Q2 2026 G City Ltd Earnings Call
Speaker #2: Recovering to that. The scripture learned במחומר בגיל לשיחת הזום של G City, לזכירת תוצאות הרבעון השני לשנת 2026. כבכל שיחה, אתם מוזמנים לשלוח שאלת במהלכה דרך ה-Q&A של הזום או אליי, עודד בן-חורין, מקשר משקיעים, הודעה ישירות לוואטסאפ.
עודד בן חורין: נוכל להתחיל. שוב שלום וברוכים הבאים לשיחת הזום של G City לסקירת תוצאות הרבעון השני לשנת 2026. כבכל שיחה, אתם מוזמנים לשלוח שאלות במהלך דרך הצ'אט של הזום או אליי, עודד בן חורין, קשרי משקיעים, הודעה ישירות ל-WhatsApp. איתנו היום חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל G City, גיל קוטלר, סמנכ"ל הכספים, וקרן קליפה, משנה למנכ"ל, COO של הקבוצה ומנכ"לית חטיבת הנדל"ן של ישראל. לפני שנתחיל, ברצוני לציין כי מלבד לנתונים היסטוריים שימושו, כל הנתונים ו/או התוצאות שייסקרו בשיחה זו הנן תחזיות עתידיות הכוללות סיכונים ואי וודאות. תוצאותיה של החברה עלולות לשנות באופן מהותי בשל גורמים שונים, כפי שמפורט בתשקיף החברה ובדיווחיה לרשויות. מעביר כעת את השיחה לחיים. חיים, בבקשה.
Speaker #2: איתנו היום חיים קטמן, מייסד ומנכ"ל G City, גיל קוטרס, סמנכ"ל הכספים, וקרן קליפס, סמנכ"לית תפעול (COO) של הקבוצה ומנכ"לית חטיבת הנדל"ן של ישראל. לפני שנתחיל, ברצוני לציין כי מלבד נתונים היסטוריים שיימסרו, כל הנתונים ו/או התוצאות שיוזכרו בשיחה זו הן תחזיות עתידיות הכוללות סיכונים ואי-ודאות.
Speaker #2: תוצאותיה של החברה עלולות להיות שונות באופן מהותי בשיגורים שונים, כפי שנפרט בתשקיף החברה ובדיווחיה לרשויות. נעביר כרגע את השיחה לחיים. חיים, בבקשה.
Speaker #3: תודה רבה. בוקר טוב ל- סליחה, צהריים, אחר צהריים טוב לכולם. אני מאיים, אז תהיו בוקר. ותודה באמת שהצטרפתם אלינו בשבועיים האחרונים של אוגוסט. אנחנו מעריכים את זה במיוחד.
חיים כצמן: תודה רבה. בוקר טוב, סליחה, אחר הצהריים טוב לכולם. אני ממיאמי, אז יותר בוקר. ותודה באמת שהצטרפתם אלינו בשבועיים האחרונים של אוגוסט, אנחנו מוערכים על זה במיוחד. אנחנו מסכמים עוד רבעון של צמיחה מאוד מואצת ובעצם הצמיחה הזאת היא כבר לא איזשהו מקרה, זאת המגמה. אם אתם מסתכלים על התוצאות ברבעון הקודם וברבעון הנוכחי, אתם רואים שזאת מגמה מתמשכת בכל הנכסים שלנו. אני רוצה לציין את Citycon לטובה, כי שם באמת אנחנו רואים את השינוי שחל בחברה, בתוצאות התפעוליות שלה ובתוצאות האחרות שלה, כתוצאה מהשינויים בהנהלה שמתחילים ונותנים פירות, ואנחנו כבר רואים את זה באופן מגמתי. זאת אומרת, זה לא איזשהו רבעון אחד, אלא זה כבר רבעון אחרי רבעון. אנחנו רואים את התוצאות התפעוליות, את הצמיחה בשטחי NRA שאגב, זה המספר הכי חשוב אולי בכל המערכת שלנו. הם ממשיכים לצמוח. ב-Citycon, כמובן, אנחנו מתקדמים במהלכים שלנו. קרן תפרט על כך תכף.
Speaker #3: אנחנו מסכמים עוד רבעון של צמיחה מאוד מואצת, ובעצם הצמיחה הזאת היא כבר לא איזשהו מקרה. זאת המגמה. אם אתם מסתכלים על התוצאות ברבעון הקודם וברבעון הנוכחי, אתם רואים שזאת מגמה מתמשכת בכל הנכסים שלנו.
