Q2 2026 Sella Capital Real Estate Ltd Earnings Call
ליאור גוטליב: של סלע נדל"ן. לידיעתכם, כל משתתפי השיחה נמצאים על מצב Mute. אתם מוזמנים לשלוח שאלות לאורך השיחה דרך לשונית ה-Q&A ונתייחס אליהן בסיום המצגת. נמצאים איתנו מר גדי אליקם, מנכ"ל החברה, מר דרור יהודה, סמנכ"ל הכספים ומר זוהר סגל, סמנכ"ל השיווק. לפני שאני מעביר את השיחה לגדי, ברצוני לציין כי מלבד נתונים ו/או תוצאות היסטוריות שימסרו, נתונים שימסרו בשיחה זו עשויים לכלול תחזיות, אומדנים והערכות המתייחסים לאירועים עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה. תוצאותיה של החברה עלולות להיות שונות באופן מהותי בשל גורמים שונים, סיכונים ואי וודאות, כפי שמפורט בדיווחי החברה לרשויות. גדי, בבקשה.
Speaker #1: סלע נדל"ן. לידיעתכם, כל משתתפי השיחה נמצאים על מצב מיוט. אתם מוזמנים לשלוח שאלות לאורך השיחה דרך לשונית ה-Q&A, ונתייחס אליהן בסיום המצגת. נמצאים איתנו מר גדי אליקה, מנכ"ל החברה, מר דרור יהודה, סמנכ"ל הכספים, ומר זוהר סגל, סמנכ"ל השיווק.
Speaker #1: לפני שאני מעביר את השיחה לגדי, ברצוני לציין כי מלבד נתונים ו/או תוצאות היסטוריות שנמסרו, נתונים שנמסרו בשיחה זו עשויים לכלול תחזיות, אומדנים והערכות המתייחסים לאירועים עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה.
Speaker #1: תוצאותיה של החברה עלולות להיות שונות באופן מהותי בשל גורמים שונים, סיכונים ואי-ודאות, כפי שמפורט בדיווחי החברה לרשויות. גדי, בבקשה.
Speaker #2: בוקר טוב לכולם, תודה רבה לכולכם שבחרתם להתפנות מעיסוקיכם ולהצטרף אלינו למצגת לסיכום פעילות החברה לששת החודשים הראשונים של שנת 2026. גוף שמעוניין לפגוש אותנו ולקבל מצגת מלאה יכול לתאם זאת מול ליאור גוטליב במשרד קשרי המשקיעים שלנו. לצידי דרור יהודה, סמנכ"ל הכספים, וזוהר סגל, סמנכ"ל השיווק, ואנוכי גדי אליקה, מנכ"ל החברה.
גדי אליקם: בוקר טוב לכולם. תודה רבה לכולכם שבחרתם להתפנות מעיסוקכם ולהצטרף אלינו למצגת לסיכום פעילות החברה לששת החודשים הראשונים של שנת 2026. גוף שמעוניין לפגוש אותנו לקבלת מצגת מלאה יכול לתאם זאת מול ליאור גוטליב במשרד קשרי המשקיעים שלנו. לצידי דרור יהודה, סמנכ"ל הכספים, וזוהר סגל, סמנכ"ל השיווק, ואנוכי, גדי אליקם, מנכ"ל החברה. אנו כאן כדי לעדכן אתכם ולתת מענה מלא לכל שאלותיכם. התקופה של ששת החודשים הסתיימה עם תוצאות לסלע נדל"ן. החברה מציגה גידול במרבית הפרמטרים התפעוליים והפיננסיים וממשיכה להפגין עוצמה בכל היבט. אם כי במדד של Same Property NOI קיימת ירידה בשל יציאת השוכר מזרחי שווקי ההון, דייר שלנו הרבה שנים במגדל משה אביב. החברה השלימה בהצלחה גיוס חוב בהיקף של ₪700 מיליון בריבית ארוכת טווח של 2.75%. בית מאני, שכולכם עקבתם אחריו מקרוב.
Speaker #2: אנו כאן כדי לעדכן אתכם ולתת מענה מלא לכל שאלותיכם. התקופה של ששת החודשים הסתיימה עם תוצאות לסלע נדל"ן. החברה מציגה גידול במרבית הפרמטרים התפעוליים והפיננסיים, וממשיכה להפגין עוצמה בכל היבט.
Speaker #2: עם כי, במדד של SEM, Property NOI, קיימת ירידה בשל יציאת הסוחר מזרחי טפחות, דייר שלנו הרבה שנים במגדל משה אביב. החברה השלימה בהצלחה גיוס חוב בהיקף של 700 מיליון ש"ח, בריבית ארוכת טווח של 2.75%.
Speaker #2: בית מאני, בית מאני שכולכם עקבתם אחריו מקרוב – אז לאחר עבודות שיפוץ מבניות מסיביות, החברה המשיכה להשכיר שטחים בבניין, ובמהלך 2026 הושכרו 62% משטחי המשרדים בבית מאני.
גדי אליקם: לאחר עבודות שיפוץ מבניות מאסיביות, החברה המשיכה להשכיר שטחים בבניין, ובמהלך 2026 הושכרו 62% משטחי המשרדים בבית מאני, כולל מגעים מתקדמים להשכרת שטחים נוספים. הנהלת החברה מזהה ביקוש יציב מצד חברות איכותיות, ובפרט ממגזר ההייטק, כך שקיים פוטנציאל ממשי להמשך הרחבת התפוסה ולחיזוק תמהיל השוכרים בנכס. להערכת החברה, עד לתום השנה נגיע לתפוסה בשיעור של בין 70% ל-80% בנכס. במקביל, החברה האריכה הסכמי שכירות רבים בנכסים, תוך עלייה בדמי השכירות, מה שהביא עלייה ב-NOI וב-FFO. להזכירכם, אנחנו כרגע מנטרלים את חלקו של מזרחי שיצא מהבניין. החברה רכשה את קניון כפר סבא הירוקה, הממוקם בצפון מערב כפר סבא, בשכונה הממוצעת מאוד גבוה, בתמורה ל-₪580 מיליון, כאשר NOI צפוי באכלוס מלא של כ-₪40 מיליון. החברה מזהה כבר עכשיו אפשרויות להשבחת הנכס ופועלת על פי תוכנית סדורה לשינוי תמהיל השוכרים ולהגדלת הנכס ממנו. למעשה, אנחנו מציבים אותו לקניון שכונתי ממוקד מאוד בקהילה של כפר סבא הירוקה.
