Q3 2026 Atrium Ljungberg AB Earnings Call
Speaker #1: Att ge oss en presentation för kvartalet och också svara på våra frågor är finanschef Anna Jeppsson, tillsammans med Annika Ånäs. Och du är ju vd för bolaget, du ska inleda den här presentationen.
Speaker #1: Så jag säger: varsågod.
Speaker #2: Tack så mycket. Ja, själva rapportens rubrik är denna gång "Försiktig optimism på hyresmarknaden, men ett utmanande ränteläge." Och för att börja med att kommentera siffrorna lite: nettotidningen landade på plus 2 miljoner i kvartalet.
Speaker #2: Och det betyder att vi har plus 9 miljoner från första tre kvartalen. Vi landar på ett driftöverskott på 538 miljoner, som är en minskning med 2,3 procent.
Speaker #2: Och vi landar på ett förvaltningsresultat på 328 miljoner, som ändå är en minskning med 6,8 procent. Anna kommer ju sätta sig lite mer och prata lite mer, naturligtvis, kring siffrorna och anledningen och bakgrunden till hur det ser ut.
Speaker #2: Fastighetsvärdet uppgick till 62 miljarder. Vi har positiva värdeförändringar i kvartalet, med 136 miljoner. Det motsvarar 0,2 procent. Och det är framför allt till följd av positiva kassaflödesjusteringar.
Speaker #2: Investeringar i egna fastigheter uppgick till 654 miljoner kronor under kvartalet. Och till det har vi också tillträtt en bostadsbyggrätt som vi kallar Stanford, för 656 miljoner kronor.
Speaker #2: Och förvärvet är ju en del av den affären som vi tidigare har gjort med Besqab. Vi har sex pågående projekt just nu, med en total investeringsvolym på 9,2 miljarder.
Speaker #2: Och det återstår 5,7 miljarder att investera i dem. Tittar vi på vår övergripande portfölj, så, som jag nämnde, har vi ett fastighetsvärde på 62 miljarder.
Speaker #2: Vi har ett hyresvärde på 3,1 miljarder och 917 000 kvadratmeter. Vi ser att Stockholm har ökat lite under kvartalet, från 81 till 82 procent.
Speaker #2: Och det beror på både projektinvesteringar—att vi då har förvärvat den här delen av Stanford-byggrätten—och också relativa förändringar i avkastningskraven mellan våra marknader.
Speaker #2: Av portföljen är ju 66 procent kontor, 20 procent handel, och så har vi en del bostäder och byggrätter. Den ekonomiska uthyrningsgraden landade på 85,7 procent.
Speaker #2: Och det är en liten minskning från förra kvartalet, och som vi har nämnt tidigare så vet ni att det är H&M som har avflyttat från Liljeholmen, och det är det som är den största påverkan i kvartalet.
Speaker #2: Belåningsgraden landade in på 44,5 procent, en ökning från 43,8 procent. Och då ska man ha med sig att den här är ju också temporär, givet att vi då har tillträtt den här byggrätten i Hagastaden.
Speaker #2: Och justerat för det förvärvet så har vi faktiskt en liten minskning av belåningsgraden i kvartalet. Om vi går lite vidare då till marknaden, ja, då ser vi att marknaden går försiktigt åt rätt håll.
Speaker #2: Det känns väldigt skönt. Även om återhämtningen ännu inte riktigt syns, såklart, i våra siffror. Och vi får inte riktigt fullt genomslag ännu på hyresmarknaden.
Speaker #2: Men det positiva är också att jag tycker att alla analysföretag är ganska enade om nu att BNP-utvecklingen kommer vara positiv nästa år, runt 3 procent.
Speaker #2: Och arbetsmarknaden pekar verkligen i rätt riktning, med fler tillfälliga anställningar, mer positiva rekryteringsplaner, men också fortsatt väldigt få varsel. Så det här sammantaget är ändå väldigt bra.
Speaker #2: Och vi vet historiskt att det finns en stark korrelation mellan BNP-utvecklingen och nettouthyrningen. Dock att den laggar något, så det dröjer några kvartal, men vi tror ju verkligen på en återhämtning av kontorsefterfrågan.
Speaker #2: Och vi ser att förutsättningarna successivt förbättras. Vi kan också se det i absoluta tal. Om vi tittar utifrån de söken som var ute då i augusti, september, både till antalet och antalet kvadratmeter, så ser vi en tillväxt där. Både att antalet sök har ökat med nästan 30 procent och antalet kvadratmeter hela 38 procent.
Speaker #2: Det, tillsammans med att tillskottet på nya kontor inte heller kommer vara särskilt stort de kommande åren, är ganska begränsat. Vi tror ju också stenhårt på att det här hybridarbetet har mycket stabiliserat sig och i genomsnitt jobbar man på kontoret nu 3,7 dagar i veckan.
Speaker #2: Så sammantaget är vi ganska positiva till att marknaden förbättras successivt. Och som vi också tidigare poängterat, så "fly to quality" är ju en väldigt tydlig trend, och där bra marknader utifrån platser, men också att det är högkvalitativa kontor, är där efterfrågan finns.
Speaker #2: Så kvalitet och läge är verkligen viktigare än någonsin. För att säga någonting kring handeln då, så har hushållens konsumtion ju fortsatt att stärkas under kvartalet.
Speaker #2: Detaljhandeln visar ju tillväxt, och utvecklingen har varit särskilt stark inom sällanköpshandeln. Vi ser en omsättningsutveckling på alla våra handelsplatser. Och det vi kan se för siffrorna juli och augusti är att omsättningen på våra handelsplatser har ökat hela 6 procent, exklusive moms.
Speaker #2: Och det är ju en riktigt stark siffra. På bostadsmarknaden har hösten inletts med välbesökta visningar och ökad aktivitet. Vi ser en gradvis ökning av priser, framför allt naturligtvis i Stockholms innerstad, men också i andra bättre lägen, så att säga.
Speaker #2: Och vi tänker att med hushållens framtidstro, nu ökad realinkomster och en förbättrad privatekonomi, så ger det stöd till bostadsrättsmarknaden framåt. Och vi har ju sett ett bra intresse på våra bostadsrätter och i det projektet vi har igång har vi ju sålt nu hela 93 procent.
