Q2 2026 Amot Investments Ltd Earnings Call
Speaker #2: בוקר טוב. בואו נתחיל.
שירן שגיא: בוקר טוב. בואו נתחיל. נמתין שכולם יתחברו. שלום לכולם וברוכים הבאים לשיחת המשקיעים של אמות השקעות לסקירת תוצאות הרבעון השני לשנת 2026. אנחנו מזמינים אתכם להעביר שאלות במהלך השיחה דרך ה-Q&A של המערכת או אליי, שירן שגיא, קשרי משקיעים, ישירות לוואטסאפ. איתנו נמצאים שמעון אבו דרהם, מנכ"ל החברה, ויהודית זינגר, משנה למנכ"ל וסמנכ"לית הכספים. לפני שאני מעבירה את השיחה לשמעון, ברצוני לציין כי מלבד נתונים היסטוריים שיימסרו, כל הנתונים ו/או התוצאות שיוזכרו בשיחה זו הינם תחזיות עתידיות הכוללות סיכונים ואי ודאות. תוצאותיה של החברה עלולות להיות שונות באופן מהותי בשל גורמים שונים, כפי שמפורט בתשקיף החברה ובדיווחיה לרשויות. אני מעבירה את השיחה לשמעון. שמעון, בבקשה.
Speaker #3: בוקר טוב. בוקר טוב. בוקר טוב. בוקר טוב.
Speaker #2: נמתין שכולם יתחברו. שלום לכולם וברוכים הבאים לשיחת המשקיעים של אמות השקעות לסקירת תוצאות הרבעון השני לשנת 2026. אנחנו מזמינים אתכם להעביר שאלות במהלך השיחה דרך ה-Q&A של המערכת, או אליי, שירן שגיא, קשרי משקיעים, ישירות לוואטסאפ.
Speaker #2: איתנו נמצאים: שמעון אבו דרהאם, מנכ"ל החברה, ויהודית זינגר, משנה למנכ"ל וסמנכ"לית הכספים. לפני שאני מעבירה את השיחה לשמעון, ברצוני לציין כי מלבד נתונים היסטוריים שיימסרו, כל הנתונים ו/או התוצאות שיוזכרו בשיחה זו אינם תחזיות עתידיות וכוללים סיכונים ואי-ודאות.
Speaker #2: תוצאותיה של החברה עלולות להיות שונות באופן מהותי בשל גורמים שונים, כפי שמפורט בתשקיף החברה ובדיווחיה לרשויות. אני מעבירה את השיחה לשמעון. שמעון, בבקשה.
Speaker #4: בוקר טוב לכולם. את החציון הראשון ניתן לסכם בשני משפטים: חציו הראשון, מתחילת השנה ועד להפסקת האש ב-8 באפריל, תקופת המתנה ומלחמה; רבעון שאופיין בפעילות עסקית דלילה ודחיינות בחתימת הסכמים.
שמעון אבודרהם: בוקר טוב לכולם. את החציון הראשון ניתן לסכם בשני משפטים. החציון הראשון, מתחילת השנה ועד להפסקת האש בשמונה באפריל, תקופת המתנה ומלחמה. רבעון שאופיין בפעילות עסקית דלילה ודחיינות בחתימת הסכמים. החציון השני, מהשמונה באפריל, הפסקת האש ועד עצם ימים אלו, התעוררות מרשימה מאוד, משאי ומתנים שמבשילים לחוזים בהיקפים שאני לא זוכר כמותם כבר הרבה מאוד שנים. מצד אחד, הפעילות הדלילה ברבעון הראשון צפויה לגרום לפגיעה של מיליונים בודדים בהכנסות החברה לרבעונים 3 ו-4, והיא באה לידי ביטוי בצמצום טווח התחזיות שפרסמנו. מהצד השני, התעוררות מרשימה בפעילות השיווק, שהחלה מייד עם כניסת הפסקת האש לתוקף, ושאת פירותיה נקטוף בשנה הבאה בדמות האצה של תוספת הכנסות שנתיות לחברה כתוצר של חתימת הסכמי שכירות בהיקפים משמעותיים על שטחים שיאוכלסו לראשונה, ובמספרים גדולים מלמעלה. במהלך החציון חתמנו על הסכמים פלוס LOI על שטחים חדשים בהיקף של כ-60 אלף מטר רבוע, מתוכם חלק החברה כ-32 אלף מטר רבוע.
Speaker #4: בחציו השני מה-8 באפריל, הפסקת האש ועד עצם ימים אלו, ניכרת התעוררות מרשימה מאוד: משאים ומתנים שמבשילים לחוזים, בהיקפים שאני לא זוכר כמותם כבר הרבה מאוד שנים.
Speaker #4: מצד אחד, הפעילות הדלילה ברבעון הראשון צפויה לגרום לפגיעה של מיליונים בודדים בהכנסות החברה לרבעונים 3 ו-4, והיא באה לידי ביטוי בצמצום טווח התחזיות שפרסמנו.
Speaker #4: מהצד השני, התעוררות מרשימה בפעילות השיווק שהחלה מיד עם כניסת הפסקת האש לתוקף, ושאת פירותיה נקטוף בשנה הבאה, בדמות האצה של תוספת הכנסות שנתיות לחברה, כתוצר של חתימת הסכמי שכירות בהיקפים משמעותיים על שטחים שיוכלסו לראשונה.