Speaker #2: כולל מגעים מתקדמים להשכרת שטחים נוספים. הנהלת החברה מזהה ביקושים יציבים מצד חברות איכותיות, ובפרט ממסגר ההייטק, כך שקיים פוטנציאל ממשי להמשך הרחבת התפוסה ולחיזוק תמהיל הסוחרים בנכס.
Speaker #2: להערכת החברה, עד לתום השנה נגיע לתפוסה בשיעור של בין 70% ל-80% בנכס. במקביל, החברה האריכה הסכמי שכירות רבים בנכסים, תוך עלייה בדמי השכירות, מה שהביא לעלייה ב-NOI וב-FFO. להשכרתכם, אנחנו כרגע מנטרלים את חלקו של מזרחי שיצא מהבניין.
Speaker #2: החברה רכשה את קניון כפר סבא הירוקה, הממוקם בצפון-מערב כפר סבא, בשכונה הממוצבת מאוד גבוה, בתמורה ל-580 מיליון שקל, כאשר NOI צפוי באכלוס מלא של כ-40 מיליון שקלים.
Speaker #2: החברה מזהה כבר עכשיו אפשרויות להשבחת הנכס ופועלת על פי תוכנית סדורה לשינוי תמהיל הסוחרים ולהגדלת ההכנסות ממנו. למעשה, אנחנו משיבים אותו לקניון שכונתי, ממוקד מאוד בקהילה של כפר סבא הירוקה.
Speaker #2: במשך התקופה, ולאור מצב המשק והתמשכות המלחמה, נמשכה גם התמתנות בביקושים לשטחי משרדים. בהמשך, זוהר, סמנכ"ל השיווק, ייתן סקירה מקיפה בנושא. נציין כי החברה הצליחה לשמר את שיעורי התפוסה שהיו בתחילת השנה, וכן לשמר את מחירי השכירות הריאליים הממוצעים למ"ר.
גדי אליקם: במשך התקופה, ולאור מצב המשק והתמשכות המלחמה, גם נמשכה ההתמתנות בביקושים לשטחי משרדים. בהמשך זוהר, סמנכ"ל השיווק, ייתן סקירה מקיפה בנושא. אנחנו נוכל לציין שהחברה הצליחה לשמר את שיעורי התפוסה שהיו בתחילת השנה, וכן לשמר את מחירי השכירות הריאליים הממוצעים למטר מרובע. בחודשיים האחרונים, לאחר יציאת בנק מזרחי מהנכס, הצליחה החברה להעלות את שיעורי התפוסה לשיעור של 91%. בנוסף, החברה צופה המשך אכלוס שטחים פנויים ועלייה נוספת בשיעורי התפוסה עד לתום שנת 2026. ביחס לשטחי המסחר, כשליש מהפורטפוליו מושקע במרכזים מסחריים, ברובם מרכזים שכונתיים, אשר מבוססים על עוגנים קמעונאיים ונותני שירות כסניפי מרפאות, מכונים, בנקים וכדומה, לתקופות ארוכות טווח מחד, וקהל קונים קבוע מתגורר בקרבת הנכס ופוקד אותו בין פעם לפעמיים בשבוע לפחות, אם לא יותר. החברה המשיכה גם בתקופה זו בהשבחת נכסי המסחר. החברה המשיכה בפעולות לשינוי התמהיל הנדרש בהתאמה לקהילה ובשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים וגידול בהכנסות הממוצעות למטר מרובע.
Speaker #2: בחודשיים האחרונים, לאחר יציאת בנק מזרחי מהנכס, הצליחה החברה להעלות את שיעור התפוסה לשיעור של 91%. בנוסף, החברה צופה המשך אכלוס שטחים פנויים ועלייה נוספת בשיעורי התפוסה עד לתום שנת 2026.
Speaker #2: ביחס לשטחי המסחר, כשליש מהפורטפוליו מושקע במרכזים מסחריים, ברובם מרכזים שכונתיים, אשר מבוססים על עוגנים קמעונאיים ונותני שירות כגון מרפאות, מכונים, בנקים וכדומה, לתקופות ארוכות טווח, מחד, וקהל קונים קבוע מתגורר בקרבת הנכס ופוקד אותו בין פעם לפעמיים בשבוע לפחות, אם לא יותר.
Speaker #2: החברה המשיכה גם בתקופה זו בהשבחת נכסי המסחר. החברה המשיכה בפעולות לשינוי התמהיל הנדרש, בהתאמה לקהילה, בשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים, וגידול בהכנסות הממוצעות למ"ר.
Speaker #2: בהמשך, אנחנו נציג את התחזיות להמשך שנת 2026, ואפילו אומדן לשנת 2027. הציפיות שלנו, כמובן, הן תחזיות טובות מאוד. אני מעביר את המיקרופון לדרור להצגת תמצית נתונים פיננסיים.
גדי אליקם: בהמשך אנחנו נציג את התחזיות להמשך שנת 2026 ואפילו אומדן לשנת 2027, והציפיות שלנו כמובן הן תחזיות טובות מאוד. אני מעביר את המיקרופון לדרור להצגת תמצית נתונים פיננסיים.
Speaker #1: כן, תודה גדי, ובוקר טוב. מעט נתונים פיננסיים. אז קודם כל, אנחנו פרסמנו בתחילת שנה תחזית ה-NOI וה-FFO שלנו, ואפשר לומר שאנחנו, נכון להיום, אחרי חצי שנה, עומדים בתחזיות.
