים, המכירות, הרכישות, וכך הלאה.
Speaker #3: אנחנו רואים כאן את הנתון הזה, ובסופו של דבר אנחנו מגיעים ל-443 מיליון שקל, או 430 כשאנחנו מסתכלים ללא חברות כלולות. זה גידול, כמו שאמרתי קודם, גידול של 6.5% בין מחצית למחצית, וגידול של כמעט 10% בין רבעון לרבעון.
עוזי לוי: אנחנו רואים כאן את הנתון הזה, ובסופו של דבר אנחנו מגיעים ל-443 מיליון שקל או 430 כשאנחנו מסתכלים ללא חברות כלולות, וזה גידול, כמו שאמרתי קודם, של 6.5% בין מחצית למחצית וגידול של כמעט 10% בין רבעון לרבעון. כשאנחנו מסתכלים על הנתון של NOI Same Property, דהיינו מאותו בלק נכסים למול אותו בלק נכסים, אנחנו רואים גידול מ-401 ל-428. בסופו של דבר, גידול יפה וחשוב. מה שמוביל אותי לשקף הבא, שבו אתם רואים את הגידול של ה-FFO למול שיעור המינוף ולמול ההון העצמי של החברה. אתם רואים שההון העצמי של החברה ממשיך לגדול. שיעור המינוף נשאר די סטטי בלמטה מ-50%, מה שמלמד על יכולת החברה לצמוח, להצמיח נתונים תפעוליים מבלי להעמיס על עצמה שיעורי מינוף יותר גבוהים. זה נתון מאוד חשוב כשאנחנו מסתכלים על מבנה.
Speaker #3: כשאנחנו מסתכלים על הנתון של Same Property, דהיינו מאותו בנק נכסים למול אותו בנק נכסים, אנחנו רואים גידול מ-401 ל-428. בסופו של דבר, גידול יפה וחשוב.
Speaker #3: מה שמוביל אותי לשקף הבא, שבו אתם רואים את הגידול של ה-FFO מול שיעור המינוף ולמול ההון העצמי של החברה. אתם רואים שההון העצמי של החברה ממשיך לגדול, שיעור המינוף נשאר די סטטי, מתחת ל-50%, מה שמלמד על יכולת החברה לצמוח, להצמיח נתונים תפעוליים מבלי להעמיס על עצמה שיעורי מינוף יותר גבוהים.
Speaker #3: זה נתון מאוד חשוב כשאנחנו מסתכלים על מבנה, ואני רוצה בכל זאת לחזור עוד פעם לשקף הזה, שבא ומלמד שהפריסה שלנו, הפריסה הנכסית שלנו, היא מאוד מאוזנת בין תעשייה, לוגיסטיקה, מסחר ומשרדים.
עוזי לוי: ואני רוצה בכל זאת לחזור עוד פעם לשקף הזה, שבא ומלמד שהפריסה הנכסית שלנו היא מאוד מאוזנת בין תעשייה, לוגיסטיקה, מסחר ומשרדים, ובסך הכול אנחנו מלמדים על חברה צומחת שלא מתמנפת מדי. כשאנחנו מסתכלים על ה-FFO לפי גישת ההנהלה ולפי גישת רשות ניירות ערך, אנחנו רואים את התמונה הבאה. אתם רואים שה-Adjusted FFO עלה לפי גישת ההנהלה מ-301 במחצית 2025 ל-331 במחצית 2026, מה שמלמד על אותם שיעורי גידול שאמרתי קודם: 10% בין מחצית למחצית ו-15% בין רבעון לרבעון. מה שמוביל אותי לשקף הבא, שהוא מאוד חשוב, שכן בשקף הזה אנחנו ראשית מאשרים שוב, כפי שעשינו ברבעון הקודם, את תחזית ה-NOI שהצגנו בתחילת השנה. אנחנו למעשה מציגים תחזית NOI של ₪930 עד ₪950 מיליון לסוף 2026, כאשר בפועל בשנת 2025 עמדנו על ₪858 מיליון. ב-Adjusted FFO כאן יש חדשות.
Speaker #3: ובסך הכול, אנחנו מדברים על חברה צומחת שלא מתמנפת מדי. כשאנחנו מסתכלים על ה-FFO לפי גישת ההנהלה ולפי גישת רשות ניירות ערך, אנחנו רואים את התמונה הבאה.
Speaker #3: אתם רואים שה-Adjusted FFO עלה לפי גישת ההנהלה מ-301 במחצית 2025 ל-331 במחצית 2026, מה שמלמד על אותם שיעורי גידול שאמרתי קודם – 10% בין מחצית למחצית ו-15% בין רבעון לרבעון.
Speaker #3: מה שמוביל אותי לשקף הבא. מה שמוביל אותי לשקף הבא, שהוא מאוד מאוד חשוב, שכן בשקף הזה אנחנו, ראשית, מאשררים שוב, כפי שעשינו ברבעון הקודם, את תחזית ה-NOI שהצגנו בתחילת השנה.
Speaker #3: אנחנו למעשה מציגים תחזית NOI של 930 עד 950 מיליון שקלים לסוף 2026, כאשר בפועל בשנת 2025 עמדנו ב-858. וב-Adjusted FFO כאן יש חדשות: אנחנו נמצאים כרגע על 332, למול 613 שעשינו בכל שנת 2025. אבל כאן אנחנו מעדכנים תחזית כלפי מעלה, ואנחנו מעלים את תחזית ה-FFO של החברה מ-660 ל-680, למול 650 עד 670 שהייתה בתחילת השנה.