Speaker #2: Om vi då går över till våra uthyrningar i kvartalet, så kan vi konstatera att det var Södermalm som var vinnande på uthyrningssidan den här kvartalet.
Speaker #2: Den största affären är en kontorsuthyrning i Söderhallarna, där vi ännu inte kan kommunicera vilken aktör det är, men det är nästan 2 000 kvadratmeter. Känns väldigt bra.
Speaker #2: I Mälarterrassen har vi tecknat avtal med Kingu, som kommer att öppna en koreansk barbecue med öppning i mars 2027. Och i Katrineberg i Liljeholmen har Prosavio hyrt 668 kvadratmeter, också med tillträde i mars 2027.
Speaker #2: Och i Forumkvarteret i Uppsala är det Designtorget som har hyrt en yta, och där har de redan flyttat in. Jag ska också komplettera med att i Söderhallarna är inflyttningstiden satt till juni 2027.
Speaker #2: Vi tittar på vår kundbas som är fortsatt stabil och väl diversifierad, med en god riskspridning mellan olika verksamheter. Och även kunder och kontraktsförfall, och där 53 procent av den kontrakterade årssidan står för EU-kontor, och vi har handel där 20 procent.
Speaker #2: Och kultur- och utbildning 10 procent. Och likt förra kvartalet så står de tio största kunderna för 20 procent av den kontrakterade hyresvärdet och vill bara påminna då om att den stora uthyrningen vi gjorde tidigare finns ju inte med till Ericsson, finns ju då inte med i de här siffrorna.
Speaker #2: Vi har omkring 1 400 kommersiella hyresavtal, och det är endast fem som är mer än 10 000 kvadratmeter, där två stycken utgör kontor.
Speaker #2: Den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgår till 4,8 år. Jag tycker också att förfallostrukturen är välbalanserad, där vi har en väldigt stor andel som förfaller senare än 2031.
Speaker #2: Några ord kring våra handelsplatser då. Ja, vi har ju en bred och motståndskraftig sammansättning, och liksom tidigare så är det en väldigt stor andel av omsättningen på handelsplatsen som står för livsmedel, systembolag och apotek.
Speaker #2: Och samma handelsplatser har ju, som jag nämnde då, en väldigt, väldigt positiv omsättningsutveckling. Men det som är roligt, det är att det även är i de konjunkturkänsliga delarna som också har tagit fart, som kläder, skor och heminredning.
Speaker #2: Som då visar också en väldigt positiv utveckling. Under juli och augusti ökade besöksantalet med 3,3 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Och hittills under hela året så är det en ökning på 4,4 procent.
Speaker #2: Och som jag nämnde, så har ju då omsättningen på våra platser ökat med hela 6 procent. Om man tittar exklusive moms för juli och augusti.
Speaker #2: Så jag tycker att det här verkligen bekräftar bilden av en gradvis starkare konsumtion och en fortsatt positiv utveckling på våra handelsplatser. Och med det tänkte jag lämna över till Anna, som ska kommentera både vårt resultat och vår finansiella ställning.
Speaker #1: Tack, Annika. Ja, då ska vi titta lite mer i detalj på våra siffror för kvartalet. Vi börjar i resultaträkningen, och där kan vi konstatera att hyresintäkterna landar på 761 miljoner kronor för kvartalet.
Speaker #1: Det är en ökning med 3,4 procent. Och precis som tidigare så drivs det här primärt av de sex kommersiella projekten som vi har färdigställt de senaste 15 månaderna.
Speaker #1: De bidrar totalt med 34 miljoner till hyresintäkterna i kvartalet. Därtill har vi ju ett positivt tillskott från vårt numera helägda coworkingbolag A House, som bidrar med 13 miljoner netto till hyresintäkterna.
Speaker #1: Hyresintäkterna i A House är större än så, men efter eliminering av koncerninterna hyror blir effekten netto 13 miljoner på hyresintäkterna. Och åt andra hållet går det faktum att vi har högre vakans i portföljen under det här kvartalet än motsvarande kvartal i fjol.
Speaker #1: Och tittar vi på uthyrningsgraden i kvartalet så har den sjunkit med 0,8 procentenheter till 85,7 procent. Och precis som Annika nämnde, så är det ju... Vi har naturligtvis flera in- och avflyttar under ett kvartal, men det finns ju en större hyresgäst som har avflyttat i det här kvartalet och som förklarar den här rörelsen.
Speaker #1: Och det är ju H&M som har avflyttat från Liljeholmen. De hyrde initialt 8 000 kvadratmeter. Och där har vi, de har redan avflyttat från 2 900 kvadratmeter och där har vi nya hyresgäster som redan har flyttat in.
Speaker #1: Men nu här 31 juli så lämnade de de resterande 5 100 kvadratmetrarna. Men glädjande är ju också, precis som Annika var inne på, så har vi ju faktiskt under kvartalet satt ytterligare en hyresgäst som tar yta av det här som H&M lämnar.
Speaker #1: Så att, tillsammans med de som redan inflyttat, har vi nästan hyrt ut halva ytan som H&M lämnar. Och blickar vi lite framåt så har vi under fjärde kvartalet inte någon avflyttning av den här storleksordningen, men vi ser ändå att vi har större avflyttar även i fjärde kvartalet än vad vi kommer att ha inflyttningar under kvartalet.
Speaker #1: Så att vi ser att uthyrningsgraden kommer att fortsätta att sjunka något även i Q4. Går vi över på driftsöverskottet så landar det på 538 miljoner.
Speaker #1: Det är en minskning med 2,3 procent. Och där får vi ett negativt bidrag från A House om minus 7 miljoner i kvartalet. Och de är, som vi tidigare har pratat om, inne i en etableringsfas och visar negativa siffror.
Speaker #1: Vi hoppas att vi successivt ska kunna förbättra siffrorna i A House för att nå en lönsamhet mot slutet av 2027. Men vi bedömer ändå att vi under ytterligare ett par kvartal kommer att se den här typen av negativa tillskott till driftsöverskottet.
Speaker #1: Därtill har vi lite större kundförluster i kvartalet. I fjol hade vi endast 800 000 i kundförluster i Q3. I år är den siffran 5 miljoner, så att vi har ett negativt bidrag med 4 miljoner där också, om man jämför med samma period i fjol.