Speaker #4: ובמספרים גדולים מלמעלה. במהלך החציון חתמנו על הסכמים פלוס LOI-ים על שטחים חדשים בהיקף של כ-60,000 מ"ר, מתוכם חלק החברה כ-32,000 מ"ר. הסכמים אלו יניבו לחברה תוספת הכנסות של כ-50 מיליון שקל בשנה מייצגת מלאה. הסכמים שחתמנו לפני תקופת הדוח, בעיקר בתואר 2, כ-68,000 מ"ר, מתוכם חלק החברה 34,000, יניבו לחברה תוספת הכנסות של כ-70 מיליון שקל נוספים בשנה מייצגת מלאה.
שמעון אבודרהם: הסכמים אלו יניבו לחברה תוספת הכנסות של כ-50 מיליון שקל בשנה מייצגת מלאה. הסכמים שחתמנו לפני תקופת הדוח, בעיקר ב-ToHa 2, כ-68 אלף מטר רבוע, מתוכם חלק החברה 34 אלף, יניבו לחברה תוספת הכנסות של כ-70 מיליון שקל נוספים בשנה מייצגת מלאה. ובסיכום, הבשלנו באמות מו"מ לתוספת שטח מושכר של כ-65 אלף מטר רבוע, ולתוספת הכנסות שנתיות של כ-120 מיליון ש"ח בשנה מייצגת משטחים שיאוכלסו לראשונה. זו תוספת של כ-10% להכנסות השנתיות של החברה, ובערך שליש מתוספת ה-NOI לתחזית הצמיחה הרב-שנתית שסיפקנו בדרך ל-1.4 מיליארד ש"ח בסיום אכלוס הפרויקטים בהקמה. ארחיב מעט. קמפוס אמות חולון: חתמנו לאחר תקופת הדוח על כ-10% נוספים משטח הפרויקט, ואנו נושקים ל-70% אכלוס. הפרויקט פעיל, חי, והוא נכנס למסלול טוב, ואכלוסו המלא הוא כבר לא שאלה. בניין אמות View במודיעין: אנו ערב חתימת חוזה עם חברה ביטחונית גדולה. הנכס, שקיבל בשבוע שעבר טופס 4, ייפתח כשרף ההשכרות בו חוצה את ה-50%.
Speaker #4: ובסיכום, הבשלנו בעמות משאים ומתנים לתוספת שטח מושכר של כ-65,000 מ"ר, ולתוספת הכנסות שנתיות של כ-120 מיליון ש"ח בשנה מייצגת, משטחים שיוכלסו לראשונה. זו תוספת של כ-10% להכנסות השנתיות של החברה, ובערך שליש מתוספת ה-NOI לתחזית הצמיחה הרב-שנתית שסיפקנו בדרך ל-1.4 מיליארד ש"ח בסיום אכלוס הפרויקטים בהקמה.
Speaker #4: ארחיב מעט. קמפוס אמות חולון: חתמנו לאחר תקופת הדוח על כ-10% נוספים משטח הפרויקט, ואנו נושקים ל-70% אכלוס. הפרויקט פעיל, חי, והוא נכנס למסלול טוב בו אכלוסו המלא הוא כבר לא שאלה.
Speaker #4: בניין אמות וויו במודיעין: אנו ערב חתימת חוזה עם חברה ביטחונית גדולה. הנכס, שקיבל בשבוע שעבר טופס 4, ייפתח כאשר רף ההשכרות בו חוצה את ה-50%.
Speaker #4: תואר 2: חתמנו על הסכמים ו-LOI-ים אקסקלוסיביים לאחר גמר משא ומתן מסחרי על כ-75% משטח המגדל. מדובר בגידול של כ-30% מהדיווח ברבעון הקודם, בבניין שגודלו מעל ל-50,000 מ"ר.
שמעון אבודרהם: ToHa 2: חתמנו על הסכמים ו-LOI אקסקלוסיביים לאחר גמר משא ומתן מסחרי על כ-75% משטח המגדל. גידול של כ-30% מהדיווח ברבעון הקודם בבניין שגודלו מעל ל-50 אלף מטר רבוע. 75% שיווק הוא גם הרף אותו הגדרנו בשותפות אמות וגב-ים כרף היציאה להקמת ToHa 3, ואנו מקדמים את היתרי ההריסה והדיפון למגדל החדש. מגדל המשרדים The Park: אנו לקראת חתימה על שני הסכמים ראשונים במגדל המשרדים. המגדל ייפתח לאכלוס הדר הראשון בחודש מרץ 2027. נכון להיום, בתל אביב השוק ער, יש ביקוש למשרדים ומתנהלים מו"מ, אצלנו בעיקר לגבי ToHa 2, מאחר ואין לנו היצע שטחים גדולים זמינים לכניסה מיידית ביתר נכסי אמות בתל אביב. המעט שקיים ביתר הנכסים הוא בשטחים פנויים בגודל של עד 800 מטר רבוע או ב-Sublease. בנדל"ן למשרדים במעגל השני והשלישי לתל אביב מורגשת התעוררות קלה, אך עדיין קשה לנו לסגור עסקאות. מגמת השכרת המשרדים המוגמרים במנגנון אמות Plug and Play ממשיכה לצבור תאוצה.