עוזי לוי: אנחנו נמצאים כרגע על 332 למול 613 שעשינו בכל שנת 2025, אבל כאן אנחנו מעדכנים תחזית כלפי מעלה ואנחנו מעלים את תחזית ה-FFO של החברה מ-660 ל-680 למול 650 עד 670 שהייתה בתחילת השנה. אנחנו מעלים את התחזית מ-660 ל-680, וזה נתון מאוד חשוב. כפי שאני אומר שוב, אנחנו מתקנים או מעלים את תחזית ה-FFO של החברה מ-650 עד 670 ל-660 עד 680. כאן אני רוצה לעזוב לרגע את הנתונים ולהציג לכם קצת התפתחויות ריאליות ולהציג את מנועי הצמיחה שילוו את החברה לשנים הקרובות. דיברנו קודם על סולרים ודיברנו על מרכזי המסחר. לא הזכרתי את נושא האנרגיה, שגם שם אנחנו צומחים בצורה משמעותית. הזכרתי את זה ברבעונים הקודמים ודיברתי, ואני אדבר גם בהמשך על נושא האנרגיה.
Speaker #3: אנחנו מעלים את התחזית מ-660 ל-680, וזה נתון מאוד מאוד חשוב. כפי שאני אומר שוב, אנחנו מתקנים או מעלים את תחזית ה-FFO של החברה מ-650 עד 670 ל-660 עד 680.
Speaker #3: כאן אני רוצה לעזוב לרגע את הנתונים ולהציג לכם קצת התפתחויות ריאליות, ולהציג את מנועי הצמיחה שילוו את החברה לשנים הקרובות. דיברנו קודם על סוללים, ודיברנו על מרכזי המסחר.
Speaker #3: לא הזכרתי את נושא האנרגיה, שגם שם אנחנו צומחים בצורה משמעותית. הזכרתי את זה ברבעונים הקודמים, ודיברתי, ואני אדבר גם בהמשך, על נושא האנרגיה. אבל אם אנחנו מסתכלים באופן ריאלי על מה צפוי בחברה, מה ילווה אותנו בשנים הקרובות, אז אני מאוד שמח להציג לכם את פרויקט מבנה יגאל אלון על צומת הרחובות יגאל אלון ויצחק שדה, בסמוך לתחנת המטרו העתידית.
עוזי לוי: אבל אם אנחנו מסתכלים באופן ריאלי על מה צפוי בחברה, מה ילווה אותנו בשנים הקרובות, אז אני מאוד שמח להציג לכם את פרויקט מבנה יגאל אלון על צומת הרחובות יגאל אלון ויצחק שדה, בסמוך לתחנת מטרו עתידית. פרויקט מדהים שישרטט את קו הרקיע של תל אביב מחדש. פרויקט שמכיל למעשה מגדל מגורים של כ-400 יחידות דיור ושני מגדלי משרדים בהיקף של כ-120 אלף מטר, בעיצוב אדריכל אבנר ישר. אתם רואים שיש כאן פארק בגובה של 37 קומות עם לובי אייקוני, שני מגדלי משרדים. אתם יכולים לראות גם בתמונה משמאל את הפארק העליון. כפי שאמרתי, פרויקט גדול ומרשים שישרטט מחדש את קו הרקיע של תל אביב עם פארק שאין כדוגמתו בתל אביב, ואנחנו מאוד נרגשים להתחיל בפרויקט. הפרויקט כרגע נמצא בשלבים סופיים של אישור תוכנית העיצוב. את האישור העקרוני כבר קיבלנו, ולמעשה אנחנו עוסקים בתהליך הרישוי של הפרויקט. פרויקט מבנה שדה דב, פרויקט המשרדים והמסחר בשדה דב.
Speaker #3: פרויקט מדהים שישרטט את קו הרקיע של תל אביב מחדש. פרויקט שמכיל למעשה מגדל מגורים של כ-400 יחידות דיור ושני מגדלי משרדים בהיקף של כ-120,000 מטר, בעיצוב האדריכל אבנר ישר.
Speaker #3: אתם רואים שיש כאן פארק בגובה של 37 קומות, עם לובי אייקוני ושני מגדלי משרדים. אתם יכולים לראות גם בתמונה משמאל את הפארק העליון. פרויקט, כפי שאמרתי, פרויקט גדול ומרשים, שישרטט מחדש את קו הרקיע של תל אביב עם פארק שאין כדוגמתו בתל אביב.
Speaker #3: ואנחנו מאוד נרגשים להתחיל בפרויקט. הפרויקט כרגע נמצא בשלבים סופיים של אישור תוכנית העיצוב. את האישור העקרוני כבר קיבלנו, ולמעשה אנחנו עוסקים בתהליך הרישוי של הפרויקט.
Speaker #3: פרויקט מבנה שדה דב, פרויקט המשרדים והמסחר בשדה דב. אני מזכיר לכולם שאנחנו זכינו בדצמבר 2024 בקרקע הזאת, קרקע מינהל במחיר מאוד אטרקטיבי של כ-112 מיליון שקל, מה שמשקף ערך של מטר מבונה משרדים של כ-2,500 שקל למטר ו-14.5 אלף שקל למטר מבונה מסחר, שזה ערכים מאוד מאוד אטרקטיביים, ואנחנו מאוד שמחים בזכייה של המכרז הזה.