Speaker #3: אני רוצה לציין את סיטיקום לטובה, כי שם באמת אנחנו רואים את השינוי שחל בחברה בתוצאות התפעוליות שלה וגם בתוצאות האחרות שלה, כתוצאה מהשינויים בהנהלה שמתחילים ונותנים פירות, ואנחנו כבר רואים את זה באופן מגמתי.
Speaker #3: זאת אומרת, זה לא איזשהו רבעון אחד, אלא זה כבר רבעון אחרי רבעון. אנחנו רואים את התוצאות התפעוליות, את הצמיחה בשנים ההיסטוריות הנוראיות, שאגב, זה המספר הכי חשוב אולי בכל המערכת שלנו.
Speaker #3: הם ממשיכים לצמוח. בסיטיקאם כמובן אנחנו מתקדמים במהלכים שלנו. קרן תפרט על כך תכף. ברמה הגלובלית, מה שאנחנו רואים בשוק – אנחנו רואים התחזקות בעניין של משקיעים מוסדיים בנדל"ן בסוג שלנו, בריטייל.
חיים כצמן: ברמה הגלובלית, מה שאנחנו רואים בשוק, אנחנו רואים התחזקות בעניין של משקיעים מובילים בנדל"ן בסוג שלנו, ב-retail. אנחנו נמצאים אחרי עסקה מאוד גדולה, לא שלנו, בספרד של מיליארד וחצי שקלים על שישה shopping centers, ששם הגיעו 15 מתחרים מהגדולים בעולם, קרנות פנסיה ואחרות, private equity, חזרו לאהוב את הנכסים שלנו ואנחנו רואים את זה בשוק, גם באירופה, גם בארצות הברית ובמקומות אחרים בעולם. התעניינות גוברת בנכסים מהסוג שלנו. מה שמביא אותי לזה שהכרזנו על תוכנית למיקוד עסקי ולמכירה של ₪6 מיליארד נכסים. אנחנו נתמקד אך ורק ב-retail. אנחנו נמכור את נכסי המגורים שלנו למעט נכס אחד בטמפה, ששם פשוט אנחנו נמצאים ב-opportunity zone. זאת אומרת, אזור שנותן הקלות מס משמעותיות מאוד על מנת טוב ממס רווחי הון במכירה, אבל בשביל כך אנחנו צריכים להחזיק את הנכס עוד מספר שנים. הנכס הוא מצוין, אין איתו בעיות ופשוט חבל להפסיד את הקלת המס שגלומה בו.
Speaker #3: אנחנו נמצאים אחרי עסקה מאוד גדולה, לא שלנו, בספרד, של מיליארד וחצי שקלים על שישה Shopping Centers, ששם הגיעו 15 מתחרים מהגדולים בעולם. קרנות פנסיה ואחרות, Private Equity, חזרו לאהוב את הנכסים שלנו, ואנחנו רואים את זה בשוק.
Speaker #3: גם באירופה, גם בארצות הברית, במקומות אחרים בעולם, יש התעניינות גוברת בנכסים מהסוג שלנו. מה שמביא אותי לזה שהכרזנו על תוכנית למיקוד עסקי ולמכירה של 6 מיליארד ש"ח נכסים.
Speaker #3: אנחנו נתמקד אך ורק בריטייל. אנחנו נמכור את נכסי המגורים שלנו, למעט נכס אחד בקמפה, ששם פשוט אנחנו נמצאים ב-Property—סליחה, ב-Opportunity Zone—זאת אומרת אזור שנותן הטבות מס משמעותיות מאוד, הרבה יותר ממס רווחי הון במכירה. אבל לשם כך אנחנו צריכים להחזיק את הנכס עוד מספר שנים.
Speaker #3: הנכס הוא מצוין, אין איתו בעיות. זה פשוט חבל להפסיד את הטבת המס שגלומה בו. אנחנו נתמקד בשלב זה בנכסים מסחריים בפלורידה בלבד, בארצות הברית, ונמכור את כל יתר הנכסים שלנו במקומות השונים.
חיים כצמן: אנחנו נתמקד בשלב זה בנכסים מסחריים בפלורידה בלבד, בארצות הברית. נמכור את כל יתר הנכסים שלנו במקומות השונים. אנחנו נמכור את כל הנכסים שלנו בברזיל. אנחנו נמכור את המגורים בפולין, שני מקבצי מגורים בפולין. סיטיקון הכריזה כבר בעצמה על תוכנית מכירות ב-12 החודשים הבאים של כשלושה מיליארד ש"ח, כך שבסך הכול המספרים מתכנסים לאזור השישה מיליארד. וכמובן, אנחנו נמשיך לבחון תוכניות נוספות למיקוד נוסף ולהפחתה משמעותית נוספת של המינוף עד שנגיע לרמות המבוקשות של מתחת ל-50% loan to value. אני מזכיר לכולם שלחברה שלנו יש הרבה חוב, אבל יש לנו גם הרבה נכסים. ואנחנו יודעים לטפל בדברים האלה בשני צידי המאזן עם כל הצוות שלנו. תוך כך, אנחנו שומרים על יתרות נזילות מאוד גבוהות בכל תקופה, בכל נקודת זמן שהיא, לרבות כרגע, כשאנחנו יושבים על 1.7 מיליארד, כמו שגיל תכף יפרט. כך שבסך הכול אנחנו מסתכלים קדימה.