Speaker #4: 75% שיווק הוא גם הרף אותו הגדרנו בשותפות אמות וגביע כרף היציאה להקמת תואר 3, ואנו מקדמים את היתרי העריסה והדיפון למגדל החדש. מגדל המשרדים דה פארק: אנו לקראת חתימה על שני הסכמים ראשונים במגדל המשרדים, והמגדל ייפתח לאכלוס הדייר הראשון בחודש מרץ 2027.
Speaker #4: נכון להיום, בתל אביב השוק ער, יש ביקוש למשרדים ומתנהלים משאים ומתנים, אצלנו בעיקר לגבי תואר 2, מאחר ואין לנו היצע שטחים גדולים זמינים לכניסה מיידית ביתר נכסי אמות בתל אביב.
Speaker #4: המעט שקיים ביתר הנכסים הוא בשטחים פנויים בגודל של עד 800 מ"ר או בסאבליס. בנדל"ן למשרדים במעגל השני והשלישי לתל אביב מורגשת התעוררות קלה, אך עדיין קשה לנו לסגור עסקאות.
Speaker #4: מגמת השכרת המשרדים המוגמרים במנגנון אמות פלאג אנד פליי ממשיכה לצבור תאוצה. במסלול זה, הלקוח בוחר אדריכל פנים מרשימה סגורה, מאשר תכנון ומקבל הצעת מחיר סופית ברמת גמר ותאריך כניסה, כאשר לשני הפרמטרים הללו אחראית אמות.
שמעון אבודרהם: במסלול זה הלקוח בוחר אדריכל פנים מרשימה סגורה, מאשר תכנון ומקבל הצעת מחיר סופית ברמת גמר ותאריך כניסה, כאשר לשני הפרמטרים האלו אחראית אמות. מרבית הסכמי השכירות שחתמנו בנכסים הקיימים בתקופת הדוח נחתמו במנגנון אמות Plug and Play, וביניהם גם הסכמים גדולים בהיקף אלפי מטרים להסכם. אחזור להתמקד בשוק משרדי הפרימיום בתל אביב, בדגש על מתחם השלום. המתחם נמצא בליבת הפעילות שלנו, הנוכחית והיזום העתידי. מחירי השכירות במתחם גבוהים ויציבים, והביקושים משמעותיים. על השטחים שנותרו לשיווק ב-ToHa 2 יש התעניינות רבה, כאשר מחיר השכירות הנדרש הוא ₪150 למטר רבוע ברמת מעטפת. בחודשים הקרובים ייפתחו המגדלים Beyond ו-ToHa 2. בשניהם יחד יש מלאי שטחים לא מושכרים של כ-80 אלף מטר רבוע. מלאי שלהערכתי יספיק לצורכי השוק עד לסוף שנת 2027. ב-2028 אני מעריך שיהיה סיכוי סביר להיווצרות מחסור זמני בשטחים גדולים ורציפים במגדלי הפרימיום במתחם תל אביב.
Speaker #4: מרבית הסכמי השכירות שחתמנו בנכסים הקיימים בתקופת הדוח נחתמו במנגנון אמות פלאג אנד פליי, וביניהם גם הסכמים גדולים בהיקף של אלפי מטרים להסכם. אחזור להתמקד בשוק משרדי הפרימיום בתל אביב, בדגש על מתחם מערב השלום.
Speaker #4: המר נמצא בליבת הפעילות שלנו, הנוכחית והיזום העתידי. מחירי השכירות במר גבוהים ויציבים, והביקושים משמעותיים. על השטחים שנותרו לשיווק בתואר 2 יש התעניינות רבה, כאשר מחיר השכירות הנדרש הוא 150 ש"ח למ"ר ברמת מעטפת.
Speaker #4: בחודשים הקרובים ייפתחו המגדלים ביונד ותואר 2. בשניהם יחד יש מלאי שטחים לא מושכרים של כ-80,000 מ"ר, מלאי שלערכתי יספיק לצורכי השוק עד לסוף שנת 2027.
Speaker #4: ב-2028 אני מעריך שיש סיכוי סביר להיווצרות מחסור זמני בשטחים גדולים ורטיפים במגדלי הפרימיום במאר תל אביב. מחסור שיקבל מענה רק לקראת סוף השנה, כאשר תסתיים הקמתם של מגדלי המשרדים ספירלה ולקסוס.
שמעון אבודרהם: מחסור שיקבל מענה רק לקראת סוף השנה, כאשר תסתיים הקמתם של מגדלי המשרדים Spiral Tower ולקסוס. ולכן, להערכתי, עד שנת 2029 מחירי השכירות במתחם השלום יישארו גבוהים. זה המקום לציין את ההשקעות שלנו ברכישת קרקעות ופיתוחן להקמת פרויקטים במתחם השלום. ToHa 2, שהקמתו תסתיים לקראת סוף השנה, ולהערכתי שיווקו יסתיים בתוך פחות משנה מהיום. ToHa 3 שיוצא לדרך, פרויקט פרויקט הסוללים על הפינה הדרום מזרחית של צומת השלום, פרויקט אמות-רבד, ובעתיד היותר רחוק ToHa 4. השקעות המעניקות לאמות יתרון אסטרטגי לשנים רבות קדימה במיקום המבוקש ביותר בישראל. בתחום הלוגיסטיקה אחוזי תפוסה גבוהים. עיקר ההיצע הקיים אצלנו בחברה מסתכם בחצי משטח הקומה התחתונה במרלוג בית שמש, וממעט שטחים סמי-לוגיסטיים בפארק פולג בשיאים. אזכיר כי סך שטחי הלוגיסטיקה הבנויים של החברה חוצה את חצי מיליון מטר רבוע, והתמונה הכללית היא של תפוסה מלאה. מסחר: אחוזי התפוסה בסגמנט גבוהים ואין כמעט היצע פנוי להשכרה. מחירי השכירות אצלנו בחברה יציבים.