Speaker #1: Skulle man rensa för effekten av A House och de här kundförlusterna, så ligger i princip driftsöverskottet still. Det sjunker med en miljon jämfört med samma period i fjol.
Speaker #1: Och där, då är det, då finns det en tredje effekt som är jätteviktig att komma ihåg. Och det är ju det faktum att när man får en yta som blir vakant, så sjunker inte kostnaderna i riktigt samma takt som intäkterna sjunker.
Speaker #1: Faktum är att egentligen får man ingen jättestor effekt på kostnader överhuvudtaget, utan majoriteten av kostnader kopplat till den lokalen har man kvar ändå. Och det i sin tur gör naturligtvis att överskottsgraden sjunker när man får ytterligare vakanta ytor.
Speaker #1: Och det ser vi i det här kvartalet, att den har gått rullande 12 från 71,4 procent till 71 procent. Tittar vi vidare på finansnettot så uppgår det till 183 miljoner i kvartalet.
Speaker #1: Det är en ökning med 12 procent om man jämför med fjolåret. Och här, den stora skillnaden här, det är ju de här sex färdigställda projekten som vi tidigare har aktiverat ränta kopplat till de projekten.
Speaker #1: Och nu istället så dyker de räntekostnaderna upp i vår resultaträkning. Det förklarar majoriteten av skillnaden. Och det är också för att vi har en större portfölj i förvaltning än vad vi hade för ett år sedan.
Speaker #1: Därtill har vi en liten effekt av lite högre snittränta. Och åt motsatt håll går det att vi har ändrat principen lite grann för aktivering av ränta.
Speaker #1: Som vi ju har kommunicerat tidigare. Och den påverkar åt andra hållet med ungefär 5 miljoner när vi aktiverar lite mer ränta än vad vi hade gjort utan den förändringen.
Speaker #1: Så sammantaget landar förvaltningsresultatet för kvartalet på 328 miljoner, en minskning med 6,8 procent jämfört med Q3 2025. Förflyttar vi oss ännu lite längre ner i resultaträkningen så hittar vi värdeförändringar om 143 miljoner.
Speaker #1: Och om man ska försöka förklara vad det beror på så kan man kika till höger där i tabellen. Så ser vi ju att det är primärt kassaflödet som driver det här.
Speaker #1: Plus 259 miljoner från kassaflödeseffekter från värderingarna. När det gäller avkastningskrav så ligger det kvar på 4,7 procent, precis som det har gjort ett antal kvartal.
Speaker #1: Men där har vi gjort lite justeringar av yielderna, sinsemellan i portföljen. Och vi ser ju en tydlig "flight to quality"-trend på hyresmarknaden, och den avspeglar sig även på transaktionsmarknaden där det finns ett väldigt stort intresse för attraktiva lägen och produkter av bra kvalitet.
Speaker #1: Medan mindre attraktiva lägen och sämre produkter genererar väldigt lågt intresse bland investerare. Och det i sin tur ska ju också avspeglas på våra värderingar.
Speaker #1: Så det har gjort att vi, i samråd med våra värderare under kvartalet, har justerat ner yielderna några punkter i våra mest centrala lägen, framförallt i Slussen och i Hagastaden.
Speaker #1: Medan vi har gjort justeringar uppåt på yielden i Göteborg och i Uppsala, och även i de områden i Stockholm som inte är i våra fyra stora utvecklingsområden.
Speaker #1: Och då ska jag säga att det är primärt i kontorsegmentet som vi har gjort de här justeringarna. Vi har projektvinster i kvartalet om 13 miljoner totalt.
Speaker #1: 10 står det där. Och det är den delen som avser den kommersiella delen. Och vi har också 3 miljoner i vår BRF-affär. Och fastighetstransaktioner, där har vi ju sålt fastigheten Malmön 12 i Malmö.
Speaker #1: Och som bidrar med 8 miljoner. Det är en realiserad värdeförändring. Därtill, som inte syns på den här bilden, så har vi också tillträtt och frånträtt delar.
Speaker #1: Inte frånträtt, men vi har sålt delar av fastigheten Stanford. Och det här, den här dyker upp på de här raderna som heter förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter i vår resultaträkning.
Speaker #1: Och den här är lite komplicerad, den här affären. Så jag tänkte att jag skulle—vi beskriver den i rapporten—men jag tänkte att jag skulle ändå ta dig igenom den.
Speaker #1: Så att ni får lite hjälp att förstå vad som egentligen har skett i kvartalet. Vi kommunicerade ju för ett år sedan att vi har sålt den här byggrätten Stanford i Hagastaden till Besqab.
Speaker #1: För 818 miljoner. Och då är det själva marken och sen också en grundläggning. Vi har byggt ett underjordiskt garage där, som så att säga de här bostäderna ska byggas på.
Speaker #1: Och i början på juli så tillträdde vi den här marken för 656 miljoner från Stockholms stad. Och sen så är den här affären med Besqab, den är uppdelad i två delar.
Speaker #1: En västra del och en östra del. Den västra delen kommer vi att frånträda i december i år, men den affären är nu mer ovillkorad, vilket innebär att vi redovisar resultatet från den affären i tredje kvartalet.
Speaker #1: Men som sagt, frånträdet sker i december. Den östra delen däremot, den frånträds först i augusti nästa år. Men där vet vi nu redan egentligen försäljningspriset och vi vet också vad vi har för ingångsvärden på den.
Speaker #1: Och det har föranlett att vi har skrivit ner värdet på den fastigheten i våra böcker. Så sammantaget innebär det att vi redovisar i det här kvartalet egentligen hela resultateffekten från den här försäljningen.
Speaker #1: Båda etapperna. Och den uppgår till minus 73 miljoner totalt sett. Och samtidigt då så vet vi att vi har likvidreglering av affären dels i december, första halvan, och sen så i augusti 2027 den andra delen.
Speaker #1: Ja, några ord om utvecklingen i jämförbart bestånd. Jämförbart bestånd, så där sjunker hyresintäkterna för de första tre kvartalen med 1,3 procent. Driftöverskottet sjunker med 2,9 procent.