דרור יהודה: תודה גדי ובוקר טוב. מעט נתונים פיננסיים. קודם כל, אנחנו פרסמנו בתחילת השנה את תחזית ה-NOI וה-FFO שלנו, ואפשר לומר שאנחנו, נכון להיום, אחרי חצי שנה, עומדים בתחזיות. הגדלנו אף לעשות ולפרסם תחזית 2027. זה עניין יחסית חריג בשוק ההון, אבל אנחנו במשך השנים תמיד פרסמנו תחזיות ותמיד עמדנו בהן, ואף חצינו אותן לצד החיובי, מה שנקרא. מעט מספרים בחצי שנה. ה-NOI שלנו גדל בשיעורים של מעל 4%, מ-₪176 מיליון ל-₪184 מיליון. כנ"ל ה-FFO, גם הוא גדל בשיעור של מעל 4% ל-₪128 מיליון, כך שאנחנו בקצב שנתי, כפי שפרסמנו, של כ-₪256 מיליון FFO. מייד גם ניתן את התחזית ל-2027. מה שעוד רציתי לומר זה אנחנו ביחס חוב להון בשיעור של 55%, עם היקף נדל"ן להשקעה שאוטוטו נושק לשבעה מיליארד שקל, כששיעור התשואה המשוקלל על הנכסים מעט ירד אומנם, אבל עדיין בסביבות ה-6.6% ביחס לנכסים. מבחינת חלוקת הדיבידנד, אנחנו בחלוקה יחסית חזקה.
Speaker #1: והגדלנו אף לעשות ולפרסם תחזית ל-2027. זה עניין יחסית חריג בשוק ההון, אבל אנחנו במשך השנים תמיד פרסמנו תחזיות, ותמיד עמדנו בהן, ואף חצינו אותן לצד החיובי, מה שנקרא.
Speaker #1: מעט מספרים בחצי שנה: ה-NOI שלנו גדל בשיעור של מעל 4%, מ-176 מיליון ל-184 מיליון. כנ"ל ה-FFO – גם הוא גדל בשיעור של מעל 4% ל-128 מיליון, כך שאנחנו בקצב שנתי, כפי שפרסמנו, של כ-256 מיליון שקל FFO.
Speaker #1: מיד גם ניתן את התחזית ל-2027. אבל מה שעוד רציתי לומר זה, שאנחנו עם יחס חוב להון בשיעור של 55%, עם היקף נדל"ן להשקעה שאוטוטו נושק ל-7 מיליארד שקל, כששיעור התשואה המשוקלל על הנכסים מעט ירד אמנם, אבל עדיין בסביבות 6.6% ביחס לנכסים.
Speaker #1: מבחינת חלוקת דיבידנד, אנחנו שוב בחלוקה יחסית חזקה. נכון להיום, סך של 57 אגורות למניה — כ-14.25 אגורות בכל רבעון — כבר במשך 65 רבעונים ברצף, רבעון אחר רבעון, מה שנותן היום תשואת דיבידנד של 7%.
דרור יהודה: נכון להיום, סך של 57 אגורות למניה, כ-14.25 אגורות בכל רבעון כבר במשך 65 רבעונים ברצף, רבעון אחר רבעון, מה שנותן היום תשואת דיבידנד של 7%, וזה נגזר מאותו FFO יחסית חזק של 12%, וכפי שאנחנו צופים לשנת 2027, ה-FFO נכון להיום הוא בשיעור של 13%. אני בשלב זה מעביר את רשות הדיבור לזוהר.
Speaker #1: וזה נגזר מאותו FFO יחסית חזק של 12%, וכפי שאנחנו צופים לשנת 2027, ה-FFO נכון להיום הוא בשיעור של 13%. אני בשלב זה מעביר את רשות הדיבור לזוהר.
Speaker #3: בוקר טוב, תודה דרור. אני אתן סקירה קצרה על איך אנחנו חווים את שוק המשרדים, בעיקר בתל אביב וגם באזורי הפריפריה. אני, לשמחתי, חווה עליית מחירים מתחילת השנה.
זוהר סגל: בוקר טוב, תודה דרור. אני אתן סקירה קצרה איך אנחנו חווים את שוק המשרדים, בעיקר בתל אביב וגם באזורי הפריפריות. אני לשמחתי חווה עליית מחירים מתחילת השנה. אני צופה המשך עליית מחירים, גם עלייה בשיעורי האכלוס באזור תל אביב. יש מחסור בהיצע של שטחים מעל 500 מ"ר לבניינים איכותיים, מה שנקרא Class A ו-Class B+. לשמחתי, אנחנו, כפי שגדי ציין, השכרנו מעל 60% מבית מאני. המחירים בשטחי Class A במשרדים בתל אביב היום נעים בין ₪155 עד ₪200 למטר באזורי הביקוש, בעיקר באזור שרונה ועזריאלי ומה שנקרא ציר הרכבת וציר איילון. בעצם העלייה, כפי שציינתי, מתחילת השנה סדר גודל של 10% עד 15% עלייה במחירים נובעת בעיקר ממחסור של שטחים של 500 מ"ר ומעלה, שזה עיקר קהל המטרה שלנו. לגבי בית מאני, כמו שציינו, הפכנו את הבניין לבניין מבוקש מאוד ושונה בנוף המשרדים בתל אביב בכלל.
Speaker #3: אנחנו צופים, אני צופה המשך עליית מחירים וגם עלייה בשיעורי האכלוס באזור תל אביב. יש מחסור בהיצע של שטחים מעל 500 מטר לבניינים איכותיים, מה שנקרא קלאס A וקלאס B פלוס.
Speaker #3: לשמחתי אנחנו, כפי שגדי ציין, השכרנו מעל 60% מבית מאני. המחירים בשטחי קלאס A במשרדים בתל אביב היום נעים בין 155 ועד 200 שקלים למ"ר.
Speaker #3: באזורים בעלי ביקוש, בעיקר באזור שרונה ועזריאלי, ומה שנקרא ציר הרכבת וציר איילון, העלייה, כפי שציינתי מתחילת השנה—סדר גודל של 10% עד 15% עלייה במחירים—נובעת בעיקר ממחסור של שטחים של 500 מטר ומעלה, שזה עיקר קהל המטרה שלנו.
Speaker #3: לגבי בית מאני, אז כמו שציינו, הפכנו את הבניין לבניין מבוקש מאוד ושונה בנוף המשרדים בתל אביב בכלל. לקבל היום בבניין בוטיק, שהוא לא מגדל סטנדרטי, זה משהו שהוא שונה ומאוד מבוקש על ידי חברות הייטק שצורכות שטחים של 500 מטר ומעלה.