עוזי לוי: אני מזכיר לכולם שאנחנו זכינו בדצמבר 2024 בקרקע הזאת, קרקע מנהל, במחיר מאוד אטרקטיבי של כ-₪112 מיליון, מה שמשקף ערך של מטר מבונה משרדים של כ-₪2,500 למטר ו-₪14,500 למטר מבונה משרדים, שאלה ערכים מאוד אטרקטיביים, ואנחנו מאוד שמחים בזכייה של המכרז הזה. כאן אנחנו מדברים על פרויקט בעיצוב אדריכל משה צור, יושב על עגלה עלון עתידי עם תחנת רכבת קלה שממש עוצרת בפתח הפרויקט. אתם רואים גם בתמונה משמאל פרויקט שמורכב למעשה משני בניינים, כאשר יש אפשרות חיבור ביניהם. אפשר לקבל קומות קטנות, קומות גדולות. פרויקט שמאפשר בעצם לעצב לכל דייר את הדרך שבה הוא רוצה להשתמש במבנה. פרויקט יפהפה שמצוי למעשה מול השטח האורבני של עיריית תל אביב, מה שאמור להכיל גם פעילות של תרבות, של פעילות מוזיאונית, היכל תרבות ועוד כהנה וכהנה. כך שהמיקום מצוין על הפארק הליניארי שחוצה את הדרך מרמת אביב עד הים.
Speaker #3: כאן אנחנו מדברים על פרויקט בעיצוב אדריכל משה צור, שיושב על יגאל אלון העתידי עם תחנת רכבת קלה שממש עוצרת בפתח הפרויקט. אתם רואים גם בתמונה משמאל פרויקט שמורכב למעשה משני בניינים, כאשר יש אפשרות חיבור ביניהם.
Speaker #3: אפשר לקבל קומות קטנות, קומות גדולות, פרויקט שמאפשר בעצם לעצב לכל דייר את הדרך שבה הוא רוצה להשתמש במבנה. פרויקט יפהפה שמצוי למעשה מול השטח האורבני של עיריית תל אביב, מה שאמור להכיל גם פעילות של תרבות, של פעילות מוזיאונית, היכל תרבות ועוד כהנה וכהנה, כך שהמיקום הוא מצוין על הפארק הלינארי שחוצה את הדרך מרמת אביב עד הים.
Speaker #3: פרויקט שיש לו נוף לים, וכבר עכשיו אנחנו עוסקים — אמנם אנחנו עוד רחוקים מהשלמת הפרויקט, אבל אנחנו כבר עוסקים בשיווק שלו. אני כן אומר שהפרויקט עבר תוכנית עיצוב שאושרה על ידי...
עוזי לוי: פרויקט שיש לו נוף לים, וכבר עכשיו אנחנו עוסקים. אומנם אנחנו עוד רחוקים מהשלמת הפרויקט, אבל אנחנו כבר עוסקים בשיווק שלו. אני כן אומר שהפרויקט עבר תוכנית עיצוב שאושרה על ידי נמצאת כרגע ערב האישור, אבל עברנו למעשה את הוועדה שאישרה עקרונית את העיצוב של הפרויקט, ואנחנו צופים להתחיל בפרויקט כבר בשנה הבאה, ומדובר בפרויקט, כמו שאמרתי, מאוד אטרקטיבי ומושך. בתחום חוות השרתים, אני מזכיר לכולם שאנחנו נמצאים בפרויקט משותף למבנה, Digital Realty ו-MedOne. אתם רואים בתמונה מימין את המצב הקונקרטי של הפרויקט כרגע, שמצוי בשלב החפירה והדיפון. משמאל אתם רואים את ההדמיה של הפרויקט בהשלמתו. אנחנו מדברים על פרויקט שיהיה בהספק כולל של כ-18 מגה וואט IT עם NOI שיחצה את ה-80 מיליון שקלים. הפרויקט הזה יהיה מושלם בסוף שנת 2027 ואנחנו מאוד נרגשים לעסוק בפרויקט הזה. אני כן אומר שבתחום חוות השרתים אנחנו מסתכלים ומייעדים מספר קרקעות שמצויות בבעלותנו ואנחנו עוסקים בהתאמתן לתחום.
Speaker #3: נמצאת כרגע ערב האישור, אבל עברנו למעשה את הוועדה שאישרה עקרונית את העיצוב של הפרויקט, ואנחנו צופים להתחיל בפרויקט כבר בשנה הבאה. מדובר בפרויקט, כמו שאמרתי, מאוד אטרקטיבי ומושך.
Speaker #3: בתחום חוות השרתים, אני מזכיר לכולם שאנחנו נמצאים בפרויקט משותף למבנה, דיגיטל ריאליטי ומד וואן. אתם רואים בתמונה מימין את המצב הקונקרטי של הפרויקט כרגע, שמצוי בשלב החפירה והדיפון.
Speaker #3: משמאל אתם רואים את ההדמיה של הפרויקט בהשלמתו. אנחנו מדברים על פרויקט שיהיה בהספק כולל של כ-18 מגה-וואט IT, עם NOI שיחצה את ה-80 מיליון שקלים.
Speaker #3: הפרויקט הזה יהיה מושלם בסוף שנת 2027, ואנחנו מאוד נרגשים לעסוק בפרויקט הזה. אני כן אומר שבתחום חוות השרתים אנחנו מסתכלים ומייעדים מספר קרקעות שמצויות בבעלותנו, ואנחנו עוסקים בהתאמתן לתחום.
Speaker #3: אנחנו מיפינו שש קרקעות שאיתן אנחנו מתכוונים להמשיך לפעול בתחום, ויש לנו עוד עתיד בתחום הזה. כשאנחנו מסתכלים על מִבְנֵה הרצליה, הפרויקט נמצא כרגע, כמו שאתם רואים, מתחיל לצאת מן האדמה.