Speaker #4: ולכן, להערכתי, עד שנת 2029 מחירי השכירות במאר השלום יישארו גבוהים. זה המקום לציין את ההשקעות שלנו ברכישת קרקעות ופיתוחן להקמת פרויקטים במאר השלום: תואר 2, שהקמתו תסתיים לקראת סוף השנה, ולהערכתי שיווקו יסתיים בתוך פחות משנה מהיום; תואר 3 שיוצא לדרך; פרויקט אמות האומנים סוללים, על הפינה הדרום-מזרחית של צומת השלום; פרויקט אמות רבד; ובעתיד היותר רחוק, תואר 4.
Speaker #4: השקעות שמעניקות לאמות יתרון אסטרטגי לשנים רבות קדימה, במיקום המבוקש ביותר בישראל. בתחום הלוגיסטיקה, אחוזי התפוסה גבוהים. עיקר ההיצע הקיים אצלנו בחברה מסתכם בחצי משטח הקומה התחתונה במרלוק בית שמש, וממעט שטחים סמי-לוגיסטיים בפארק פולג וסיל.
Speaker #4: אזכיר כי סך שטחי הלוגיסטיקה הבנויים של החברה חוצה את החצי מיליון מ"ר, והתמונה הכללית היא של תפוסה מלאה. מסחר: אחוזי התפוסה בסגמנט גבוהים, ואין כמעט היצע פנוי להשכרה. מחירי השכירות אצלנו בחברה יציבים.
Speaker #4: ונעבור לסקירה מהירה של הפרויקטים ביזום. פרויקט תואר 2: מגדל המשרדים הגדול בישראל, השטח הבנוי היעיל – כ-156,000 מ"ר, כולל מבנה ציבור, וכ-153,000 מ"ר לשיווק. חלקנו 50%.
שמעון אבודרהם: ונעבור לסקירה מהירה של הפרויקטים בייזום. פרויקט ToHa 2, מגדל המשרדים הגדול בישראל. השטח הבנוי העילי כ-156 אלף מטר רבוע, כולל מבני ציבור, וכ-153 אלף מטר רבוע לשיווק. חלקנו 50%. הבנייה מתבצעת בקצב מהיר ובהתאם למתוכנן. עבודות המערכות לקראת סיום, עבודות הפיתוח סביב המגדל בעיצומן. סיום הפרויקט צפוי לקראת סוף השנה. כפי שציינתי בסקירה, היקף ההסכמים החתומים יחד עם המשאים והמתנים בהם יש LOI מסחרי מפורט חתום מגיע ל-75% משטחי השיווק. The Park, הפרויקט במתחם הלח"י, בני ברק, קומפלקס תעסוקה ומסחר מוקם בשותפות עם אלי נדל"ן, חלק החברה 50%. המתחם המסחרי כ-13 אלף מטר הוא שלם, אוכלס, מניב. שטח המגדל כ-87 אלף מטר. מגדל המשרדים לקראת סיום עבודות ההקמה, וכפי שציינתי, אנו ערב חתימת שני הסכמים ראשונים והבניין יתחיל לפעול עם כניסת הלקוח הראשון לקראת סוף הרבעון הראשון בשנה הבאה. מתחם K.
Speaker #4: הבנייה מתבצעת בקצב מהיר ובהתאם למתוכנן. עבודות המערכות לקראת סיום, עבודות הפיתוח סביב המגדל בעיצומן, וסיום הפרויקט צפוי לקראת סוף השנה. כפי שציינתי בסקירה, היקף ההסכמים החתומים, יחד עם המשאים ומתנים בהם יש LOI מסחרי מפורט חתום, מגיע ל-75% משטחי השיווק.
Speaker #4: דה פארק, הפרויקט בלח"י, בני ברק. קומפלקס תעסוקה ומסחר מוקם בשותפות עם אליי נדל"ן, חלק החברה 50%. המתחם המסחרי, כ-13,000 מ"ר, הושלם, הוחכר, מניב. שטח המגדל כ-87,000 מ"ר.
Speaker #4: מגדל המשרדים לקראת סיום עבודות ההקמה, וכפי שציינתי, אנו ערב חתימת שני הסכמים ראשונים, והבניין יתחיל לפעול עם כניסת הלקוח הראשון לקראת סוף הרבעון הראשון בשנה הבאה.
Speaker #4: מתחם K, עוד רגע, הנה, מתחם K, רובע הכניסה לעיר ירושלים. קומפלקס תעסוקה ומסחר בשותפות עם אליי נדל"ן, חלק החברה 50%. שטח בנוי יעיל 93,000 מ"ר. הפרויקט מוקם בהתאם לאסטרטגיית החברה למתחמי תעסוקה.