Speaker #3: אנחנו נמכור את כל הנכסים שלנו בברזיל. אנחנו נמכור את המגורים בפולין – שני מקבצי מגורים בפולין. סיטיקום הכריזה כבר בעצמה על תוכנית מכירות ב-12 החודשים הבאים של כ-3 מיליארד שקל, כך שבסך הכול המספרים מתכנסים לאזור ה-6 מיליארד שקל. כמובן, אנחנו נמשיך לבחון תוכניות נוספות למיקוד נוסף ולהפחתה משמעותית נוספת של המינוף, עד שנגיע לרמות המבוקשות – מתחת ל-50% Loan to Value.
Speaker #3: אני מזכיר לכולם שלחברה שלנו יש הרבה חוב, אבל יש לנו גם הרבה נכסים. ואנחנו יודעים לטפל בדברים האלה בשני צידי המאזן, במיומנות רבה עם כל הצוות שלנו, תוך שאנחנו שומרים על יתרות נזילות מאוד גבוהות.
Speaker #3: בכל תקופה, בכל נקודת זמן שהיא, לרבות כרגע כשאנחנו יושבים על 1.7 מיליארד, כמו שגיל תכף יפרט. כך שבסך הכול, כשאנחנו מסתכלים קדימה, אנחנו מאמינים שהמניה שלנו נסחרת בדיסקאונט עמוק מאוד, ולכן גם באנו בהצעת רכש לבעלי מניות שרוצים למכור את המניות לפי 11.5.
חיים כצמן: אנחנו מאמינים שהמניה שלנו נסחרת בדיסקאונט עמוק מאוד ולכן גבהנו בהצעת רכש לבעלי מניות שרוצים למכור את המניות לפי 11.5. הצעת הרכש תפורסם בימים הקרובים ותתפתח בהתאם. כרגיל איתי קרן וגיל. מבחינתי זאת שיחת המשקיעים האחרונה שאני אוביל אותה. את שיחת המשקיעים הבאה, בעזרת השם, קרן, שתתמנה לתפקיד המנכ"ל בראשון לאוקטובר, היא תוביל אותה ואני בטוח שהיא תיקח אותנו למקומות חדשים יחד עם כל צוות ההנהלה והעובדים המצוין שלנו. ועם זה, קרן, הבמה שלך.
Speaker #3: הצעת רכש תפורסם בימים הקרובים, ואני פותח בהתאם. כרגיל, איתי, קרן, וגיל. מבחינתי, זאת שיחת המשקיעים האחרונה שאני אוביל. את שיחת המשקיעים הבאה, בעזרת השם, קרן, שתתמנה לתפקיד המנכ"ל בראשון לאוקטובר, היא תוביל.
Speaker #3: ואני בטוח שתיקח אותנו למקומות חדשים, יחד עם כל צוות ההנהלה והעובדים המצוין שלנו. ועם זה, קרן, הבמה שלך.
Speaker #1: אוקיי, אז אני ממשיכה את הקו של חיים. קודם כל, צהריים טובים לכולם, ואני מקווה מאוד שאין מי מביניכם שככה תקועים בנתב"ג עם המזוודה, ככה מחכים שמישהו יעשה לו צ'ק-אין או לקראת קבלה של מזוודה.
קרן כליפה: אני ממשיכה את הקו של חיים. קודם כל, צהריים טובים לכולם, ואני מקווה מאוד שאין מי מביניכם שתקועים בין הבאגים במזוודה, מחכים שמישהו יעשה לו צ'ק אין או לקראת קבלה של מזוודה. אבל בכל מקרה, גם אם כן, אנחנו ננסה להנעים את זמנכם ברבע השעה הקרובה, ואני ממשיכה את הקו של חיים לגבי השיחה האחרונה שלו. זו השיחה האחרונה של חיים כמנכ"ל G City לפני המעבר שלו לתפקיד יושב ראש החברה. למעשה, חיים הוביל את החברה בתור מנכ"ל למעלה מעשור בתקופות של צמיחה וגם דרך אתגרים לא פשוטים, ואני רוצה להודות לו על המנהיגות, הניסיון ואחד הדברים היותר מרכזיים שאני נכנסת אליו כמנכ"לית זה תשתית ניהולית חזקה שהוא בנה בחברה, שמבחינתי זה אחד הנכסים היותר חשובים בחברה. אני למעשה נכנסת באוקטובר לתפקיד ואני בהחלט עושה את זה תוך היכרות עמוקה מאוד, גם עם הצוות הניהולי, גם עם החברה, גם עם מבנה ההון של החברה וגם עם הנכסים שלה.