עוזי לוי: אנחנו מיפינו שש קרקעות שאיתן אנחנו מתכוונים להמשיך לפעול בתחום ויש לנו עוד עתיד בתחום הזה. כשאנחנו מסתכלים על מבנה הרצליה, הפרויקט נמצא כרגע, כמו שאתם רואים, מתחיל לצאת מן האדמה. פרויקט שמכיל כ-103 יחידות דיור שהן שלנו ונוכל לעשות מהן מה שנרצה, למכור, להשכיר וכך הלאה. פרויקט שהוא כל כולו פרי השבחה פנימית בתוך מבנה על קרקע היסטורית שלנו. ולמעשה אנחנו נמצאים כרגע, כמו שאמרתי, בשלב היציאה מהאדמה. 103 יחידות דיור, 24 אלף מטר משרדים. כאשר אתם רואים את ההדמיה של הפרויקט מצד שמאל, פרויקט שיהיה לו נוף לים מצוי על הקו הירוק עם תחנת רכבת קלה ממש בצמידות לפרויקט. פתרונות חניה משמעותיים גם בתוך הבניין, גם בבניין של מה שנקרא פרויקט טאקרשטיין, שהוא גם בבעלות מבנה, ולכן הפרויקט יהיה מאוד אטרקטיבי. הפרויקט צפוי להסתיים ב-Q4 2028, ובסך הכול אנחנו מדברים על פרויקט מאוד אטרקטיבי שמצוי בלב אזור הביקוש.
Speaker #3: פרויקט שמכיל כ-103 יחידות דיור, שהן שלנו, ונוכל לעשות בהן מה שנרצה—למכור, להשכיר, וכך הלאה. פרויקט שהוא כולו פרי השבחה פנימית בתוך מבנה, על קרקע היסטורית שלנו. למעשה, אנחנו נמצאים כרגע, כמו שאמרתי, בשלב היציאה מהאדמה.
Speaker #3: 103 יחידות דיור, 24 אלף מטר משרדים, כאשר אתם רואים את ההדמיה של הפרויקט מצד שמאל. פרויקט שיהיה לו נוף לים, מצוי על הקו הירוק עם תחנת רכבת קלה ממש בצמידות לפרויקט.
Speaker #3: פתרונות חניה משמעותיים, גם בתוך הבניין, גם בבניין של מה שנקרא פרויקט אקרשטיין, שהוא גם בבעלות מבנה. ולכן הפרויקט יהיה מאוד מאוד אטרקטיבי. הפרויקט צפוי להסתיים ב-Q4 2028, ובסך הכול אנחנו מדברים על פרויקט מאוד אטרקטיבי שמצוי בלב אזור הביקוש.
Speaker #3: כשאנחנו מסתכלים על מנועי הצמיחה, אם אני מסתכל על מנועי הצמיחה העתידיים של החברה הראשית, אני אזכיר לכולנו שבתחילת הדיון אמרתי שמבנה מגיעה כבר לכמיליארד שקלים הכנסות מנדל"ן מניב בישראל, ואנחנו מציגים FFO שנושק בין 930 ל-950 מיליון שקל, עם NOI שצריך להגיע בין 660 ל-680, ועם FFO של 660 עד 680, וכשאני, וזה במצב הנוכחי. כשאנחנו מסתכלים על מנועי הצמיחה העתידיים של החברה, אז סיפרתי לכם על פרויקט קריית תק 2, זה אותו פרויקט ביקנעם שהתחלנו בביצוע שלו.
עוזי לוי: כשאנחנו מסתכלים על מנועי הצמיחה, אני מסתכל על מנועי הצמיחה העתידיים של החברה הראשית. אני אזכיר לכולנו שבתחילת הדיון אמרתי שמבנה מגיעה כבר לכמיליארד שקלים הכנסות מנדל"ן מניב בישראל, ואנחנו מציגים NOI שנושק בין ₪930 ל-₪950 מיליון, עם NOI שצריך להגיע בין ₪660 ל-₪680, ועם FFO של ₪660 עד ₪680. וזה במצב הנוכחי. כשאנחנו מסתכלים על מנועי הצמיחה העתידיים של החברה, סיפרתי לכם על פרויקט קרייטק שלב ב'. זה אותו פרויקט ביוקנעם שהתחלנו בביצוע שלו ברבעון האחרון. למעשה קיבלנו את ההיתרים ואנחנו התחלנו בביצוע, ואנחנו נמצאים, כמו שאמרתי קודם, ב-100% תפוסה במנייני המשרדים שלנו ביוקנעם עם לקוחות כמו NVIDIA, Lucent וכך הלאה. אנחנו התחלנו בביצוע הפרויקט מגדלי מבנה יגאל אלון, שלפני רגע הזכרתי לכם שמכילים גם כ-400 יחידות דיור ו-120 אלף מטר מסחר.
Speaker #3: ברבעון האחרון למעשה קיבלנו את ההיתרים, ואנחנו התחלנו בביצוע, ואנחנו נמצאים, כמו שאמרתי קודם, ב-100% תפוסה במנייני המשרדים שלנו ביוקנעם, עם לקוחות כמו אינווידיה, לוסנט וכך הלאה.
Speaker #3: אנחנו התחלנו בביצוע הפרויקט, מגדלי מבנה יגאל אלון שלפני רגע הזכרתי לכם שמכילים גם כ-400 יחידות דיור ו-120 אלף מטר מסחר. מבנה שדה דוב, אופאר באופקים, שדיברתי עליו כמה פעמים בדיונים הקודמים שלנו.