שמעון אבודרהם: מתחם K, רובע הכניסה לעיר ירושלים, קומפלקס תעסוקה ומסחר בשותפות עם אלי נדל"ן, חלק החברה 50%. שטח בנוי עתידי 93 אלף מטר רבוע. הפרויקט מוקם בהתאם לאסטרטגיית החברה למתחמי תעסוקה, סמוך למערכות הסעת המונים, בצמידות ובחיבור תת-קרקעי לתחנת הרכבת הכבדה המהירה תל אביב-נתב"ג-ירושלים, לתחנה קיימת של הקו האדום הירושלמי, לתחנה שאוטוטו תיפתח של הקו הירוק, כ-20 מטר מהתחנה המרכזית ובסמיכות לחיבור לכביש מספר 1. אתם יכולים לראות פה בתמונה, אנחנו כבר ב-00, במפלס הרחוב, אחרי שסיימנו חציבה לחמש קומות ועלייה למעלה של כל החניון. אני אזכיר שבפרויקט הזה, ברכישה, רכשנו גם 200 מקומות חניה מוגמרים בחניון שז"ר. בית אמות משפט. מגדל מעורב שימושים, משרדים ומגורים. חלק החברה 73%. הטבה בתוקף, בחרנו במשרדו של משה צור לתכנון המגדל ואנו בשלב הוצאת היתרי בנייה. עכשיו אעביר את המצגת ליהודית, לסקירת הדוח הכספי. אתם מוזמנים להמשיך ולהעביר שאלות לשירה, עליהן נענה בהמשך. יהודית, בבקשה.
Speaker #4: סמוך למערכות הסעת המונים, בצמידות ובחיבור תת-קרקעי לתחנת הרכבת הכבדה המהירה תל אביב–נתב"ג–ירושלים, לתחנה קיימת של הקו האדום הירושלמי, ולתחנה שאוטוטו תיפתח של הקו הירוק.
Speaker #4: כ-20 מטר מהתחנה המרכזית ובסמיכות לחיבור לכביש מספר 1. אתם יכולים לראות פה בתמונה, אנחנו כבר ב-0, במפלס הרחוב, אחרי שסיימנו חציבה ל-5 קומות, ועלייה למעלה של כל החניון.
Speaker #4: אני אזכיר שבפרויקט הזה בר-רכישה, רכשנו גם 200 מקומות חניה מוגמרים בחניון שזר. אמות משפט. מגדל מעורב שימושי, משרדים, מגורים. חלק החברה 73%, הטבה בתוקף.
Speaker #4: בחרנו במשרדו של משה צור לתכנון המגדל, ואנו בשלב הוצאת היתרי בנייה. עכשיו אעביר את המצגת ליהודית לסקירת הדוח הכספי. אתם מוזמנים להמשיך ולהעביר שאלות לשירן, עליהן נענה בהמשך.
Speaker #4: יהודית, בבקשה.
Speaker #2: טוב, צהריים טובים לכולם. אני אתחיל כרגיל עם הסקירה המאזנית. סיימנו את הרבעון הנוכחי עם יתרות מזומנים של כ-828 מיליון ש"ח. מעבר לכך, חידשנו גם מסגרות אשראי בהיקף של 350 מיליון ש"ח לשנה נוספת, ובסך הכול יש לנו מסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של למעלה מ-1 מיליארד ש"ח.
יהודית זינגר: צהריים טובים לכולם. אני אתחיל כרגיל עם הסקירה המאזנית. סיימנו את הרבעון הנוכחי עם יתרות מזומנים של כ-₪828 מיליון. מעבר לכך, גם חידשנו מסגרות אשראי בהיקף של ₪350 מיליון לשנה נוספת, ובסך הכול יש לנו מסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של למעלה מ-₪1 מיליארד. היקף הנדל"ן הכולל, אנחנו מדברים על ₪22 מיליארד. במהלך הרבעון הראשון והשני, עיקר ההשקעות באו לידי ביטוי בפרויקט ToHa 2. כמו כן, שיפוץ של קניון קריית אונו הסתיים בשעה טובה. לאחר תאריך המאזן, מימשנו נכס בהיקף של ₪140 מיליון, ולכן אתם תראו שהוא מוצג ברכוש השוטף. מדובר בנכס שמניב כ-₪10 מיליון בשנה. כמו כן, מתקיים משא ומתן על מימוש נכס נוסף. משנת 2023 מימשנו עד כה נכסים בהיקף של ₪550 מיליון, וההשפעה שלהם על ה-ROI המייצג הוא כ-₪28 מיליון. שיעור התפוסה הכללי הוא 91.9%, ירידה של 1.4% מתחילת השנה, וזה בעיקר עקב תום הסכם שכירות של Payoneer.
Speaker #2: היקף הנדל"ן הכולל – אנחנו מדברים על 22 מיליארד. במהלך הרבעון הראשון והשני עיקר ההשקעות באו לידי ביטוי בפרויקט תואר 2. כמו כן, שיפוץ של קניון קריית אונו הסתיים בשעה טובה.
Speaker #2: לאחר תאריך המאזן מימשנו נכס בסכום של 140 מיליון שקל, ולכן אתם תראו שהוא מוצג ברכוש השוטף. מדובר בנכס שמניב כ-10 מיליון שקל בשנה. כמו כן, מתקיים משא ומתן על מימוש נכס נוסף.
Speaker #2: משנת 2023 מימשנו עד כה נכסים בהיקף של 550 מיליון ש"ח, וההשפעה שלהם על ה-NOI המייצג היא כ-28 מיליון. שיעור התפוסה הכללי הוא 91.9%, ירידה של 1.4% מתחילת השנה, וזה בעיקר עקב תום הסכם שכירות של פיוניר. אני מזכירה שמדובר בבניין עצמאי בקריית אריה, והכוונה היא גם לממש אותו כנכס פנוי. סליחה, הוא נכס עצמאי ופנוי.