Speaker #1: Och där, om man ska försöka förklara det, så är det i princip samma förklaringsfaktorer som vi har haft under hela det här året. Om vi börjar med hyresintäkterna så fick vi ju ett tillskott från index på 0,9 procent.
Speaker #1: Och å andra sidan så har vi ju en högre vakansgrad i portföljen. Som verkar i motsatt riktning. Därtill så gjorde vi ju, tecknade vi ju ett nytt avtal med Ericsson i Göteborg.
Speaker #1: Som trädde i kraft den 1 april i år. Och den har också en liten effekt på de här siffrorna. Vi pratade om den i Q2, men jag vill påminna om den, givet att den påverkar siffrorna sinsemellan.
Speaker #1: Och det är ju det faktum att Ericsson tidigare hyrde hela huset, och då betalade alla mediakostnader direkt. Nu hyr de inte längre hela huset, utan vi har fler hyresgäster, och det innebär att vi tar kostnaderna för medieförbrukningen och sen vidaresäljer vi driftstillägg helt enkelt till hyresgästerna.
Speaker #1: Och det per kvartal så är det ungefär 6 miljoner i en ökad hyresintäkt men också ökade kostnader. Så sedan det här nya avtalet då trädde i kraft den 1 april så är det 12 miljoner som har påverkats i både hyresintäkter och kostnader.
Speaker #1: Dock naturligtvis ingen effekt på driftöverskottets netto. Tittar vi på kostnadssidan istället så har vi naturligtvis då den här effekten som jag precis nämnde av de här 12 miljoner.
Speaker #1: Och sen så har vi också en effekt av ökade kundförluster för första tre kvartalen. Kundförlusterna uppgick till 17 miljoner under de första tre kvartalen.
Speaker #1: Medan de endast var 3 miljoner i fjol. Så där har vi en mellanskillnad på 14 miljoner totalt sett. Och sen har vi ju också med då, som ni kommer ihåg, inledde vi året med ett första kvartal som var väldigt kallt och snörikt.
Speaker #1: Så vi har med oss också 8 miljoner i ökade kostnader för snöröjning och uppvärmning från början av året. Men de här är ju lite av engångskaraktär.
Speaker #1: Alla de här kostnaderna. Så, liksom rensar man för dem, så ser man faktiskt att kostnaderna sjunker. Så att det som är mer av löpande karaktär sjunker.
Speaker #1: Och vi har fortsatt frånträda den fastigheten då, även om det sker lite över tid. Substansvärdet uppgår till 54,68 kronor per aktie. På finansieringssidan kan vi se att vi fortsatt har en väldigt god tillgång till finansiering på bra villkor, både i bank och på kapitalmarknaden.
Speaker #1: Vi hade ju en väldigt stark sommar på kapitalmarknaden, där spreadarna tajtade. Och det gjorde att vi i augusti kunde göra en större obligationstransaktion om 1,7 miljarder på väldigt fördelaktiga villkor, i princip de bästa villkoren som vi har haft sedan 2021.
Speaker #1: Så vi printade tvååringar på 60 punkter och femåringar på 105 punkter. Sedan dess har spreadarna på kapitalmarknaden gått isär lite grann, men de är fortsatt på väldigt attraktiva nivåer med historiska mått mätt.
Speaker #1: Och tillgången på kapital, som sagt, väldigt god. Det som också har hänt under kvartalet, som inte har undgått någon, det är ju att de långa räntorna har stigit kraftigt.
Speaker #1: Det har inte haft någon effekt i vår portfölj ännu, utan vår utgående snittränta, inklusive löftesprovisionen, är fortsatt 3,1 procent i kvartalet, precis som den var under föregående kvartal.
Speaker #1: Men det är klart att det här är ju väldigt utmanande för oss och alla andra fastighetsbolag, och det blir ju utmanande att upprätthålla en bra räntebindning utan att man får en ökning av räntekostnader.
Speaker #1: Med den här typen av räntenivåer. Vi har under kvartalet gjort en justering av vår finanspolicy när det gäller räntebindning, som tidigare tillät ett spann om en räntebindning på 2 till 5 år.
Speaker #1: Nu har vi justerat ner den till 1,5 år till 5 år, för att erbjuda lite mer flexibilitet. Och vårt fokus framöver kommer att ligga på att upprätthålla en jämn räntebindningsprofil och också att ha en hög säkringsgrad på 1 till 2 års sikt.
Speaker #1: På det sättet så begränsar vi ju effekten av hastiga ränterörelser, och även om räntorna skulle förbli höga under längre tid så letar det sig in i portföljen successivt och tar längre tid.
Speaker #1: Men höga räntor till trots, så vill jag ändå betona att vi har en väldigt trygg finansieringssituation, med en god kapitalbindning på i snitt 3,2 år.
Speaker #1: En förfalloprofil som är väldigt fin, och dessutom en av våra stora styrkor: vår stora tillgängliga likviditet, de hela 9,2 miljarder. Och med det så lämnar jag tillbaka ordet till Annika.
Speaker #2: Ja, men stort tack, Anna. Om vi fortsätter och tittar på våra pågående projekt så har vi ju sex pågående projekt, med en samlad investeringsvolym på 9,2 miljarder, varav 5,7 miljarder återstår att investeras.
Speaker #2: Till våra stora utvecklingsområden: Slakthusområdet, Hagastaden och Södermalm. Och redan under fjärde kvartalet i år så färdigställer vi Lilla Marknadshallen i Slakthusområdet. Under 2027 följer Gamla och Nya Magasinet i Slakthusområdet, Söderhallarna, och stationen ska ju färdigställas först under 2028.
Speaker #2: Tittar man till den ekonomiska uthyrningsgraden i portföljen så uppgår den idag till 59 procent. Projektvinsten uppgår nu till 19 procent, och en total projektvinst då om 1,7 miljarder.
Speaker #2: Och av den projektvinsten har vi då inte tagit någonting i våra böcker än, utan det är den framtida potentialen. Som vi tidigare nämnt så har vi ju tillträtt byggrätten Stanford under det här kvartalet.
Speaker #2: Och affären är ju en del av den överenskommelse som vi gjorde med Beskab då, 2025, men det är också en del av en helhet som jag vill förklara lite närmare.