זוהר סגל: לקבל היום בניין בוטיק שהוא לא מגדל סטנדרט של מגדל, זה משהו שהוא שונה ומאוד מבוקש על ידי חברות הייטק שצורכות שטחים של 500 מ"ר ומעלה. עשינו בבניין חדר כושר מפואר, מרפסות אירועים שכבר משתמשים בהם עם ירידה ישירות לפארק המסילה, ולא סתם הצלחנו להשכיר בבניין במחירים של ₪180 למטר ומעלה, וכולם שוכרים בעלי פוטנציאל גידול בתוך הבניין. חברות שגייסו מעל ₪2 מיליארד כבר אצלנו בבניין. ועוד אחד הדברים שאנחנו עושים בבניין, בשונה מהמתחרים בסביבה, זה אנחנו בונים ספקולטיבית קומות ומאפשרים לשוכרים שרק הרגע גייסו להיכנס לנכס אחרי חודשיים שלושה, זה נכס חדש לחלוטין, בעוד שאחרים לוקח להם זמן ארוך יותר משמעותית לבנות נכס בסטנדרט גבוה שמתאים להייטק. אז כפי שהתחלתי ואמרתי, אני עד סוף השנה צופה המשך עלייה במחירים ובשיעורי האכלוס, וזה בעיקר בגלל מחסור זמין בשטחי הייטק איכותיים בסביבת ביקוש.
Speaker #3: עשינו בבניין חדר כושר מפואר, מרפסות אירועים, שכבר משתמשים בהן, עם ירידה ישירות לפארק המסילה, ולא סתם הצלחנו להשכיר בבניין במחירים של 180 למ״ר ומעלה.
Speaker #3: וכולם שוכרים בעלי פוטנציאל גידול בתוך הבניין. חברות שגייסו מעל 2 מיליארד שקל כבר אצלנו בבניין. ועוד אחד הדברים שאנחנו עושים בבניין, בשונה מהמתחרים בסביבה, זה בעצם שאנחנו בונים ספקולטיבית קומות ומאפשרים לשוכרים שרק כרגע גייסו להיכנס לנכס אחרי חודשיים-שלושה, לנכס חדש לחלוטין, בעוד שאחרים לוקח להם זמן ארוך יותר משמעותית לבנות נכס בסטנדרט גבוה שמתאים להייטק.
Speaker #3: אז כפי שהתחלתי ואמרתי, אני עד סוף השנה צופה המשך עלייה במחירים ובשיעורי האכלוס, וזה בעיקר בגלל מחסור זמין בשטחי הייטק איכותיים בסביבת ביקוש. לגבי שוק המשרדים בבורסה – התפנה לנו הבנק, ומיד התחלנו בפעולות של אריסה לחלוטין של כל השטח הזה והפיכתו לשטח שיותאם לחברות מייצוגים שונים.
זוהר סגל: לגבי שוק המשרדים בבורסה, התפנה לנו הבנק ומיד התחלנו בפעולות של הריסה לחלוטין של כל השטח הזה והפיכתו לשטח שיתאים לחברות מטיפוסים שונים. לרבות שיפוץ של כל השטחים הציבוריים. אנחנו הולכים לעשות לובי חדש, שירותים חדשים בכל הקומות, וכבר השכרנו קומה מתוך שמונה, והיא כבר תאוכלס בעוד פחות מחודש, ואנחנו במגעים עם עוד חברות בגדלים שונים, בעיקר 750 עד 2,000 מ"ר, שמתעניינים באופן משמעותי להיכנס כבר מיידית עד סוף השנה או גג רבעון הראשון של 2027. המחירים באזור הבורסה היום נעים לבנייני Class A בין ₪115 ל-₪150 למטר. אלה המחירים המבוקשים. כפי שציינתי, אנחנו סגרנו לאחרונה קומה ב-₪116 למטר, ואחד היתרונות בבניין, מלבד שאנחנו הולכים לשכפל את מה שעשינו בבית מאני, זה אנחנו יוצאים לבנייה ספקולטיבית של עוד שתי קומות, שאנחנו מאמינים שנוכל לקצר את הזמן בין סיום הבנייה שלהן להשכרה שלהן. כמובן שיש לנו עוד יתרונות. לרבות יחס החנייה שלנו בבניין הוא הכי גבוה בסביבה.
Speaker #3: לרבות שיפוץ של כל השטחים הציבוריים, אנחנו הולכים לעשות לובי חדש, שירותים חדשים בכל הקומות, ושטחים שכבר השכרנו – קומה מתוך 8, והיא כבר תאוכלס בעוד פחות מחודש. אנחנו במגעים עם חברות מאוד מגוונות בגדלים שונים, בעיקר 750 עד 2,000 מטר, שמביעות עניין משמעותי להיכנס כבר מיידית עד סוף השנה, או לכל היותר עד לחציון הראשון של 2027.
Speaker #3: המחירים באזור הבורסה היום נעים, לבנייני קלאס A, בין 115 ל-150 שקל למטר. אלה המחירים המבוקשים. כפי שציינתי, אנחנו סגרנו לאחרונה קומה ב-116 שקל למטר. אחד היתרונות בבניין, מעבר לכך שאנחנו הולכים לשכפל את מה שעשינו בבית מאני, הוא שאנחנו יוצאים לבנייה ספקולטיבית של עוד שתי קומות. אנחנו מאמינים שנוכל לקצר את הזמן בין סיום הבנייה שלהן להשכרה שלהן.
Speaker #3: כמובן שיש לנו עוד יתרונות, לרבות זה שהיחס חניה שלנו בבניין הוא הכי גבוה בסביבה, ועוד יתרונות נוספים שאנחנו מאמינים שיעזרו לנו לאכלס עוד השנה עוד קומות בבניין.