יהודית זינגר: אני מזכירה שמדובר בבניין עצמאי בקריית אריה, והכוונה היא גם לממש אותו כנכס עצמאי ופנוי. מדובר בשיעור תפוסה של 2% שמשפיע על תפוסת המשרדים. בניטרול נכסים שמוינו לנדל"ן מניב, משנת 2005 שיעור התפוסה הוא 93.1%, ואם אנחנו מנטרלים את הנכס העצמאי שאנחנו כרגע לא מתכוונים להשכיר אותו, שהוא מחכה לקונה באופן פנוי, מדובר על 93.8% תפוסה. החוב הפיננסי הוא ₪9.7 מיליארד, חוב שהוא צמוד. ריבית משוקללת מודעת מדד 2.07. היא עלתה קלות מ-2.02, וזה בעקבות הגיוס של ₪800 מיליון שערכנו ביוני. אבל במקביל, גם המח"מ עלה, גם קלות, ל-4.7 שנים. בלוח פריסת הפרעונות אתם יכולים לראות שעד 2032 אנחנו נהנים מריבית נמוכה, שבעצם החוב שנפרע לאורך השנים הקרובות הוא בשיעור של 1.7%, שנה אחת ל-1.9% בלבד. שיעור ההיוון המשוקלל של כלל נכסי החברה יציב, 6.34, והרבעון נרשמו שיוכים בסך כולל של ₪291 מיליון, כאשר מתוכם ₪167 מיליון מיוחסים לפרויקט ToHa 2. מבט על ה-KPIs.
Speaker #2: מדובר בשיעור שהוא משפיע, שיעור תפוסה של 2%, שמשפיע על תפוסת המשרדים. בניטרול נכסים שמוינו לנדל"ן מניב משנת 2025, שיעור התפוסה הוא 93.1%, ואם אנחנו מנטרלים את הנכס העצמאי שאנחנו כרגע לא מתכוונים להשכיר אותו, או שהוא מחכה לקונה באופן פנוי, מדובר על 93.8% תפוסה.
Speaker #2: החוב הפיננסי הוא 9.7 מיליארד, חוב שהוא צמוד. ריבית משוקללת צמודת מדד 2.07%. היא עלתה קלות מ-2.02%, וזה בעקבות הגיוס של 800 מיליון ש"ח שערכנו ביוני.
Speaker #2: אבל במקביל, גם המח"מ עלה, גם קרוב ל-4.7 שנים. בלוח פריסת הפירעונות, אתם יכולים לראות שעד 2032 אנחנו נהנים מריבית נמוכה, שבעצם החוב שנפרע לאורך השנים הקרובות הוא בשיעור של 1.7% בשנה אחת, 1.9% בלבד.
Speaker #2: שיעור ההיוון המשוקלל של כלל נכסי החברה יציב, 6.34%, וברבעון נרשמו שיעורי חיים בסך הכולל של 291 מיליון שקל, כאשר מתוכם 167 מיליון שקל מיוחסים לפרויקט תואר 2.
Speaker #2: מבט על ה-KPIs: אז ככה, הרווח הנקי 329 מיליון ש"ח ברבעון, מול 298 ברבעון המקביל. עיקר הגידול נובע מהתאמת שווי בהיקף גבוה יותר ברבעון. ה-NOI ברבעון - 270 מיליון, גידול של כ-3% מול הרבעון המקביל.
יהודית זינגר: רווח נקי ₪329 מיליון לרבעון מול ₪298 ברבעון המקביל. עיקר הגידול נובע מהטרמת שווי בהיקף גבוה יותר הרבעון. ה-NOI הרבעון ₪270 מיליון, גידול של כ-3% מול הרבעון המקביל, וגם ה-Same Property עלה כ-3%, וזה קצת מעל המדד כתוצאה ממכירת שטחים, כדוגמת קמפוס אמות חולון. FFO לפי גישת הנהלה ₪212 מיליון מול ₪204 מיליון, גידול של 4%, וה-FFO למניה, יש עלייה ב-FFO הכללי של 4% שהתקזזה מול הגדלת כמות המניות המשוקללת ב-5%. תחזיות. תחזית ה-NOI צומצמה לטווח של ₪1.07 מיליארד עד ₪1.08 מיליארד, כתוצאה בעיקר מעיכוב במימוש תוכנית העבודה שלנו לרבעונים הקרובים, גם בשל השפעת המלחמה, כאשר חלק מההסכמים שהיו צריכים לבוא לידי ביטוי כבר השנה בהכנסות ידחו לשנה הבאה. בנוסף, גם השפעת מימוש הנכסים קצת יותר גבוהה ממה שלקחנו בחשבון בתוכנית העבודה. טווח ה-FFO צומצם בהתאם. דיבידנד, תוכנית עבודה, 27 אגורות, סך הכול ₪133 מיליון שייגשו לאולם בתחילת ספטמבר 2026.
Speaker #2: וגם הסם פרופרטי עלה בכ-3%, וזה קצת מעל המדד, כתוצאה מכלול שטחים כדוגמת קמפוס חולון. ה-FFO, FFO לפי גישת הנהלה, 212 מיליון מול 204 מיליון, גידול של 4%. וה-FFO למניה — יש עלייה ב-FFO הכללי של 4%, שהתקזזה מול הגדלת כמות המניות המשוקללת ב-5%.