Speaker #1: אבל בכל מקרה, גם אם כן, אנחנו ננסה להנעים את זמנכם ברבע השעה הקרובה. ואני ממשיכה את הקו של חיים לגבי השיחה האחרונה שלו. זו השיחה האחרונה של חיים כמנכ"ל G City, לפני המעבר שלו לתפקיד יו"ר החברה.
Speaker #1: למעשה, חיים הוביל את החברה בתור מנכ"ל למעלה מעשור, בתקופות של צמיחה וגם דרך אתגרים לא פשוטים. ואני רוצה להודות לו על המנהיגות, הניסיון, ואחד הדברים היותר מרכזיים שאני נכנסת אליהם כמנכ"לית זה תשתית ניהולית חזקה שהוא בנה בחברה.
Speaker #1: שמבחינתי זה אחד הנכסים היותר חשובים בחברה. אני למעשה נכנסת באוקטובר לתפקיד, ואני בהחלט עושה את זה תוך היכרות עמוקה מאוד גם עם הצוות הניהולי, גם עם החברה, גם עם מבנה ההון של החברה, וגם עם הנכסים שלה.
Speaker #1: אני סך הכול ארבע שנים בחברה, אבל לפעמים אני מרגישה שזה מעל עשר שנים. אני נכנסת בעיניים פקוחות לחלוטין. ברור שאנחנו פועלים בסביבה מורכבת ומשתנה, עם אתגרים פיננסיים—גם של החברה וגם של השוק. אבל דווקא בתוך הסביבה הזאת, הדבר החשוב מבחינתי הוא המיקוד.
קרן כליפה: אני סך הכול ארבע שנים בחברה, אבל לפעמים אני מרגישה שזה מעל עשר שנים ואני נכנסת בעיניים פקוחות לחלוטין. ברור שאנחנו פועלים בסביבה מורכבת ומשתנה, עם אתגרים פיננסיים, גם של החברה וגם של השוק. אבל דווקא בתוך הסביבה הזאת, הדבר החשוב מבחינתי זה המיקוד. האסטרטגיה שלנו היא מאוד ברורה. איך שתמיד אומרים: Keep it simple, וזה בדיוק מה שאנחנו הולכים לעשות. אנחנו הולכים להמשיך להשביח את הפורטפוליו שלנו. זו האסטרטגיה שלנו הייתה והיא תמשיך להיות. להתמקד בטריטוריות שבהן יש לנו יתרון יחסי, לממש את הנכסים שאינם בלב האסטרטגיה, בדיוק כמו שיצאנו בתוכנית בשנת 2024, עם פורטפוליו של ₪7.5 מיליארד בשוק מאוד מורכב בריבית מאוד קבועה, בעיקר באירופה השוק היה מורכב ועד שלא מימשנו את כל התוכנית עד השקל האחרון, אני לא חושבת שיש מישהו מאיתנו שנח לרגע. בדגש על חיים, שכל הזמן רץ ואנחנו אחריו.
Speaker #1: אז האסטרטגיה שלנו היא מאוד מאוד ברורה. כמו שתמיד אומרים, Keep it simple, וזה בדיוק מה שאנחנו הולכים לעשות. אנחנו הולכים להמשיך להשביח את הפורטפוליו שלנו.
Speaker #1: זו האסטרטגיה שלנו הייתה והיא תמשיך להיות: להתמקד בטריטוריות שבהן יש לנו יתרון יחסי, לממש את הנכסים שאינם בליבת האסטרטגיה—בדיוק כמו שיצאנו בתוכנית בשנת 2024 עם פורטפוליו של 7.5 מיליארד שקל, בשוק מאוד מורכב, בריבית מאוד גבוהה, בעיקר באירופה. השוק היה מורכב, ועד שלא מימשנו את כל התוכנית, עד השקל האחרון, אני לא חושבת שיש מישהו מאיתנו שנח לרגע, בדגש על חיים, שכל הזמן רץ ואנחנו אחריו. וכמובן, כשאני אומרת מימוש נכסים שאינם בליבת האסטרטגיה, זה כמובן תוך כדי הורדת המינוף, שזה גם כן אחד היעדים שלנו, ובמקביל כמובן להמשיך לפתח את החברה ולמצות את הפוטנציאל הקיים בחברה—ויש שקף במיוחד לזה.