זוהר סגל: ועוד יתרונות נוספים, שאנחנו מאמינים שיעזרו לנו להחליף עוד השנה עוד קומות בבניין. לגבי שוק המשרדים בפריפריה, הוא כמובן מתנהג שונה לחלוטין. אני לצערי צופה המשך ירידה במחירי המשרדים, למרות עלייה קלה בשיעורי האכלוס שמציגות החברות בשוק. היקף ההיצע הוא מאוד גדול באזורים כמו בני ברק, פתח תקווה, רעננה, מחלף מסובים, ראשון לציון. לשמחתי, הבניינים שלנו מאופיינים קצת שונה בפריפריות. רוב הבניינים שלנו הם בריבוי שוכרים. אין לנו איזה שוכר עוגן משמעותי שיכול לצאת לנו בשנה-שנתיים הקרובות. רק לאחרונה, באחד מבנייני המשרדים בירושלים, סגרנו הארכת הסכם עם בזק לעשר שנים נוספות, וויז, שיושבת אצלנו על שטח מהותי, ויש לה עוד שנים רבות לשבת בשטח הזה. שאר השטחים הם שטחים קטנים ואחוז האכלוס הוא מאוד גבוה. מחירי המשרדים ב-Class A באזור הפריפריה נעים היום בין ₪60 ל-₪80 למטר, שהם מותאמים כבר לחברות, כלומר בגמר מלא, ומחירי המשרדים לבניינים מ-Class B נעים בין ₪45 ל-₪65 למטר.
Speaker #3: לגבי שוק המשרדים בפריפריה, הוא כמובן מתנהג שונה לחלוטין. אני, לצערי, צופה המשך ירידה במחירי המשרדים, למרות עלייה קלה בשיעורי האכלוס שמציגות החברות בשוק. היקף ההיצע הוא מאוד גדול באזורים כמו בני ברק, פתח תקווה, רעננה, מחנה מסובים, ראשון לציון. אני, לשמחתי, הבניינים שלנו מאופיינים קצת שונה בפריפריות; רוב הבניינים שלנו הם בריבוי שוכרים, ואין לנו שוכר עוגן משמעותי שיכול לצאת בשנה-שנתיים הקרובות. רק לאחרונה, באחד מבנייני המשרדים בירושלים, סגרנו הארכת הסכם עם בזק ל-10 שנים נוספות, ויש שיושב אצלנו על שטח מהותי — שוכר שטח ויש לו עוד שנים רבות לשבת בשטח הזה. שאר השטחים הם שטחים קטנים, והאחוז האכלוס הוא מאוד גבוה.
Speaker #3: מחירי המשרדים לקלאס A באזור הפריפריה נעים היום בין 60 ל-80 שקלים למטר, שהם מותאמים כבר לחברות—כלומר, בגמר מלא. מחירי המשרדים לבניינים מקלאס B נעים בין 45 ל-65 שקל למטר, גם כן תלוי ברמת האכלוס, בסוג הבניין וכדומה.
זוהר סגל: גם כן, תלוי ברמת האכלוס, בסוג הבניין וכדומה. לכן רוב בנייני המשרדים שלנו בפריפריות הם כמעט באכלוס מלא ורובם בעלי אופי תעשייה קלה או בריבוי שוכרים, ככה שהחשיפה שלנו מאוד נמוכה לירידה בשיעורי האכלוס, אלא ההפך, אנחנו ממשיכים לחזק ולהעלות את שיעורי האכלוס.
Speaker #3: לכן, רוב בנייני המשרדים שלנו בפריפריות הם כמעט באכלוס מלא, ורובם בעלי אופי תעשייה קלה או בריבוי שוכרים. ככה שהחשיפה שלנו מאוד נמוכה לירידה בשיעורי האכלוס — אלא ההפך, אנחנו ממשיכים לחזק ולעלות את שיעורי האכלוס.
Speaker #1: טוב, תודה רבה לזוהר. כאמור, לאור מיקומם של הנכסים שלנו באזורי ביקוש, אנו נהנים מתפוסות גבוהות יותר, גם בזכות העבודה הנהדרת של העובדים שלנו, מנהלי השיווק שנמצאים בשטח.
גדי אליקם: טוב, תודה רבה לזוהר. כאמור, לאור מיקומם של הנכסים שלנו באזורי ביקוש, אנו נהנים מתפוסות גבוהות יותר, גם בזכות העבודה הנהדרת של העובדים שלנו, מנהלי השיווק שנמצאים בשטח. זוהר מקטט את רגליו הרבה מאוד כדי להגיע להישגים האלה. אנחנו נעבור וניתן עדכון קטן בנושא של יזמות, שלמעשה לאחרונה קרנות הריט הצטרפו אליהם, וזה בעקבות שינוי החקיקה בחוק הריטים, שמגדיל לנו את היקף הכניסה ליזמות ל-20%. לסלע היה חלק בפעילות לשינוי החוק, פעילות שנמשכה, כנראה סביר לכולם, על פני שמונה שנים. היום החברה בוחנת עסקאות לקדם פרויקטים יזמיים המיועדים לנדל"ן מניב, כמובן. החברה מחפשת בעיקר שותפויות עם קבלנים ובעלי קרקע, כאשר היא מביאה את יתרונותיה, הן בשלב המימון, הן בשלב הפרוגרמה בתכנון נכס מניב, ובסופו של יום בשיווקו וניהולו לאורך שנים רבות. אני רוצה לעדכן אתכם ביחס לפרויקט היזמי שסלע שותפה בו כרגע. זה מגדל תעסוקה בשטח של 74 אלף מטר מרובע במתחם הבורסה פה ברמת גן.
Speaker #1: זוהר מקטט את רגליו הרבה מאוד כדי להגיע להישגים האלה. אנחנו נעבור וניתן עדכון קטן בנושא של יזמות, שלמעשה לאחרונה קרנות צרית הצטרפו אליהן, וזה בעקבות שינוי החקיקה בחוק הריטים, שמגדיל לנו את היקף הכניסה ליזמות ל-20%.
Speaker #1: לסייל היה חלק בפעילות לשינוי החוק, פעילות שנמשכה, כן, סביר לכולם, על פני שמונה שנים. היום החברה בוחנת עסקאות לקידום פרויקטים יזמיים, המיועדים לנדל"ן מניב כמובן. החברה מחפשת בעיקר שותפויות עם קבלנים ובעלי קרקע, כאשר היא מביאה את יתרונותיה הן בשלב המימון, הן בשלב הפרוגרמה ותכנון נכס מניב, ובסופו של יום בשיווקו וניהולו לאורך שנים רבות.