Speaker #2: Det är en byggrätt som vi tillträdde med anledning av att vi behövde lämna tillbaka en byggrätt till stan för att möjliggöra ett Nobelcenter. Och utan den så hade det varit väldigt svårt att göra den här stora affären vi gjorde med Ericsson, som vi hyrt ut då till i Ekeblad.
Speaker #2: Så vi har en negativ effekt på försäljningen, som Anna har nämnt, men samtidigt sett till helheten är det ju en riktigt, riktigt bra affär.
Speaker #2: Vi har också under kvartalet sålt Malmen. Det är en fastighet som inte riktigt förtjänar att vara i Atrium Ljungbergs bestånd. Den har ett stort renoveringsbehov.
Speaker #2: Och därav så kändes det väldigt bra att kunna avyttra den här. Det är 7 500 kvadratmeter. Och vi frånträdde just då i kvartalet, försäljningen uppgick till 84 miljoner.
Speaker #2: Och resultat från försäljningen uppgick till 8 miljoner före skatt. Och frånträdet skedde ju också i juli. Och avslutningsvis vill jag påminna om styrkan i vår långsiktiga projektportfölj.
Speaker #2: Vi utvecklar ju fyra områden i Stockholm: Slakthusområdet, Sickla, Hagastaden och Slussen. Och den sammanlagda investeringspotentialen uppgår till 40 miljarder, redan ägd mark eller erhållna markanvisningar.
Speaker #2: Och det här är ju projekt som är planerade fram till 2033. Om vi börjar lite grann då med Slakthusområdet så utvecklar vi ju Stockholms mötesplats för mat, kultur och upplevelser.
Speaker #2: Och under kvartalet så uppmärksammades ju det här området internationellt av ett magasin som heter Time Out, och slakthusområdet utsågs till ett av världens coolaste områden.
Speaker #2: Och det tycker jag verkligen är häftigt. I Sickla utvecklar vi Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående. Och under kvartalet så antog ju Nacka kommun detaljplanen för Norra Nobelberget, industrikvarteren och Fanny Udde.
Speaker #2: Och det är ju totalt sett 100 000 kvadratmeter byggrätter. Och de är tänkta att vinna laga kraft nu under kvartalet, fjärde kvartalet. I Hagastaden så fortsätter vi att utveckla världens ledande kluster för life science och teknik.
Speaker #2: Och genom avtalet med Ericsson som vi tecknade, så är det ju så att alla kommersiella projekt som vi har just nu är uthyrda, vilket känns väldigt, väldigt bra.
Speaker #2: Och vid Slussen så bidrar vi till omvandlingen från trafikplats till mötesplats, för hela Stockholm. Och det är de här områdena som vi har, för att vi ser att det finns en långvarig hyrestillväxt.
Speaker #2: Ja, om jag nu ska avsluta allt detta, då möter vi ju ett utmanande ränteläge. Men vi gör det med attraktiva tillgångar, god tillgång till finansiering och en omfattande projektportfölj i några av Stockholms starkaste lägen.
Speaker #2: Samtidigt ser vi positiva signaler på våra marknader. Ekonomin stärks, aktiviteten på hyresmarknaden finns där och efterfrågan koncentreras just till den typen av tillgångar som vi bygger – de moderna fastigheterna i levande stadsmiljöer.
Speaker #2: Som vi utvecklar. Och det ger oss anledning, tycker jag, att vara försiktigt optimistiska för framtiden. Så med det öppnar vi upp för lite frågor.
Speaker #1: Tack så jättemycket, Annika och Anna. Vi ska strax vända oss till de bevakande analytiker som är med oss på länk. Och till er kan jag säga att om ni vill indikera att ni vill ställa en fråga så använder ni räck upp handen-funktionen i mötet.
Speaker #1: Och sen så kan ni också passa på att förbereda ljud och bild. För er som inte är bevakande analytiker som tittar på den här sändningen, ni kan också ställa frågor.
Speaker #1: Det gör ni i chatten som jag skriver i nu, så kommer jag att även bevaka den. Men innan vi ställer, eller vi låter analytikerna ställa frågor, så tänker jag att jag öppnar med en ganska öppen fråga.
Speaker #1: Ni lämnade ju Q2 med en förhoppning om ett stabilare klimat framåt. Det är ju fortfarande oroligt i framtiden, eller i omvärlden ska jag egentligen säga.
Speaker #1: Men har bilden av marknaden, det här stabila klimatet, har det ändå blivit verklighet här under kvartalet? Och hur ser ni på Q4?
Speaker #2: Nej, men det tycker jag verkligen att det finns en känsla av en förbättrad marknad, även om det är ett tidigt skede. Jag upplever ju på kontoret att uthyrarna går runt och är på väldigt gott humör.
Speaker #2: De har ganska mycket att jobba med, så det ger oss lite mer självförtroende att gå in i framtiden. Vi ser en positiv BNP-utveckling både i år och nästa år, på cirka 3 procent.
Speaker #2: Och det kommer gynna fastighetsmarknaden i stort, men det kommer också ta lite tid innan det verkligen har stabiliserat sig. Generellt för branschen är det ju så att nettouthyrningen har varit ganska svag.
Speaker #2: Vilket gör att det tar ju tid innan alla de här flyttar in också, efter att vi har en positiv nettouthyrning. Så sammantaget kommer det ta lite tid.
Speaker #2: Men lite positivt för framtiden tycker jag att vi kan ha.
Speaker #1: Anna, håller du med om den bilden?
Speaker #2: Ja, men absolut, det tycker jag. Det är en ganska tydlig utveckling ändå. Sen kan man väl säga att oron i omvärlden kanske inte har förändrats särskilt mycket.
Speaker #2: Men svenska ekonomin har ju visat väldigt mycket motståndskraft och går förhållandevis bra nu. Det märker vi också med positiva signaler kring hyresmarknaden. Så, absolut.
Speaker #2: "Försiktigt positiva" är ju det som är rubriken på rapporten. Och det är vår bild.
Speaker #1: Vi vänder oss nu mot analytiker, och först ut är Jan Irfelt från Kepler Cheuvreux. Jan, varsågod och ställ din fråga.