עוזי לוי: מבנה ז דוב, אופר באופקים שדיברתי עליו כמה פעמים בדיונים הקודמים שלנו, ולמעשה זה פרויקט מסחרי באופקים שגם הוא כל כולו פרי השבחה פנימית בתוך מבנה ועוד כהנה וכהנה פרויקטים. סרפון, מבנה מרכבים חולון, מרכבים פתח תקווה, מגדלי הקשת שלב ב'. כך שלחברה יש מחסנית שלמה שתלווה את העשור הבא בפרויקטים ומנועי צמיחה עתידיים רק בתחום הנדל"ן, בתחום הנדל"ן והצמיחה האורגנית בתוך תחום הנדל"ן. וכשאנחנו מסתכלים על השקף הזה ומה שאני רוצה לומר שהצגתי לכם בתחילת הדיון, שאנחנו נמצאים כרגע בכ-175 או כ-1,800,000 מטר של נדל"ן מניב בישראל. אבל יש לנו עדיין כמיליון מטר בין הסגמנטים השונים שאתם רואים, בין נכסים להקמה, עתודות ונכסים בתכנון. אתם רואים עוד מתחת לפני השטח שיש לנו כמיליון מטר של זכויות וקרקעות לא מנוצלות, מה שמבטיח את המשך הצמיחה של החברה גם בעתיד. כמו שאתם רואים משמאל, החברה בטווח ארוך תגיע למעלה משני מיליון מטר של נדל"ן מניב בישראל בכל הסגמנטים.
Speaker #3: ולמעשה זה פרויקט מסחרי באופקים, שגם הוא כל כולו פרי השבחה פנימית בתוך מבנה. ועוד כהנה וכהנה פרויקטים: סרפון, מבנה מרכבים חולון, מרכבים פתח תקווה, מגדלי האקרשטיין שלב ב'. כך שלחברה יש מחסנית שלמה שתלווה את העשור הבא בפרויקטים ומנועי צמיחה עתידיים רק בתחום הנדל"ן, בתחום הנדל"ן והצמיחה האורגנית בתוך תחום הנדל"ן.
Speaker #3: וכשאנחנו מסתכלים על השקף הזה, ומה שרציתי לומר שהצגתי לכם בתחילת הדיון—אנחנו נמצאים כרגע בכ-175, או כמעט 100 מיליון ו-800 אלף מטר של נדל"ן מניב בישראל. אבל יש לנו עדיין כמיליון מטר בין הסגמנטים השונים שאתם רואים: בין נכסים להקמה, עתודות, ונכסים בתכנון. אתם רואים עוד מתחת לפני השטח שיש לנו כמיליון מטר של זכויות וקרקעות לא מנוצלות.
Speaker #3: מה שמבטיח את המשך הצמיחה של החברה גם בעתיד, וכמו שאתם רואים משמאל, החברה בטווח הארוך תגיע למעלה משני מיליון מטר של נדל"ן מניב בישראל בכל הסגמנטים.
Speaker #3: כמה מילים על אנרגיה. אנחנו מאוד חזקים באנרגיה סולרית, ואנחנו מגיעים השנה כבר להכנסות שנתיות של כ-56 מיליון שקלים, כתוצאה מהפעלת 50 מגה-וואט אנרגיה סולרית.
עוזי לוי: כמה מילים על אנרגיה. אנחנו מאוד חזקים באנרגיה סולארית. אנחנו מגיעים השנה כבר להכנסות שנתיות של כ-₪56 מיליון כתוצאה מהפעלה של 50 מגה וואט אנרגיה סולארית. חלק החברה מתוך זה הוא כ-₪51 מיליון. אבל הנושא באנרגיה למבנה ואנרגיה זה סיפור משמעותי. למבנה יש יתרון יחסי בתחום האנרגיה, שכן יש לנו המון קרקעות, כפי שראיתם בשקפים הקודמים, ויש לנו גישה לרשת. שני הדברים האלה מרכיבים יתרון יחסי בתחום האנרגיה, ולמעשה ההסכם שתיארנו אותו בצורה מאוד משמעותית בדיונים הקודמים שלנו, ההסכם שיש לנו עם Enlight לפיתוח פעילות אגירה בהיקף של כ-150 מגה וואט עם Enlight ועוד 150 מגה וואט באופן עצמאי עם רכש חשמל מוזל, מה שמאוד יתרום להפחתה בהוצאות התפעול שלנו. נושא האנרגיה הוא נושא בצמיחה מאוד משמעותית במבנה והוא הולך ללוות אותנו בצורה מאוד משמעותית בתקופה הקרובה בשנים שיבואו.
Speaker #3: חלק החברה מתוך זה הוא כ-51 מיליון שקלים. אבל הנושא באנרגיה למבנה ואנרגיה זה סיפור משמעותי. למבנה יש יתרון יחסי בתחום האנרגיה, שכן יש לנו המון קרקעות, כפי שראיתם בשקפים הקודמים.
Speaker #3: ויש לנו גישה לרשת. שני הדברים האלה מרכיבים יתרון יחסי בתחום האנרגיה. ולמעשה, ההסכם שתיארנו אותו בצורה מאוד משמעותית בדיונים הקודמים שלנו, ההסכם שיש לנו עם אן לייט לפיתוח פעילות אגירה בהיקף של כ-150 מגה-ואט עם אן לייט ועוד 150 מגה-ואט באופן עצמאי עם רכש חשמל מוזל, מה שמאוד יתרום להפחתה בהוצאות התפעול שלנו.
Speaker #3: אז נושא האנרגיה הוא נושא בצמיחה מאוד משמעותית במבנה, והוא הולך ללוות אותנו בצורה מאוד משמעותית בתקופה הקרובה, בשנים שיבואו. כשאנחנו מסתכלים על פוטנציאל הגידול מתוך הפרויקטים שאמרתי לכם קודם שעדיין לא הופעלו, כשאנחנו מסתכלים על התחזית קדימה, על פרויקטים ביזום ונכסים שטרם הופעלו, אנחנו מסתכלים על גידול של כ-186 מיליון ש"ח ב-NOI – גידול מאוד משמעותי שהולך ורבעון לאחר רבעון אנחנו נראה הצטרפות של נכסים, גידול בנכסים, ואת התמונה כפי שאני מציג לכם כאן.