Speaker #1: אני רוצה לעדכן אתכם ביחס לפרויקט היזמי של סלע, שהיא שותפה בו כרגע. זהו מגדל תעסוקה בשטח של 74,000 מטרים רבועים במתחם הבורסה כאן ברמת גן. הבניין בן 54 קומות, ייבנה ברמת LEED Gold, ונמצא כעת בשלבים מתקדמים לקבלת היתר דיפון וחפירה.
גדי אליקם: הבניין בן 54 קומות, ייבנה ברמת LEED Gold ונמצא כרגע בשלבים מתקדמים לקבלת היתר בינוי וחפירה. השותפות מעריכה את סיומו בעוד כחמש שנים. נסיים עם התחזיות לשנת 2026, עם אומדן לשנת 2027, כאשר הציפייה שלנו היא כמובן להמשיך ולצמוח, להמשיך ולגדול. בשנת 2026, כפי שכבר דרור עדכן אתכם, אנחנו אמורים להגיע ל-NOI בסדר גודל של ₪382 מיליון, ואפילו רואים עם אותם נכסים שנגיע במהלך 2027 גם ל-₪416 מיליון. ה-FFO בהתאם, מ-₪258 מיליון בשנת 2026, אנחנו צופים גידול ל-₪283 מיליון בשנת 2027, ו-FFO למניה מ-₪1.05 ל-₪1.10. מספרים נהדרים, כאשר הדיבידנד המינימלי המאושר לחלוקה כרגע לשנת 2026 עומד על ₪146 מיליון, המהווה 54 אגורות למניה, וכמובן למי שרוכש את המניה בשער הנוכחי, נהנה מתשואת דיבידנד של 6.5% בשנה. מספרים נהדרים. התחזית כמובן מתבססת על מצבת הנכסים וכן הרכב ההתחייבויות וההון העצמי של החברה למועד פרסום הדוחות עכשיו. כל זאת ללא רכישות חדשות וללא הנפקה.
Speaker #1: השותפות מאריכה את סיומו בעוד כ-5 שנים. נסיים עם התחזיות לשנת 2026, עם אומדן לשנת 2027, כאשר הציפייה שלנו היא כמובן להמשיך ולצמוח, להמשיך ולגדול.
Speaker #1: שנת 2026, כפי שכבר דרור עדכן אתכם, אנחנו אמורים להגיע ל-NOI בסדר גודל של 382, ואפילו רואים, עם אותם נכסים, שנגיע במהלך 2027 גם ל-416 מיליון ש"ח; ה-FFO בהתאם.
Speaker #1: מ-258 לשנת 2026 אנחנו צופים גידול ל-283 בשנת 2027, ו-FFO למניה מ-1.05 ל-1.10, מספרים נהדרים. כאשר הדיבידנד המינימלי המאושר לחלוקה כרגע לשנת 2026 עומד על 1.46, המהווה 54 אגורות למניה, וכמובן, למי שרוכש את המניה בשער הנוכחי, נהנה מתשואת דיבידנד של 6.5% בשנה. מספרים נהדרים.
Speaker #1: התחזית, כמובן, מתבססת על מצבת הנכסים, וכן הרכב ההתחייבויות וההון העצמי של החברה במועד פרסום הדוחות כעת. כל זאת ללא רכישות חדשות וללא הנפקה. מניחים עלייה במדד לצרכן בשיעור של 2%, הסכמי שכירות חתומים על פי צפי הנהלה בטווח חידוש חוזי שכירות שוטפים בשנת 2026, והנחה כי לא יחולו שינויים מהותיים בסביבה העסקית שבה פועלת החברה בישראל.
גדי אליקם: מניחים עלייה במדד לצרכן בשיעור של 2%, הסכמי שכירות חתומים וצפי הנהלה בדבר חידוש חוזי שכירות שוטפים בשנת 2026. הנחה כי לא יחולו שינויים מהותיים בסביבה העסקית בה פועלת החברה בישראל. הנחות נוספות: אומדן 2027 מתבסס על בית מאני בשיעור תפוסה של 75% ומגדל משה אביב, בחלק של מזרחי טפחות, יש לנו פה 20 קומות, אנחנו מדברים על הקומות של מזרחי שנותרו, שיעור תפוסה ממוצע של 50%. לסיכום, החברה מציגה חוסן ועצמאות תפעולית ופיננסית גם בתקופה המאתגרת הזו. אנחנו ממשיכים בהגדלת תיק הנכסים. בשיווק, ההנהלה השכירה לייצר עסקאות חדשות, תוך כדי שימור שוכרים קיימים. אנו מעריכים שמגמה זאת תימשך. המימון: גם השנה פעלה החברה למחזור הנדרש לשנת 2026 בעלויות מימון נמוכות לאורך זמן. שיעורי ההיוון הם בהתאם למחירי השוק, והחברה מייצרת לאורך שנים ערך משמעותי, אומרת ועושה, והיא תמשיך בפיתוח הנכסים שלה ובביצועים תפעוליים חזקים תוך גידול מהותי בנכסים מדי שנה.
Speaker #1: הנחות נוספות: אומדן 27 מתבסס על בית מאני בשיעור תפוסה של 75%, ומגדל משה אביב בחלק של מזרחי-צפון, יש לנו פה הרי 20 קומות. אנחנו מדברים על הקומות של מזרחי שנותרו, שיעור תפוסה ממוצע של 50%.
Speaker #1: לסיכום, החברה מציגה חוסן ואתנות תפעולית ופיננסית, גם בתקופה מאתגרת כזאת. אנחנו ממשיכים בהגדלת תיק הנכסים, בשיווק וההנהלה העסקית לייצר עסקאות חדשות, תוך כדי שימור לקוחות קיימים. אנו מעריכים שמגמה זו תימשך.