Speaker #3: Okej, tack för det. Jag har tre frågor. Och den första gäller nettouthyrningen här. Om man singlar ut förvaltningsportföljen, i Q3 isolerat så får jag det till minus 42 miljoner.
Speaker #3: Det är i så fall 1,4 procent av hyresvärdet. Kan ni kommentera om det var några enskilda förklaringsfaktorer där? Geografi, och kanske ett segment—kontor.
Speaker #3: Retail.
Speaker #2: Jag vet inte. Jag tror siffran är minus 15. Om man tittar på Q3 isolerat i förvaltningsportföljen, så är den absolut negativ, men inte fullt så negativ.
Speaker #2: Nej, men det är ju egentligen flera små. Men om man ska peka på någon enskild så skulle jag väl säga att vi har ju Palmfeldt Center.
Speaker #2: Där vi ju har haft Stockholms stad har haft ett antal förvaltningar, och där har ju de successivt lämnat ett par ytor. Och där fick vi nu en uppsägning också från Idrottsförvaltningen i det här kvartalet.
Speaker #2: Så det är väl den enskilt största.
Speaker #3: Och det är kopplat till att Stockholms stad har tagit ett övergripande beslut att de ska ha egna förvaltningar, egna fastigheter. Så där har det varit helt omöjligt att försöka behålla kvar kund helt enkelt.
Speaker #3: Okej. Och sen, lite tillbaka till den frågan ni fick tidigare här. Men de här stigande långräntorna, det har liksom inte påverkat uthyrningsmarknaden någonting.
Speaker #3: Är det det ni säger?
Speaker #2: Nej, utan vi upplever ju att hyresmarknaden påverkas mer av en bedömd BNP-utveckling, tillväxt i Sverige. Det är väldigt viktigt. Vi ser ju det i konsumtionen på handelsplatsen, att den tar fart.
Speaker #2: Det ger konfidens, tror jag, i hela marknaden. Så det upplever vi inte. Men det är naturligtvis påverkat i fastighetsbolagen, men det är en annan sak.
Speaker #1: Och det är klart att det är väldigt långvarigt. Och det beror väl lite grann på vad de här höga långräntorna beror på också. För just nu finns det ju flera olika drivkrafter bakom de högre långräntorna.
Speaker #1: Så det är klart att det skulle bli väldigt långvarigt, så tänker jag att då kommer det ju få effekt på ekonomin också. Men just nu ser vi ju absolut inte någon sådan effekt egentligen på hyresmarknaden ännu.
Speaker #2: Sen är det lite olika bedömningar hur långvarigt det här kommer vara. Det vet vi ju inte. Det var ju någon bank som var ute nu och trodde att inom tre till sex månader kommer långräntorna att komma ner.
Speaker #2: Vi får väl se.
Speaker #1: Ja, och där är det ju ganska tydligt att marknaden prisar in en mycket högre höjningstakt från Riksbanken än vad Riksbanken själva gör, och även egentligen alla prognosmakare också.
Speaker #1: Så vi får väl följa och se vad som händer. Men som sagt, ingen direkt effekt av långräntorna på hyresmarknaden, som vi bedömer.
Speaker #3: Sen sista frågan. Återköp av egna aktier. Ni ligger på 44 procents LTV nu här, och har en begränsning på 45. Kan det vara aktuellt att sälja av en del fastigheter för att kunna återköpa egna aktier?
Speaker #3: Aktierna har ju kommit ner 13 procent på en månad här, i följd av stigande långräntor.
Speaker #2: Vi får ju den frågan återkommande. Jag tycker det är viktigt att förstå att i de områden som är våra huvudområden, där ser vi en väldigt god hyrestillväxt framåt.
Speaker #2: Vi kommer inte sälja någonting i de områdena. Frågan finns på bordet hela tiden, och i så fall blir det någon fastighet som eventuellt avyttras för att möjliggöra det.
Speaker #2: Men i det här skedet tycker vi att det absolut viktigaste är att också stärka vår balansräkning. Vi vet inte hur långräntorna kommer att utveckla sig framåt.
Speaker #2: Vi är ett bolag som vill ta stort ansvar. Jag vet att det finns branschkollegor som har gått en annan väg. Det är ett väldigt kortsiktigt sätt att jobba tycker jag, utifrån en långsiktig affär.
Speaker #2: Så vi följer den här frågan ständigt och diskuterar den. Och så får vi lite grann se vad framtiden ger.
Speaker #3: Okej, tack. Det var mina frågor.
Speaker #1: Tack så mycket, Jan Irfelt. Nästa analytiker som ska ställa sina frågor är Oscar Lindqvist från ABG. Varsågod.
Speaker #3: Ja. Hej. Jag tänkte först ställa en fråga om finansieringen. Ni sänker ju gränsen för räntebindningen från 2,0 till 1,5. Den ligger på 2,2 idag.
Speaker #3: Hur långt kan ni tänka er att gå i realiteten?
Speaker #2: Ja, vi har ju breddat spannet av en anledning. Det är väl så, någonstans, att vi vill ha kvar lite flexibilitet. För annars är vi ju ganska snart där att vi skulle behöva ta nya positioner.
Speaker #2: Och vi tycker kanske, vi tror kanske inte ändå att det är riktigt rätt läge att binda räntan på längre sikt just nu, utan det finns ändå saker som skulle kunna ske i omvärlden som ändå skulle kunna göra att de längre räntorna kommer ner lite grann.
Speaker #2: Så att det är klart att 1,5 är väl svaret på det. För det är det som policyn medger då. Så där får vi svara det.
Speaker #3: Ja, okej. Ja, men det står ju upp lite mot sektorn generellt. Hur tänker ni liksom på ränterisken här?
Speaker #2: Alltså, man får ju ställa olika risker mot varandra. Och det är klart att det som vi säger nu, det viktigaste för oss just nu är ju att liksom hålla en ganska hög säkringsgrad på kort sikt.
Speaker #2: Så att vi säkerställer att högre räntor inte letar sig in i portföljen väldigt drastiskt. Sen är det klart att vi är ju inte immuna.
Speaker #2: Och det är ju ingen som är mot högre räntor. Så blir räntorna höga på längre sikt, så kommer ju det att ta sig in i vår portfölj.