קרן כליפה: וכמובן כשאני אומרת מימוש נכסים שאינם בלב האסטרטגיה, זה כמובן תוך כדי הורדת המינוף, שזה גם כן אחד היעדים שלנו. ובמקביל כמובן להמשיך לפתח את החברה ולמצות את הפוטנציאל הקיים בחברה ויש שקף במיוחד לזה. בסופו של דבר, מבחינתי המבחן האמיתי זה כמו תמיד מבחן התוצאה. אבל זו האחריות שאני מקבלת על עצמי עם הכניסה לתפקיד, וזו תהיה המחויבות שלי לבעלי המניות בחברה ולכל בעלי העניין בחברה, ובנוסף ולא פחות חשוב גם לעובדים שלנו. ועוד שנייה לפני שאני צוללת למספרים, חיים. אמנם אני רק ארבע שנים איתך, אבל זה מרגיש לי הרבה יותר ואני רוצה להודות לך באופן אישי, על האמון ועל הדרך המשותפת שלנו. ולפעמים אתה אומר: "כן, אני הולך לשכב בחוף הים". אז לא. אני סומכת עליך שתמשיך ללוות אותנו בתור יושב ראש החברה ותנעים את זמננו ותיתן לנו מכל מטעמי החוכמה שלך. אבל תודה רבה באופן אישי על האמון הרב.
Speaker #1: בסופו של דבר, מבחינתי, המבחן האמיתי זה כמו תמיד מבחן התוצאה. אבל זו האחריות שאני מקבלת על עצמי עם הכניסה לתפקיד, וזו תהיה המחויבות שלי לבעלי המניות בחברה ולכל בעלי העניין בחברה, ובנוסף, ולא פחות חשוב, גם לעובדים שלנו.
Speaker #1: ועוד שנייה לפני שאני צוללת למספרים, חיים, אמנם אני רק ארבע שנים איתך, אבל זה מרגיש לי הרבה יותר, ואני רוצה להודות לך, באמת באופן אישי, על האמון ועל הדרך המשותפת שלנו.
Speaker #1: ולפעמים אתה אומר, כן, אני הולך לשכב בחוף בים — אז לא. אני סומכת עליך שתמשיך ללוות אותנו בתור יושב ראש החברה, ותנעים את זמננו ותיתן לנו מכל מטעמי החוכמה שלך.
Speaker #1: אבל תודה רבה באופן אישי על האמון הרב. אז עכשיו נעבור לתוצאות הרבעון, ולמעשה זה קו ממשיך. לפני שנעבור, אנחנו נדלג על הדף הזה כי כבר היינו בו, וחיים ציין את הרבעון שלמעשה אנחנו כבר שלוש שנים באותה הדרך. אני עוד מעט אתן כמה דגשים לגבי סיטיקון, כי לדעתי זה הסיפור פה עכשיו.
קרן כליפה: עכשיו נעבור לתוצאות הרבעון ולמעשה זה קו ממשיך. לפני שנעבור אנחנו נדלג על הדף הזה כי כבר היינו בו וחיים ציין את הרבעון, שלמעשה אנחנו כבר שלוש שנים באותה דרך, שאני עוד מעט אתן כמה דברים, כמה דגשים לגבי Citycon, כי לדעתי זה הסיפור פה עכשיו. ואני עוברת לתוכנית המימוש. אני לא ארחיב כי חיים כבר ציין את תוכנית המימוש והיא כמובן פורסמה. אנחנו מדברים על ₪6.1 מיליארד, שמה שחשוב להגיד פה זה המיקוד העסקי. אני אתן דוגמה בישראל, שדרך אגב, לפני שהחלטנו על תוכנית המימושים זה היה על הפרק. תל השומר. בסוף בתחום העיסוק שלנו יש יתרון לגודל, ואם לצורך העניין אין לנו בישראל איזושהי אסטרטגיה להרחיב את תחום המגורים, אני חושבת שיהיה לי בניין שעומד, תל השומר, של מגורים להשכרה אחד יחיד, זה לחתור למטרה שאנחנו מגיעים אליה. כי בסוף יש יתרון לגודל גם מבחינה ניהולית, גם מבחינת מרחב העסקים.
Speaker #1: ואני עוברת לתוכנית המימוש. אני לא ארחיב, כי חיים כבר ציין את תוכנית המימוש, והיא כמובן פורסמה—תוכנית המימוש. אנחנו מדברים על 6.1 מיליארד שקל. מה שחשוב להגיד פה זה המיקוד העסקי.