Speaker #2: תחזיות – תחזית ה-NOI צומצמה לטווח של 1.70 עד 1.80 מיליארד, כתוצאה בעיקר מעיכוב במימוש תוכנית העבודה שלנו לרבעונים הקרובים, גם בשל השפעת המלחמה, כאשר חלק מההסכמים שהיו צריכים לבוא לידי ביטוי כבר השנה בהכנסות יידחו לשנה הבאה.
Speaker #2: בנוסף, גם השפעת מימוש הנכסים קצת יותר גבוהה ממה שלקחנו בחשבון בתוכנית העבודה. טווח ה-FFO צומצם בהתאם. דיבידנד, תוכנית עבודה, 27 אגורות, סך הכול 133 מיליון, אשר ישולם בתחילת ספטמבר 2026.
Speaker #2: עד כאן החלק שלנו, ואם יש לכם שאלות – אנחנו כאן.
יהודית זינגר: עד כאן החלק שלנו ואם יש לכם שאלות אנחנו כאן.
Speaker #1: תודה, שמעון, תודה, יהודית. אני רוצה להזכיר שניתן לשלוח שאלות דרך ה-Q&A או אליי לנייד. שמעון, אני אשמח שתתייחס.
שירן שגיא: תודה שמעון, תודה יהודית. אני רוצה להזכיר שניתן לשלוח שאלות דרך ה-Q&A או אליי לנייד. שמעון, אני אשמח אם תתייחס, למרות שהתייחסת במהלך השיחה לפרויקט בבני ברק, ללח"י, יש פה המון שאלות. מה בכל זאת תוכל להרחיב לגבי מה שציינת?
Speaker #2: למרות שהתייחסת במהלך השיחה לפרויקט בבני ברק, ללח"י, יש כאן המון המון שאלות. מה בכל זאת תוכל להרחיב לגבי מה שציינת?
Speaker #3: פרויקט הלח"י ממש בליטושים אחרונים לקראת פתיחה. מגדל המשרדים, המגדל מדהים. כל מי שיוצא לעבור בסביבה יכול להיכנס, הלובי כבר מאויש, ואפשר לעשות סיור ולראות.
שמעון אבודרהם: פרויקט הלח"י ממש בליטושים אחרונים לקראת פתיחה. מגדל המשרדים. המגדל מדהים. כל מי שיוצא לעבור בסביבה יכול להיכנס. הלובי כבר מאויש ואפשר לעשות סיור ולראות. יש לנו שני לקוחות, ערב חתימה. היקפים אומנם לא גבוהים, פחות מ-10% מהיקף הבניין, אבל עדיין יש כבר תאריך פתיחה. יש תאריך שלקוח צריך להיכנס, יש עבודות התאמה שמבצעים ואנחנו יוצאים לדרך.
Speaker #3: יש לנו שני לקוחות, ערב חתימה. היקפים אמנם לא גבוהים, פחות מ-10% מהיקף הבניין, אבל עדיין יש כבר תאריך פתיחה, יש תאריך שלקוח צריך להיכנס, יש עבודות התאמה שמבצעים, ואנחנו יוצאים לדרך.
שירן שגיא: תודה רבה. התייחסת גם לתואר שתיים, אבל ביקשו פה גם כן אם תוכל להרחיב על התוספת בהסכמים שציינת.
Speaker #1: תודה רבה. התייחסת גם לתואר 2, אבל ביקשו פה גם כן אם תוכל להרחיב על התוספת בהסכמים שציינת.
Speaker #3: לתואר 2, מגדל חזק, להערכתי הנכס הכי טוב שיש היום במדינת ישראל, וגם ברמה עולמית אין הרבה נכסים כאלו. אין הרבה בניינים בעולם בהיקפים של 150 אלף מטר ייעוד משרדים בבניין אחד.
שמעון אבודרהם: לתואר שתיים, מגדל חזק. להערכתי, הנכס הכי טוב שיש היום במדינת ישראל וגם ברמה עולמית אין הרבה נכסים כאלו. אין הרבה בניינים בעולם בהיקפים של 150 אלף מטר ייעוד משרדים בבניין אחד. ההסכמים וה-LOI עם חברות בינלאומיות, את גוגל אתם מכירים. יש לנו עוד שני הסכמים עם חברות של אני לא יודע אם עשרות מיליארדי דולרים או מאות מיליארדי דולרים שווי. לקוחות מאוד חזקים. ההנחיה לשיווק היום היא מעבר לזה שאנחנו לא מתפשרים במחיר, גם לא להתפשר באיכות הלקוחות. זה לא שיש לנו איזשהו לקוח היום בגב הבניין הזה שהתפשרנו, אבל קדימה, יהיו פה רק לקוחות טריפל A.
Speaker #3: ההסכמים, וה-LOI עם חברות בינלאומיות—את גוגל אתם מכירים. יש לנו עוד שני הסכמים עם חברות של, אני לא יודע אם עשרות מיליארדי דולרים או מאות מיליארדי דולרים שווי—לקוחות מאוד מאוד חזקים.
Speaker #3: ההנחיה לשיווק היום היא שמעבר לזה שאנחנו לא מתפשרים במחיר, גם לא להתפשר באיכות הלקוחות. זה לא שיש לנו איזשהו לקוח היום בגב בבניין הזה שהתפשרנו עליו, אבל קדימה יהיו פה רק לקוחות AAA.