Speaker #2: Så är det. Men någonstans, om man ska ha sina grundläggande ekonomiska teorier, så är räntorna höga. Så är det ju för att inflationen är hög.
Speaker #2: Och då kommer vi ju att få igen det på våra hyresintäkter. Sen funkar ju inte den alltid hundraprocentigt på det sättet. Och det finns andra saker som kan driva upp räntor också.
Speaker #2: Men som sagt, vi är inte immuna. Men vi kommer att fokusera på att inte få något stort genomslag på kort sikt.
Speaker #3: Ja. Sen hade jag en fråga på era uppsägningsbara swoppar. Är det några swoppar som har sagts upp? Och vad säger era motparter? Är det någon diskussion som pågår?
Speaker #2: Nej, men de här som är, de som är uppsägningsbara. Alltså, där är det ofta så att vi har ganska långa löptider på dem, så att där optionsvärdet på motparten att hålla den är oftast ganska högt.
Speaker #2: Så, så länge det är långa löptider kvar så sägs de inte upp. Så vi har inte haft några uppsägningar på dem, uppsägningsbara. Sen är det klart att när det blir kortare tid kvar, desto lägre blir det här optionsvärdet.
Speaker #2: Och det är klart att då, vid någon tidpunkt, så kommer de sannolikt att sägas upp om inte räntorna kraftigt har vänt ner mot vad de är idag.
Speaker #3: Ja. Och jag tänker på kapitalmarknadsdag i juni, så visade ni lite långtidsprognoser för ICR och sånt där. Jag tänker, ränteläget som vi har nu—tillåter det samma utbyggnadstakt?
Speaker #2: Nej, jag skulle säga att då räknade vi. Jag ska börja korrigera. Det var ju inte prognoser, utan det var simuleringar. Och då hade vi ju hållit alla andra parametrar konstant.
Speaker #2: Så att vi hade ju hållit vår snittränta i portföljen konstant och inte gjort någon värdering överhuvudtaget med det. Det är klart att skulle räntorna vara på den här nivån så kommer inte vår snittränta att ligga kvar på 3,1 inklusive löftesprovisioner för all framtid.
Speaker #2: Den ekvationen går ju inte ihop, så det är klart att det skulle påverka siffrorna. Sen exakt hur, det vågar inte jag svara på utan att göra en simulering.
Speaker #2: Men det är klart att då blir ju belåningsgraden högre, och det kommer att bli dyrare. ICR framför allt blir sämre. Så det är klart att det kommer att påverka.
Speaker #4: Och kopplat till framtida möjligheter för projekt så kommer vi ju hela tiden behöva göra bedömningen utifrån: är det bättre att sätta den här nya hyresgästen i nytt projekt, med möjliga effekten att behöva sälja någon fastighet.
Speaker #4: Och den värderingen behöver vi ju göra hela tiden utifrån vår balansräkning. Vad är den bästa affären, helt enkelt?
Speaker #2: Och den parametern hade vi ju naturligtvis inte heller med i den här simuleringen, att vi skulle kunna avyttra en fastighet för att genomföra projektportföljen.
Speaker #2: Så det finns ju fler verktyg i verktygslådan än.
Speaker #3: Ja. Och sen bara en fråga på snittvärden i Göteborg. Den är upp från 4,9 i Q2 till 5,3. Det är rätt stor förändring på ett kvartal.
Speaker #3: Vad är det som driver det?
Speaker #2: Det är som vi säger, att vi tänker 'flight to quality' både på hyresmarknaden, och det visar sig också då på transaktionsmarknaden. Och det är därav, som du nämnde, Anna.
Speaker #2: Vi har ju sänkt värden något i de lägena i Stockholm som är väldigt, väldigt attraktiva, där vi har sett att det har gjorts väldigt fina affärer.
Speaker #2: Och sen har vi höjt yielden till exempel i Göteborg, så att därav är det ingen stor skillnad egentligen i portföljen, utan det är en omfördelning.
Speaker #4: Ja, och man kan väl lägga till det också att det är ju primärt i kontorsbeståndet vi har gjort de här omviktningarna. Och i Göteborg är ju en marknad där vi i princip enkom har kontor.
Speaker #4: Så att du får liksom en större effekt, och ganska litet bestånd också.
Speaker #3: Men skulle ni säga att det här är representativt för en marknads yieldförändring i Göteborg, eller är det specifikt kopplat till något annat i just ert bestånd?
Speaker #2: Alltså, vi ser ju att vi har en något högre vakansgrad i vårt område i Göteborg. Sen är ju vi inte jättebra på övriga områden i Göteborg.
Speaker #2: Det måste man vara förstå. För det är Lindholmen vi enkom finns på. Men vi har gjort den här bedömningen utifrån helheten tillsammans med våra värderare.
Speaker #3: Okej. Och sen en sista fråga bara. Ni säger att utvecklingsgraden kommer fortsätta ner i Q4. Går det att kvantifiera? Och sen tänker jag även på effekten.
Speaker #3: Det jag har på driftnettomarginalen. Allt annat lika?
Speaker #2: Ja, alltså, jag skulle inte våga ge dig någon exakt siffra ännu, för det är ju fortsatt ett kvartal som ska passera. Så det hinner ju ändå hända saker.
Speaker #2: Även om man nog kan ha en ganska god uppfattning. Det finns ju i princip ingenting kvar i portföljen som är uppsägningsbart. Och det är ju svårt att hinna hyra ut och få in någon ny hyresgäst på så kort tid.
Speaker #2: Men det är fortfarande möjligt. Jag skulle säga att runt en procentenhet är en ganska bra gissning, att det kommer att röra sig ungefär så.
Speaker #2: Och ja, precis som jag betonade. Jag tror det är ett antal gånger under presentationen. Så har ju det effekt på driftnettomarginalen. Sen kanske inte det blir jättemycket.
Speaker #2: För det är inte ändå en gigantisk rörelse. Men absolut, varje gång vi får en högre vakans så har det en negativ effekt på marginalen.
Speaker #2: Så till vida att kostnaderna är i princip intakta.
Speaker #3: Ja, okej. Tack så mycket. Det var allt från mig.