Speaker #1: אני אתן דוגמה בישראל, שדרך אגב לפני שהחלטנו על תוכנית המימושים זה היה על הפרק. תל השומר, בסוף, בתחום העיסוק שלנו יש יתרון לגודל. ואם לצורך העניין אין לנו בישראל איזושהי אסטרטגיה להרחיב את תחום המגורים, אני חושבת שיהיה לי בניין שעומד, תל השומר, שמגורים להשכרה, אחד יחיד, ולחתור למטרה שאנחנו מגיעים אליה.
Speaker #1: כי בסוף יש יתרון לגודל, גם מבחינה ניהולית, גם מבחינת מרחב העסקים. זה לא נכון להחזיק בניין אחד, ולכן עוד לפני תוכנית המימושים תל השומר נמצא, היה, הוא דרך אגב לא חלק מה-6.1 מיליארד. אותו כנ"ל, אנחנו מדברים על פולין ועל ארצות הברית.
קרן כליפה: זה לא נכון להחזיק בניין אחד, ולכן עוד לפני תוכנית המימושים תל השומר נמצא היה הוא דרך אגב לא חלק מהשש נקודה אחת מיליארד. אותו כנ"ל אנחנו מדברים על פולין ועל ארצות הברית. זאת אומרת, המיקוד העסקי שלנו הוא עוד יותר מצטמצם ומתגבש ודרך זה אנחנו מגיעים לשש נקודה אחת מיליארד שקל. סתם כקוריוז, תל השומר זו פעם ראשונה שרשמנו רווח השנה, הרבעון הזה. למעשה את כל המחיקות של הקרקע כבר מחקנו. אנחנו כבר עם חוזה סגור עם קבלן. למעשה כבר סיימנו את החפירה ודיפון. אנחנו כבר עוד מעט בסיום של הקלונסאות והקמת המרתפי חניה עם חוזה קבלן סגור לכל התקופה עד מפתח. אפשר להמשיך מהתוכנית מימוש. נוגה. פרויקט נוגה, שזה חלק מתוכנית המימוש שלנו. השבוע היה את הדוח הכספי של סיטיקון, שגם שם היא הכריזה על תוכנית מכירות. היא ציינה שם תוכנית מכירות של כמעט €1 מיליארד, שהמרכיב המרכזי זה עסקת נוגה.
Speaker #1: זאת אומרת, המיקוד העסקי שלנו הוא עוד יותר מצטמצם ומתגבש, ודרך זה אנחנו מגיעים ל-6.1 מיליארד שקל. סתם כקוריוז, תל השומר — זו הפעם הראשונה שרשמנו רווח השנה, ברבעון הזה. למעשה את כל המחיקות של הקרקע כבר מחקנו, אנחנו כבר עם חוזה סגור עם קבלן. למעשה כבר סיימנו את החפירה והדיפון, אנחנו כבר עוד מעט מסיימים את הקלונסאות והקמת מרתפי החניה — עם חוזה קבלן סגור לכל התקופה עד מפתח.
Speaker #1: אפשר להמשיך מהתוכנית מימוש. נוגה, פרויקט נוגה, שזה חלק מהתוכנית מימוש שלנו. שבוע שעבר היה את הדוח הכספי של סיטיקון, שגם שם היא הכריזה על תוכנית מכירות. היא ציינה שם על תוכנית מכירות של כמעט מיליארד יורו, כשהמרכיב המרכזי זה עסקת נוגה. עכשיו, דווקא בגלל כל הפרסומים בשבוע האחרון, אני קצת רוצה לצאת שנייה מנוגה, וכן יש הרבה קווים ממשיקים בין עסקת נוגה לעסקת אוריון.
קרן כליפה: עכשיו, דווקא בגלל כל הפרסומים בשבוע האחרון, אני קצת רוצה לצאת שנייה מנוגה, וכן, יש הרבה קווים ממשיכים בין עסקת נוגה לעסקת אוריון. הדבר הראשון והקודם לכל זה בחירת הנכסים. בעסקת אוריון לקחנו שלושה נכסים, שהם שלושה נכסים ב-CAP יחסית גבוה, נכסים מאוד יציבים שהם אפילו נמצאים בהתפתחות. זאת אומרת, הם לא סיימו את ההתפתחות שלהם. ראה לכך הוכחה שפרימארק נכנס לאחד הנכסים והוא עדיין לא נכנס. מי שאיתי בתחום הריטייל יודע שרק אחרי שהסוחר נכנס, וסוחר שהוא destination ומביא איתו את גל המבקרים הנוסף, רק אחר כך מתחיל השינוי בנכס, וזה בהחלט מה שאנחנו נראה בביאלה, וזה חלק מנכסי אוריון. ככה בחרנו את נכסי נוגה. נכסי נוגה נמצאים בפינלנד, מאוד קרוב להלסינקי, והם נכסים מאוד יציבים. עכשיו בואו נסתכל שנייה על שלושת המוקדים המרכזיים באוריון. קודם כל, יש את - ונראה לי הראשון זה בעלי אגרות החוב. אפשר לפתוח את המסך, זה שחור לבן.