Speaker #1: המימון – גם השנה פעלה החברה למחזור הנדרש לשנת 2026 בעלויות מימון נמוכות לאורך זמן. שיעורי ההיוון הם בהתאם למחירי השוק. החברה מייצרת לאורך שנים ערך משמעותי, אומרת ועושה, והיא תמשיך בפיתוח הנכסים שלה ובביצועים תפעוליים חזקים, תוך גידול מהותי בנכסים מדי שנה.
Speaker #1: אנחנו נעבור עכשיו לשלב השאלות, וכמובן תשובות. שאלה ראשונה: בהמשך לפירוט שהסברת, גדי, בתחום היזום—האם יהיה יזום גם בתחום נדל"ן שאינם משרדים?
גדי אליקם: אנחנו נעבור עכשיו לשלב השאלות וכמובן תשובות.
[Analyst]: שאלה ראשונה בהמשך לפירוט שהסברת, גדי, בתחום הייזום: האם יהיה ייזום גם בתחום נדל"ן שאינו משרדים?
גדי אליקם: היזום יהיה בפורטפוליו של הנכסים של סלע. זה יהיה גם מסחר, גם משרדים, גם תעשייה קלה, גם מלונאות, גם תחומים נוספים שאנחנו מושקעים בהם, כמו בתי חולים סיעודיים וכו'. לא ניכנס למגורים ולא נעסוק במגורים.
Speaker #2: היזום יהיה בפרופוליו של הנכסים של סלע. זה יהיה גם מסחר, גם משרדים, גם תעשייה קלה, גם מלונאות, וגם תחומים נוספים שאנחנו מושקעים בהם, כמו בתי אבות סיעודיים וכולי.
Speaker #2: לא ניכנס למגורים ולא נעסוק במגורים.
Speaker #1: תודה, גדי. שאלה נוספת: הרחבתם על בית מאני, ושואלים פה מה המחיר הממוצע שהושכר בבית מאני, ואם אפשר לפרק את זה ברמת גמר או מעטפת.
[Analyst]: תודה גדי. שאלה נוספת: הרחבתם על בית מאני, ושואלים פה מה המחיר הממוצע שהוזכר בבית מאני? והאם אפשר לפרק את זה ברמת גמר או מעטפת?
Speaker #2: כן, אנחנו כמובן בבית מאני מכוונים גבוה, לאוכלוסיית ההייטק שמחפשת את המקומות האלה. הסביבה שלנו סביבה מפותחת מאוד, מבוקשת מאוד; למעשה, זה העשור של תל אביב.
גדי אליקם: אנחנו כמובן בבית מאני מכוונים גבוה, לאוכלוסיית ההייטק שמחפשת את המקומות האלה. הסביבה שלנו סביבה מפותחת מאוד, מבוקשת מאוד. למעשה, זה הסוהו של תל אביב, והמבנה הותאם. רמת הגמר גבוהה מאוד. אנחנו משכירים, וכפי שאמר זוהר, ההשכרה האחרונה ב-₪182 למטר מרובע, כאשר רמת ההשקעה שלנו היא בסביבות ה-₪3,500 עד ₪4,000 למטר מרובע במשרדים מאוד איכותיים. אנחנו שמחים לעשות את זה, כי זה גם מביא לנו את הקהל האיכותי הזה. במקרה שלנו אפילו אפשר לומר שחבר או חברה מביאה חברה מהתחום, וככה הבניין מתמלא באוכלוסייה מאוד איכותית, מאוד טובה.
Speaker #2: והמבנה הוא, תם, הרמת גמר גבוהה מאוד. אנחנו משכירים, וכפי שאמר זוהר, ההשכרה האחרונה ב-182 ש"ח למטר מרובע, כאשר רמת ההשקעה שלנו היא בסביבות 3,500 עד 4,000 ש"ח למטר מרובע, במשרדים מאוד מאוד איכותיים.
Speaker #2: אנחנו שמחים לעשות את זה, כי זה גם מביא לנו את הקהל האיכותי הזה. במקרה שלנו, אפילו אפשר לומר שחבר או חברה מביאה חברה מהתחום, וככה הבניין מתמלא באוכלוסייה מאוד איכותית, מאוד טובה.
Speaker #1: נעבור לנכס אחר שלכם, בנק מזרחי. מה היקף ההשקעה המתוכנן בנכס? כמה קומות פנויות, או יותר נכון, כמה NOI חזוי מההשכרות החדשות שהיו בבנק מזרחי?
[Analyst]: נעבור לנכס אחר שלכם, בנק מזרחי. מה היקף ההשקעה המתוכנן בנכס? כמה קומות פנויות, או יותר נכון, כמה NOI חזוי מההשכרות החדשות שיהיו בבנק מזרחי?
Speaker #2: אנחנו משכירים במגדל משה אביב כ-20 קומות, מתוכם 8 קומות של בנק מזרחי שהתפנו, אחת הושכרה כבר, אנחנו עכשיו עם 7 קומות. אנחנו מעריכים שאם אנחנו נמשוך לפה אוכלוסיית ההייטק כפי שאנחנו מנסים לעשות, וכבר עשינו במגדל הזה, אנחנו נשקיע סדר גודל של 3,500 ש"ח למטר לגמרים, ועוד פעם, גמרים איכותיים, צריך לזכור שבמגדל הזה ממוקם באחד הצמתים הטובים באזור גוש דן, עם נגישות מעולה ב-4 כיוונים של כלי רכב, לחניון מאוד איכותי בתקן חניה גבוה, רכבת כבדה שיושבת במרחק קטן מאיתנו, ורכבת קלה שהיציאה שלה זה לתוך הלובי של משה אביב, זה אגף עצמאי לחלוטין, ואנחנו מעריכים שאנחנו נקבל את רמת המחירים כפי שכבר קיבלנו למעשה, ונמשיך עוד להעלות את זה למעלה.