Speaker #1: Tack så jättemycket, Oskar. Vi ska nu vidare till Danske Bank, och där är det Stefan Andersson som har en fråga. Varsågod.
Speaker #5: Ja, tack. Tänkte faktiskt ta två frågor. Först bara en kring den här Besqab-affären, bara så att jag inte missförstod där. Jag för mig att när ni annonserade den så skulle den vara resultatneutral.
Speaker #5: Och nu är det en förlust just nu. Är det, har det blivit en förändring, eller kommer det en positiv effekt längre fram? Och i så fall, jag tolkar det som att det är en förändring.
Speaker #5: Och då undrar jag bara, vad som har hänt.
Speaker #2: Ja. När vi gjorde den här affären så var det viktigt att göra den vid en viss tidpunkt, givet att vi har ett krav från staden att byggstarta vid en viss tidpunkt.
Speaker #2: Och när vi var ute och gjorde den här affären 2025 så var bostadsrättsmarknaden ganska tuff och det var svårt att sälja byggrätter. Och då valde vi att göra en affär där vi hade låst själva priset för marken.
Speaker #2: För det var så som det var möjlighet att göra affär. Och det gör att vi har tagit risk på formen för hur markpriset förändrats över den här tiden.
Speaker #2: Vi gjorde en bedömning att byggbostadsrättspriserna inte skulle öka i den takten som det faktiskt har gjort, och det är effekten av att vi får den här nedskrivningen och resultateffekten.
Speaker #2: Sen, som Anna sa, så har vi ju tagit hela effekten nu. Det är en anledning till att vi har tillträtt marken så fort vi nu kunnat, för att stoppa den markprisökningen.
Speaker #2: Och att vi tar då den kapitalkostnaden i förhållande till risken för att BRF-priserna ökar ytterligare. Så det är därför vi tillträder nu och frånträder lite senare då, enligt avtalet.
Speaker #2: Vi har gjort den bästa affären utifrån de förutsättningar vi har haft i det här läget.
Speaker #5: Ja, tack. Sen tillbaka och tjatas, och ledsen för detta. Men gå tillbaka till frågan om eventuella försäljningar. Jag kan ju förstå att ni vill behålla, att ni lever fyra fokusområden i Stockholm.
Speaker #5: Ni är kära, såklart. Men så gör ni en försäljning i Malmö. Jag tolkar det som att det är över bokvärde då, eftersom ni redovisar resultat på 8 miljoner.
Speaker #5: En sån här kåk som Adam och Eva. Vad jag hör från är hela tiden att vi vill behålla de områden och de fastigheter där vi kan se stor värdeförändring, stor hyresförändring framöver.
Speaker #5: Om vi tar Adam och Eva, som jag tror är ganska likvid, till en ganska bra peng om inte räntor och oro fortsätter dramatiskt. Vad är argumentet för att behålla en sån kåk?
Speaker #2: Nej, men som du säger. Vi tittar ju hela tiden på olika alternativ. Sen kommer inte jag att kommunicera exakt, i så fall, vilken kåk och när.
Speaker #2: Utan vi utvärderar hela tiden de bästa alternativen utifrån de förutsättningar som vi har just nu.
Speaker #5: Det förstår jag.
Speaker #2: Det är det svåra.
Speaker #5: Argumentet för att behålla den där. Okej, jag ska inte stressa.
Speaker #2: Men det finns ju, om jag bara skulle svara på ett argument för att behålla, så har vi ju sagt att den här typen av kåk är otroligt likvid.
Speaker #2: Vi gjorde en försäljning på Drottninggatan tidigare, när det var riktig kris i omvärlden. Och det här är ju en kåk som vi skulle kunna sälja, där vi känner att det verkligen skulle gynna oss utifrån en förutsättning där det är, ja, där vi tycker att det är gynnsamt vid just det tillfället.
Speaker #2: Om det är nu, eller om det är längre fram i tiden som vi gör det valet, det återstår att se.
Speaker #5: Tack så mycket.
Speaker #1: Tack så jättemycket. Stefan Andersson, och har ni fler analytikerfrågor så använder ni "räck upp handen"-funktionen här i mötet. Men under tiden som vi väntar på att analytikerna kanske har fler frågor, så tänker jag ändå att jag ställer lite följdfrågor på de frågorna som ställdes där.
Speaker #1: Ni nämnde att de här långräntorna inte har någon effekt just nu på hyresmarknaden. Men är det någonting som ni vet här och nu i samband med att den här ränteoron ändå är ett relativt nytt fenomen?
Speaker #1: Eller när vet ni förstår?
Speaker #2: Ja, alltså, det är ju ganska nytt fenomen. Och det är klart att de mer kapitalintensiva branscherna, det är ju de som märker av det här först.
Speaker #2: Och liksom genast börjar man fundera på vad det kommer att få för effekter. Sen är det klart att över lång tid så blir det höga räntor över lång tid.
Speaker #2: Så kommer det naturligtvis att få effekt på alla företag i Sverige, på olika sätt. Så det är klart att det kommer att märkas på sikt, tänker jag.
Speaker #2: Sen får man ju gå tillbaka till varför man får högre räntor. Och ett skäl till att räntorna går upp just nu, det är ju faktiskt att svensk ekonomi börjar ta fart och att det börjar gå ganska bra.
Speaker #2: Sen har vi ju andra effekter, som utbudsstörningar i omvärlden med det som händer i Mellanöstern. Och vi har också hög offentlig skuldsättning och stora skuldfinansierade investeringar som görs, också i AI och försvar, runt om i världen.
Speaker #2: Och det kanske inte är lika positiv karaktär. Så det beror lite grann på vad som händer framöver, skulle jag säga, i omvärlden, och det kommer att ha en effekt på räntan.
Speaker #2: Och sen kommer det att påverka olika företag. Så jag tror vi bevakar ju den här frågan väldigt noga och funderar väldigt mycket på vilken effekt det kommer att få, både på oss och på våra kunder såklart.
Speaker #2: Men ingen tydlig effekt så här långt.
Speaker #1: Inga fler frågor från analytikerna alls. Jag säger Annika Ånäs och Anna Jeppsson: tack så mycket för att ni var här, presenterade och svarade på våra frågor.