Speaker #1: הדבר הראשון והקודם לכל זה בחירת הנכסים. בעסקת אוריון לקחנו שלושה נכסים שהם שלושה נכסים בקאפ יחסית גבוה, נכסים מאוד מאוד יציבים, שהם אפילו נמצאים בהתפתחות. זאת אומרת, הם לא סיימו את ההתפתחות שלהם. ראה לכך הוכחה שפריימרק נכנס לאחד הנכסים והוא עדיין לא נכנס.
Speaker #1: מי שאיתי בתחום הריטייל יודע שרק אחרי שהשוכר נכנס, ושוכר שהוא דסטיניישן ומביא איתו את גל המבקרים הנוסף, רק אחר כך מתחיל השינוי בנכס. וזה בהחלט מה שאנחנו נראה בביאלה, וזה חלק מנכסי אוריון.
Speaker #1: ככה בחרנו את נכסי נוגה. נכסי נוגה נמצאים בפינלנד, מאוד קרוב להלסינקי, והם נכסים מאוד מאוד יציבים. עכשיו, בואו נסתכל רגע על שלושת המוקדים המרכזיים באוריון.
Speaker #1: קודם כל, יש את, ונראה לי הראשון, זה בעלי אגרות החוב. אפשר לפתוח את המסך, זה שחור לבן. האג"ח היום נסחר ביציבות גבוהה, עם תשואה לפדיון של 3.5%, ועם מרווח סיכון נמוך.
קרן כליפה: האג"ח היום נסחר ביציבות גבוהה, עם תשואה לפדיון של 3.5% ועם מרווח סיכון נמוך. זאת אומרת שהאג"חים עובדים יפה. נעבור לשני, G City. G City, כמובן, עם כל הדגש על המיקוד העסקי. בסוף, בפרק זמן יחסית קצר, תחשבו שזה שלושה נכסים מאוד גדולים, שאתה לא רוצה להוציא לשוק כל כך הרבה נכסים בבת אחת, כי אתה יודע שהם שווים את הבוק שלהם, אבל אתה רוצה לעשות את זה במהימנות ושלא יפרשו את המכירה שלך בשוק המקומי כמשהו שהוא לא נכון. ולכן במודל של אוריון, וככה במודל של נוגה, שלושה נכסים, לצורך העניין, נמכרים בתהליך יחסית מהיר, ולמעשה מצמצמים את החוב. קודם כל, גם יש פה את המיקוד העסקי וכמובן מצמצמים את החוב של G City. ואחרון, אני אגיד משפט, בעלי המניות. אני רק מזכירה שבעלי המניות קיבלו את המניות שעשינו בחלוקה בעין. אז כולנו מבינים את האירוע. זה לגבי עסקת נוגה.
Speaker #1: זאת אומרת שהאג"חים עובדים יפה. נעבור לשני, ג'י סיטי. ג'י סיטי, כמובן, עם כל הדגש של המיקוד העסקי. בסוף, בפרק זמן יחסית קצר—תחשבו שזה שלושה נכסים מאוד גדולים—אתה לא רוצה להוציא לשוק כל כך הרבה נכסים בבת אחת, כי אתה יודע שהם שווים את הבוק שלהם, אבל אתה רוצה לעשות את זה במהימנות ושלא יחשבו, לא יפרשו, את המכירה שלך בשוק המקומי כמשהו שהוא לא נכון.
Speaker #1: ולכן, במודל של אוריון, וכך גם במודל של נוגה, שלושה נכסים, לצורך העניין, נמכרים בתהליך יחסית מהיר, ולמעשה מצמצמים את החוב. קודם כל, יש פה גם את המיקוד העסקי, וכמובן, מצמצמים את החוב של ג'י סיטי.
Speaker #1: ואחרון, אני אגיד משפט, בעלי המניות. אני רק מזכירה שבעלי המניות קיבלו את המניות שעשינו בחלוקה בעין. אז כולנו מבינים את האירוע. זה לגבי עסקת נוגה.