עוזי לוי: כשאנחנו מסתכלים על פוטנציאל הגידול מתוך הפרויקטים שאמרתי לכם קודם שעדיין לא הופעלו, כשאנחנו מסתכלים על התחזית קדימה, על פרויקטים ביזום ונכסים שטרם הופעלו, אנחנו מסתכלים על גידול של כ-186 מיליון שקלים ב-NOI. גידול מאוד משמעותי שהולך רבעון לאחר רבעון אנחנו נראה הצטרפות של נכסים, גידול בנכסים ואת התמונה כפי שאני מציג לכם כאן. לפני שאני מעביר את זכות הדיבור לאיתי ואני אעזור לו ואחליף שקפים, אני כן רוצה לרגע לסכם שאנחנו מציגים תוצאות מאוד חזקות עם גידול מאוד משמעותי במדדים התפעוליים. גידול של 6.5% מחצית למחצית ב-NOI, גידול של כ-10% ב-NOI בין רבעון לרבעון. ב-FFO אנחנו מציגים גידול של 10% בין מחצית למחצית וגידול של כ-15% בין רבעון לרבעון, ואנחנו מתקנים את תחזית ה-FFO שלנו, משדרגים אותה כלפי מעלה, כך שהתחזית המעודכנת שלנו ל-FFO לתום שנת 2026 תעמוד על ₪660 עד ₪680 מיליון. פה אני שמח להעביר את זכות הדיבור לאיתי. איתי, בבקשה.
Speaker #3: לפני שאני מעביר את זכות הדיבור לאיתי, ואני אעזור לו ואחליף שקפים, אני כן רוצה לרגע לסכם שאנחנו מציגים תוצאות מאוד חזקות עם גידול מאוד משמעותי במדדים התפעוליים: גידול של 6.5% מחצית למחצית ב-NOI, גידול של כ-10% ב-NOI בין רבעון לרבעון. ב-FFO אנחנו מציגים גידול של 10% בין מחצית למחצית וגידול של כ-15% בין רבעון לרבעון, ואנחנו מתקנים את תחזית ה-FFO שלנו, משדרגים אותה כלפי מעלה, כך שתחזית המעודכנת שלנו ל-FFO לתום שנת 2026 תעמוד על 660 עד 680 מיליון שקלים. ופה אני שמח להעביר את זכות הדיבור לאיתי.
Speaker #3: איתי, בבקשה. תודה רבה, עוזי. נעבור לנתונים הכספיים לרבעון השני לשנת 2026. החברה מסיימת את הרבעון השני עם הכנסות משכירות ודמי ניהול של 557 מיליון שקלים.
איתי וקנין: תודה רבה, עוזי. נעבור לנתונים הכספיים לרבעון השני לשנת 2026. החברה מציינת את הרבעון השני עם הכנסות משכירות ודמי ניהול של ₪557 מיליון. סך הכול הכנסות ₪638 מיליון. הפער נובע מהכנסות ממגורים בעיקר. רווח גולמי ₪469 מיליון. לחברה גם שיערוכים במחצית הראשונה של השנה, ₪121 מיליון, ובסך הכול מציינת החברה עם רווח נקי של ₪272 מיליון ביחס ל-₪422 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד, בעיקר בגלל נושא השיערוכים שהיו גבוהים במחצית הראשונה של 2025. לחברה קופת מזומן יחסית גדולה, ₪1.7 מיליארד, הקופה הזאת נובעת בין היתר מעודפים שקיבלנו מפרויקט הסוללים וגם גיוס של אג"ח כ' שגייסנו, סדרה חדשה. כשהכסף שמור בקופה צפוי לשמש אותנו בהמשך השנה לפירעונות. בין היתר פירעון של אג"ח כ"ג, שהוא פירעון גדול מאוד. נדל"ן להשקעה כ-₪17.3 מיליארד, כולל נדל"ן להשקעה בפיתוח, שזה פרויקט במבנה הרצליה. והתחייבויות פיננסיות כ-₪9.6 מיליארד, שהן בעיקר נובעות מאגרות חוב.
Speaker #3: סך הכול הכנסות – 638 מיליוני שקלים. הפער נובע מהכנסות ממגורים. בעיקר רווח גולמי – 469 מיליוני שקלים. החברה גם ביצעה שיערוכים במחצית הראשונה של השנה – 121 מיליוני שקלים.
Speaker #3: ובסך הכול מסיימת החברה עם רווח נקי של 272 מיליון שקלים, ביחס ל-422 בתקופה המקבילה אשתקד, בעיקר בגלל נושא השיערוכים שהיו גבוהים במחצית הראשונה של 2025.
Speaker #3: החברה קופת מזומן יחסית גדולה, 1.7 מיליארד. הקופה הזאת נובעת, בין היתר, מעודפים שקיבלנו מפרויקט הסוללים וגם מגיוס של אג"ח כ"ז שגייסנו, סדרה חדשה. הכסף שמור בקופה וצפוי לשמש אותנו בהמשך השנה לפירעונות, בין היתר פירעון של אג"ח כ"ג, שהוא פירעון גדול מאוד.
Speaker #3: נדל"ן להשקעה כ-17.3 מיליון שקלים, כולל נדל"ן להשקעה ופיתוח, שזה פרויקט בית מבנה הרצליה. והתחייבויות פיננסיות כ-9.6 מיליארד שקלים, שהם בעיקר נובעות מאגרות חוב. בסך הכול, החברה מסיימת עם הון שמיוחס לבעלי מניות של כ-8.8 מיליארד שקלים.