גדי אליקם: אנחנו משכירים במגדל משה אביב כ-20 קומות, מתוכן שמונה קומות של בנק מזרחי שהתפנו. אחת הושכרה כבר. אנחנו עכשיו עם שבע קומות. אנחנו מעריכים שאם אנחנו נמשוך לפה אוכלוסיית ההייטק, כפי שאנחנו מנסים לעשות וכבר עשינו במגדל הזה, אנחנו נשקיע סדר גודל של ₪3,500 למטר לגמרים, ועוד פעם, גמרים איכותיים. צריך לזכור שהמגדל הזה ממוקם באחד הצמתים הטובים באזור גוש דן, עם נגישות מעולה בארבעה כיוונים של כלי רכב, לחניון מאוד איכותי בתקן חניה גבוה, רכבת כבדה שיושבת במרחק קטן מאיתנו, ורכבת קלה שהיציאה שלה זה לתוך הלובי של משה אביב. זה אגף עצמאי לחלוטין, ואנחנו מעריכים שאנחנו נקבל את רמת המחירים כפי שכבר קיבלנו, למעשה, ונמשיך עוד להעלות את זה למעלה.
Speaker #1: שאלה נוספת, נגעתם מקודם בתחזית. האם זו התחזית המקסימלית, או שאתם רואים שיש מקום לתוצאות גבוהות ממה שאתם פרסמתם?
[Analyst]: שאלה נוספת: נגעתם מקודם בתחזית. האם זו התחזית המקסימלית, או שאתם רואים שיש פה מקום לתוצאות גבוהות ממה שפרסמתם?
דרור יהודה: למעשה, זו תחזית שגם לעמוד בה בשנה כזו מאתגרת, אני חושב שזה הישג. ב-2026 אנחנו נמצאים שם בטווח, אולי מעט נחצה אותו. לגבי 2027, תלוי בהנחות. התחושה שלנו כרגע היא שאנחנו הולכים לעמוד בתחזיות. הן מעט יומרניות, אבל בקצב האכלוס, לפחות זה של בית מאני, נראה שאנחנו נעמוד. נתון נוסף הוא גם הכנסה כנראה גבוהה יותר שתהיה לנו לעומת הצפי ביחס לנכס בכפר סבא הירוקה, כך שאנחנו כן נגיע למרווחים האלה שאותם פרסמנו ולתחזיות עצמן.
Speaker #2: למעשה, זו תחזית שגם לעמוד בה בשנה כזו מאתגרת, אני חושב שזה הישג. אנחנו ב-2026, אנחנו נמצאים שם בטווח, אולי מעט נחצה אותו. לגבי 2027, תלוי בהנחות, התחושה שלנו כרגע שאנחנו הולכים לעמוד בתחזיות – הן מעט יומרניות, אבל בקצב האכלוס, לפחות זה של בית מאני, נראה שאנחנו נעמוד.
Speaker #2: נתון נוסף הוא גם הכנסה כנראה גבוהה יותר שתהיה לנו לעומת הצפי ביחס לנכס בכפר סבא, כפר סבא הירוקה. כך שאנחנו כן נגיע למרווחים האלה שאותם פרסמנו, ולתחזיות עצמן.
Speaker #1: אוקיי. מה מח"מ מחוזה השכירות האחרונים שחתמה החברה בבית מאני או במגדל משה אביב?
[Analyst]: מה מחם חוזי השכירות האחרונים שחתמה החברה בבית מאני או במגדל משה אביב?
דרור יהודה: שלוש שנים בבית מאני וארבע שנים במשה אביב.
Speaker #2: 3 שנים בבית מאני, ו-4 שנים במשה אביב.
Speaker #1: האם יש עסקאות או מנועי צמיחה שהחברה פועלת בהם?
[Analyst]: האם יש עסקאות או מנועי צמיחה שהחברה פועלת ו
גדי אליקם: בהחלט, לשמחתי הרבה יש. אנחנו כרגע בשלבים של בחינה של מספר עסקאות. כמובן שהנושא הוא כרגע רק בשלבי משא ומתן. אנחנו מבררים, בודקים תהליך לא קצר בהשקעות בנכסים ונהנים, מי שמכיר את הנושא, ואנחנו שם. אנחנו כל הזמן בשטח, כל הזמן בוחנים עסקאות, ואנחנו מקווים להביא עוד עסקאות טובות בהתאם לאותו פורטפוליו שאנחנו מחזיקים כיום.
Speaker #2: בהחלט, בהחלט יש. לשמחתי הרבה, יש. אנחנו כרגע בשלבים של בחינה של מספר עסקאות. כמובן שהנושא הוא כרגע רק בשלבי משא ומתן, אנחנו מבררים, בודקים. תהליך לא קצר בהשקעות בנכסים מניבים, מי שמכיר את הנושא. ואנחנו שם, אנחנו כל הזמן בשטח, כל הזמן אנחנו בוחנים עסקאות, ואנחנו מקווים להביא עוד עסקאות טובות בהתאם לאותו פורטפוליו שאנחנו מחזיקים כיום.
Speaker #1: שאלה נוספת, האם החברה שוקלת לעשות רכישה חוזרת של מניות החברה לאור מחיר המניה האטרקטיבי?
[Analyst]: שאלה נוספת: האם החברה שוקלת לעשות רכישה חוזרת של מניות החברה לאור מחיר המניה האטרקטיבי?
גדי אליקם: הדירקטוריון של החברה בחן את הנושא. כרגע, נכון לעכשיו, הוחלט שלא, אבל זה נקודתי וזה כנראה יעלה מספר פעמים במהלך הרבעון הקרוב. אנחנו משאירים את זה לדיון בדירקטוריון. אוקיי, רבותיי, תודה רבה. אני רק רוצה לציין שיש לנו במדינה הון אנושי יוצא מן הכלל. אנו מייחלים לציוות מדינית וביטחונית שתחזיר אותנו לימים כתיקונם, ובהמשך לזינוק בהתפתחות העסקים בישראל. תודה רבה לכולכם.
Speaker #2: הדירקטוריון של החברה בחן את הנושא. כרגע, נכון לעכשיו, הוחלט שלא, אבל זה נקודתי, וזה כנראה יעלה מספר פעמים במהלך הרבעון הקרוב. אנחנו משאירים את זה לדיון בדירקטוריון.
Speaker #1: אוקיי, רבותיי, תודה רבה. אני רק רוצה לציין שיש לנו במדינה הון אנושי יוצא מן הכלל. אנו מייחלים ליציבות מדינית וביטחונית שתשיב אותנו לימים כתיקונם ובהמשך לזינוק בהתפתחות העסקים בישראל.