Speaker #1: בנוגע לנכסים שמומשו, ביקשו פה אם תוכל להרחיב—מה המחיר שלהם ביחס לספרים, קצת על השוק, ואם היה קשה למצוא קונים.
שירן שגיא: בנוגע לנכסים שמומשו, ביקשו פה אם תוכל להרחיב ומה המחיר שלהם ביחס לספרים, קצת על השוק, אם היה קשה למצוא קונים.
Speaker #3: מימוש הנכסים אצלנו מתאפיין בסבלנות ומציאת הלקוח שהנכס מתאים לו. אנחנו לא באיזושהי מכירת חיסול, אין שום סיבה—הנכסים שאנחנו מוכרים הם נכסים טובים, הם פשוט כבר לא תואמים את ליבת הפעילות של החברה. קשה מאוד לתת בהם שירותי פנים בגלל הגודל הקטן שלהם, ולכן אנחנו ממתינים בסבלנות עד שיגיע לקוח מתאים, או שזה משתמש קצה, או במקרה הזה חברת דורסל שהתאים לה. היא גייסה אג"ח, היה לה כסף בקופה—כל מה שאני מספר עכשיו פורסם, פורסם גם בעיתונות. הם קנו את בית אמות חיפה בסביבות 140 מיליון שקל וקצת, ערכו בספרים היה ממש בסביבה הזאת, כמה מיליונים לפה או לשם. זו המדיניות שלנו, אנחנו נמשיך בה. בסופו של דבר, אמות תהיה חברה עם מגדלי AAA, עם שירותי נכס מ-A to Z, אסטרטגיה ברורה וסדורה.
שמעון אבודרהם: מימוש הנכסים אצלנו מתאפיין בסבלנות ומציאת הלקוח שהנכס מתאים לו. אנחנו לא באיזושהי מכירת חיסול, אין שום סיבה. הנכסים שאנחנו מוכרים הם נכסים טובים, הם פשוט כבר לא תואמים את ליבת הפעילות של החברה. קשה מאוד לתת בהם שירותי פנים בגלל הגודל הקטן שלהם, ולכן אנו ממתינים בסבלנות עד שיגיע לקוח מתאים. או שזה משתמש קצה או במקרה הזה חברת Orcell שהתאים לה, היא גייסה אג"ח, היה לה כסף בקופה. כל מה שאני מספר עכשיו פורסם גם בעיתונות. הם קנו את בית אמות חיפה בסביבות ₪140 מיליון וקצת. על ספרים, היה ממש בסביבה הזאת, כמה מיליונים לפה לשם. זו המדיניות שלנו, אנחנו נמשיך בה. בסופו של דבר אמות תהיה חברה עם מגדלי טריפל A, עם שירותי נכס מ-A to Z. אסטרטגיה ברורה וסדורה.
Speaker #1: תודה, אני באמת רואה שליתר השאלות התייחסתם. אז בבקשה, אפשר לסכם.
שירן שגיא: תודה. אני באמת רואה שליתר השאלות התייחסתם. אז בבקשה, צ'רלס, כן.
Speaker #3: אז סקירה משקפת חזרת ענף הנדל"ן למשרדים, לפעילות, בתל אביב. החזרה לפעילות חזקה והמהירות בה חזר השוק לפעילות מעוררת השתאות. קיים עדיין פער גדול בין מע"ר תל אביב, שחזר לפעילות חזקה, לבין האזורים היותר מאתגרים שיש לנו, כדוגמת פתח תקווה ובני ברק, שבהם כמעט ולא נסגרות עסקאות.
שמעון אבודרהם: הסקירה משקפת חזרת ענף הנדל"ן למשרדים לפעילות. בתל אביב החזרה לפעילות חזקה והמהירות בה חזר השוק לפעילות מעוררת השתאות. קיים עדיין פער גדול בין מרכז תל אביב, שחזר לפעילות חזקה, לבין האזורים היותר מאתגרים שיש לנו, כדוגמת פתח תקווה ובני ברק, שבהם כמעט ולא נסגרות עסקאות. תחומי הלוגיסטיקה והמסחר בפעילות מלאה בתפוסות גבוהות. אנחנו מתקדמים באסטרטגיית השבחת פורטפוליו בנייני המשרדים ומימוש נכסים שאינם בליבת הפעילות, וכן בפיתוח נכסי הלוגיסטיקה הרבים שלנו והשבחתם, כך שיתאימו לייעודים יותר מתקדמים כמו Data Center וייצור אנרגיה. נמשיך לעשות ונמשיך להצליח. תודה שהשתתפתם ונתראה בשיחת הוועידה הבאה.
Speaker #3: תחומי הלוגיסטיקה והמסחר בפעילות מלאה בתפוסות גבוהות. אנחנו מתקדמים באסטרטגיית השבחת פורטפוליו בנייני המשרדים ומימוש נכסים שאינם בליבת הפעילות, וכן בפיתוח נכסי הלוגיסטיקה הרבים שלנו והשבחתם, כך שיתאימו לייעודים יותר מתקדמים, כמו דאטה סנטר וייצור אנרגיה.
Speaker #3: נמשיך לעשות ונמשיך להצליח. תודה שהשתתפתם, ונתראה בשיחת הוועידה הבאה.
Speaker #1: תודה.
שירן שגיא: תודה.
יהודית זינגר: Goodbye