איתי וקנין: בסך הכול, החברה מציינת עם הון שמיוחס לבעלי מניות של כ-₪8.8 מיליארד. אין מה להתעכב על השקף של ה-EPRA NAV, לא היו שינויים משמעותיים ביחס לשנתי. ההון העצמי השתנה בגובה הרווחיות. תעודה למע"מ סידי דומה ולכן ה-EPRA NAV למניה משתנה במעט מ-15.6 ל-15.7. מבחינת פירעונות עתידיים צפויים, אמרנו לחברה יש עוד פירעונות בשנת 2026, תיארנו אותם קודם. אפשר לראות את הפירעונות כאן עד שנת 2031 ומה קורה לאחר מכן ב-2032. ניתן לראות שבפירעונות שיהיו בשנת 2026, 2027 ו-2028 אנחנו בעצם משתחררים מסדרות שיש כנגדן בטוחות, ואם היום יש לנו כ-₪12 מיליארד של נכסים בלתי משועבדים, המספר הזה צפוי לגדול עד שנת 2028 ל-₪16 מיליארד. מבחינת ריבית החוב הממוצעת של החברה והמרווח שלה מול שיעור ההיכון המשוקלל שנגזר מהנדל"ן המניב, שיעור התשואה המשוקלל מנדל"ן מניב נשאר פחות או יותר זהה.
Speaker #3: אין מה להתעכב על השקף של ה-FFO, לא היו שינויים משמעותיים ביחס לשנתי. ההון העצמי השתנה בגובה הרווחיות. תזרים המזומנים די דומה ולכן ה-FFO למניה משתנה במעט מ-15.6 ל-15.7.
Speaker #3: מבחינת פירעונות עתידיים צפויים, אז אמרנו שלחברה יש עוד פירעונות בשנת 2026, תיארנו אותם קודם. אפשר לראות את הפירעונות כאן עד שנת 2031 ומה קורה לאחר מכן ב-2032.
Speaker #3: ניתן לראות שבפירעונות שיהיו בשנת 2026, 2027 ו-2028 אנחנו בעצם משחררים סדרות שיש כנגדן בטוחות. אם היום יש לנו כ-12 מיליארד שקל של נכסים בלתי משועבדים, המספר הזה צפוי לגדול עד שנת 2028 ל-16 מיליארד שקל.
Speaker #3: מבחינת ריבית החוב הממוצעת של החברה והמרווח שלה מול שיעור ההיוון המשוקלל שנגזר מהנדל"ן המניב, אז שיעור התשואה המשוקלל מנדל"ן מניב נשאר פחות או יותר זהה. יש לנו עלייה קלה בריבית החוב הממוצעת של החברה, שנובעת מגיוס של סדרה חדשה בסביבת ריבית שהיא מעט גבוהה יותר, אבל זה לא משהו שהוא משמעותי.
איתי וקנין: יש לנו עלייה קלה בריבית החוב הממוצעת של החברה שנובעת מגיוס של סדרה חדשה וצמידת ריבית שהיא מעט גבוהה יותר, אבל זה לא משהו שהוא משמעותי. החברה מדיניות דיבידנד שאימצה אותו במרץ 2026. כוונת החברה לחלק עד 50% מה-Adjusted FFO השנתי שלה, בהתחשב בכך שיחס החוב ל-CAP הרצוי לא יעלה על כ-50%. חילקנו ברבעון הראשון ₪75 מיליון, ואנחנו מחלקים ברבעון השני סכום זהה, ₪75 מיליון. הסכום שאתם רואים של ה-250 בשנת 2026 כולל דיבידנד נוסף של ₪100 מיליון שהוא בגין רווחי שנת 2025. תודה רבה לכולם. עוזי, אני סיימתי, אני מעביר אליך. תודה.
Speaker #3: לחברה יש מדיניות דיבידנד שאימצה במרץ 2026. כוונת החברה היא לחלק 50% מה-Adjusted FFO השנתי של החברה, בהתחשב בכך שיחס החוב ל-CAP הרצוי לא יעלה על כ-50%.
Speaker #3: חילקנו ברבעון הראשון 75 מיליון שקלים, ואנחנו מחלקים ברבעון השני סכום זהה—75 מיליון שקלים. הסכום שאתם רואים של 250 מיליון בשנת 2026 כולל דיבידנד נוסף של 100 מיליון שקל, שהוא בגין רווחי שנת 2025.
Speaker #3: תודה רבה לכולם. עוזי, אני סיימתי, אני מעביר אליך. תודה. תודה לאיתי על הסקירה המעמיקה. אני אעבור על כמה שאלות ואני אקח את מה שנראה לי שיעניין את רוב הציבור, אז...
עוזי לוי: תודה לאיתי על הסקירה הממצה. אני אראה כמה שאלות ואני אקח את מה שנראה לי שיעניין את רוב הציבור. טוב, אני מתחיל לענות. אז יש פה שאלה לגבי הפרויקטים עם Enlight. מתי נקבל יותר צבע על המספרים עם Enlight והאם הם נלקחו בתחזיות ל-2028? בעיקרון כרגע התחזית עדיין לא כוללת את הביצוע של הפרויקטים עם Enlight. אנחנו מעריכים שהפרויקטים עם Enlight, וגם אני חייב להדגיש, אנחנו פועלים גם עצמאית וגם ביחד עם Enlight בתחום האנרגיה. כל פעילות האנרגיה הסולארית היא שלנו, בבעלותנו ואנחנו מבצעים בעצמנו. אנחנו מוסיפים לזה נדבך של אגירה עם Enlight ומוסיפים לזה נדבך מאוד משמעותי של אגירה עצמאית, כך שהפרויקטים הללו נמצאים כרגע בשלבי התכנון, האישור וכך הלאה. כרגע התחזית עדיין לא כוללת את נתוני הצמיחה הללו.
Speaker #3: טוב, אני מתחיל לענות. אז יש פה שאלה לגבי הפרויקטים ממנלייט: מתי נקבל יותר צבע על המספרים ממנלייט והאם הם נלקחו בתחזיות ל-2028. בעיקרון, כרגע התחזית עדיין לא כוללת את הביצוע של הפרויקטים ממנלייט.
Speaker #3: אנחנו מעריכים שהפרויקטים הם ממנלייט, וגם אני חייב להדגיש — אנחנו פועלים גם עצמאית וגם ביחד עם מנלייט בתחום האנרגיה. כל פעילות האנרגיה הסולרית היא שלנו, בבעלותנו, ואנחנו מבצעים בעצמנו.
Speaker #3: אנחנו מוסיפים לזה נדבך של אגירה עם מנלייט, ומוסיפים לזה נדבך מאוד משמעותי של אגירה עצמאית, כך שהפרויקטים הללו נמצאים כרגע בשלבי התכנון, האישור, וכך הלאה.
Speaker #3: כרגע התחזית עדיין לא כוללת את נתוני הצמיחה הללו. אני מניח שזה יגיע לפרקו בתחילת שנת 2027, ואנחנו נוכל לספק נתונים גם במסגרת התקציב של 2027 ובטח בעדכונים השוטפים, ככל שינקוף הזמן בתוך שנת 2027 ותוך כדי ההתפתחות של התוכנית.
עוזי לוי: אני מניח שזה יגיע לשיאו בתחילת שנת 2027, ואנחנו נוכל לספק נתונים גם במסגרת התקציב של 2027, ובטח בעדכונים השוטפים ככל שיעבור הזמן בתוך שנת 2027 ותוך כדי ההתפתחות של התוכנית. אבל מה שחשוב לציין שהתוכנית היא חתומה, היא בביצוע. אנחנו עוסקים בגיבושה. ייקח לזה כמובן זמן לקרות ובעיקרון אנחנו עוסקים בביצוע התוכנית. צפי בגין פרויקט יוקנעם שהתחיל לאחר תאריך החתך. פרויקט יוקנעם, כמו שאמרתי, התחיל לאחר תאריך החתך. הוא לא כלול גם בתחזית ארוכת הטווח של החברה, שכן הסיום שלו הוא בתום טווח התחזית, כך שאנחנו עדיין לא כוללים נתוני NOI או תפוקה מתוך פרויקט יוקנעם. כמו שאמרתי, ביוקנעם נכסי החברה מצויים בכ-100% תפוסה, ולכן יצאנו עם הפרויקט הזה.
Speaker #3: אבל מה שחשוב לציין הוא שהתוכנית חתומה, היא בביצוע, אנחנו עוסקים בגיבושה. ייקח לזה כמובן זמן לקרות, ובעיקרון אנחנו עוסקים בביצוע התוכנית. הצפי בגין פרויקט יקנעם, שהתחיל לאחר תאריך החתך—אז פרויקט יקנעם, כמו שאמרתי, התחיל לאחר תאריך החתך—הוא לא כלול גם בתחזית ארוכת הטווח של החברה, שכן הסיום שלו הוא בתום טווח התחזית.
Speaker #3: כך שאנחנו עדיין לא כוללים נתוני NOI או תפוקה מתוך פרויקט יקנעם. כמו שאמרתי, ביקנעם נכסי החברה מצויים בכ-100 אחוז תפוסה, ולכן יצאנו עם הפרויקט הזה.
Speaker #3: אנחנו מעריכים שהצמיחה ביוקנעם תהיה משמעותית בגלל המון סיבות: בגלל הנוכחות של לקוחות הייטק מהשורה הראשונה, בגלל אזור עדיפות א' מבחינת מיסוי, בגלל כביש 6, בגלל נגישות לכוח אדם, קרבה לעוד מוקדי כוח אדם וטאלנט. ולכן אנחנו התחלנו בפרויקט הזה, אנחנו צופים לו עתיד חשוב ומשמעותי בקדר הנכסים של החברה.
עוזי לוי: אנחנו מעריכים שהצמיחה ביוקנעם תהיה משמעותית בגלל המון סיבות: בגלל הנוכחות של לקוחות הייטק מהשורה הראשונה, בגלל אזור עדיפות א' מבחינת מיסוי, בגלל כביש 6, בגלל נגישות לכוח אדם, קרבה לעוד מוקדי כוח אדם ו-talent, ולכן אנחנו התחלנו בפרויקט הזה. אנחנו צופים לו עתיד חשוב ומשמעותי בכדר הנכסים של החברה. כרגע, לגבי השאלה הזאת, הוא עדיין לא מצוי בתחזיות החברה, שכן מועד הסיום שלו הוא מעבר לטווח התחזית. אלה השאלות ששאלתם ואני שמח לענות עליהן. אני רוצה שוב להזכיר שבמסגרת המייל שקיבלתם על ההודעה לעיתונות יש גם קישור לסרטון שמסכם את עיקרי הדברים ששמעתם בסקירה הזו, ואני ממליץ לכם להסתכל בו. שוב תודה על הנוכחות. באוגוסט זה לא ברור שכולם יהיו נוכחים. אני שמח שזה מעניין ותודה לכם על ההשתתפות.
Speaker #3: כרגע, לגבי השאלה הזאת, הוא עדיין לא מצוי בתחזיות החברה, שכן מועד הסיום שלו הוא מעבר לטווח התחזית. אלה השאלות ששאלתם, ואני שמח לענות עליהן.
Speaker #3: אני רוצה שוב להזכיר שבמסגרת המייל שקיבלתם על ההודעה לעיתונות, יש גם קישור לסרטון שמסכם את עיקרי הדברים ששמעתם בסקירה הזאת, ואני ממליץ לכם להסתכל בו.
Speaker #3: ושוב תודה על הנוכחות באוגוסט, זה לא ברור שכולם יהיו נוכחים, אני שמח שזה מעניין ותודה לכם על ההשתתפות.
Operator: Goodbye