Speaker #1: אתמול הייתה לנו ישיבה עם הדירקטורים החדשים, ואנחנו יוצאים לדרך בצורה מאוד מאוד נחושה בעסקת נוגה. לגבי סיטיקון, ציינתי קודם שמבחינת איך שאני רואה את התמונה, זה האירוע.
קרן כליפה: אתמול הייתה לנו ישיבה עם הדירקטורים החדשים, ואנחנו יוצאים לדרך בצורה מאוד נחושה בעסקת נוגה. לגבי סיטיקון, ציינתי קודם שאיך שאני רואה את התמונה, זה האירוע. אני לא אפרט לגבי הפרטת סיטיקון, כי אנחנו דיברנו על זה כל כך הרבה פעמים, ונראה לי שסיקרנו את כל התמונה. אבל חלק מהסיקור שלנו של התמונה, אני זוכרת מה אני אמרתי כשהייתי בפורומים איתכם, ואחד הדברים שאמרתי, ניסיתי להמחיש לכם את סיטיקון דרך העיניים של אטריום. ואמרתי לכם, קחו את האטריום, העברנו אותה מחברה ציבורית לחברה פרטית, ואז יכולנו להתחיל לעבוד בצמצום ובליבה של אטריום, ועכשיו אתם רואים את התוצאות, שיש שם תוצאות דו-ספרתיות. הרבעון הזה אני לא צריכה לספר על אטריום. אני יכולה לדבר על סיטיקון, כי בהפרש של זמן יחסית קצר, בזכות כל המהלכים שעשינו שם ובזכות הניהול הפיזי שיש שם בראשו של אשר פשטי, אנחנו יכולים כבר לראות את התוצאות, ואלה יחסית תוצאות מהירות.
Speaker #1: אני לא אפרט לגבי הפרטת סיטיקון, כי אנחנו דיברנו על זה כל כך הרבה פעמים, ונראה לי שסיקרנו את כל התמונה. אבל חלק מהסיקור שלנו, של התמונה, אני זוכרת מה אני אמרתי כשהייתי בפורומים איתכם, ואחד הדברים שאמרתי זה שניסיתי להמחיש לכם את סיטיקון דרך העיניים של אטריום.
Speaker #1: ואמרתי לכם, קחו את האטריום, העברנו אותם מחברה ציבורית לחברה פרטית, ואז התחלנו, יכולנו להתחיל לעבוד בצמצום ובליבה של אטריום, ועכשיו אתם רואים את התוצאות, שיש שם תוצאות דו-ספרתיות.
Speaker #1: הרבעון הזה אני לא צריכה לספר על אטריום, אני יכולה לדבר על סיטיקון, כי בהפרש של זמן יחסית קצר, בזכות כל המהלכים שעשינו שם ובזכות הניהול הפיזי שיש שם, בראשותו של אשל פשטי, אנחנו יכולים כבר לראות את התוצאות, ואלה יחסית תוצאות מהירות.
Speaker #1: תזכרו תמיד שנדל"ן, שמרכזים מסחריים, זה מגרש מאוד ארוך. זאת אומרת שגם אם אתה מגיע בניהול חדש, קשה לך, אם יש מיצוי מלא של הנכסים, קשה מאוד בשלב הראשון לעשות שינויים שהם שינויים מטורפים.
קרן כליפה: תזכרו תמיד שנדל"ן, שמרכזים מסחריים, זה מחר מאוד ארוך. זאת אומרת שגם אם אתה מגיע בניהול חדש, אם יש מיצוי מלא של הנכסים, קשה מאוד בשלב הראשון לעשות שינויים שהם שינויים מטורפים. ופה אנחנו רואים במרווח מאוד קצר איזה שינויים הניהול עושה שם. אני רק אתן, כי זה לא רשום במצגת ולא נמצא באף דף, אבל זה היה במצגת של סיטיקון, אז אני יכולה להרשות לעצמי גם לשתף אתכם. אני כל הזמן דיברתי איתכם על האטריום, על הנכסים שלצורך העניין הם נכסים ענקיים, שאתה נכנס בתור ישראלי, אתה רואה, אוקיי, מה זה כל השטח הריק הזה? זאת אומרת, כל המרחבים הציבוריים היו ריקים ועכשיו הם מלאים. אותו כנ"ל אנחנו רואים בסיטיקון, ורק כדי להמחיש דרך מספרים, בחצי שנה האחרונה התווספו €2.2 מיליון הכנסות דרך פרסום, דוכנים, חניה, כל מיני עמדות תפוזים וכאלה, שזה גידול של כמעט 26% על הרכיב הזה.
Speaker #1: ופה אנחנו רואים, במרווח מאוד מאוד קצר, אנחנו רואים איזה שינויים הניהול עושה שם. אני רק אתן, כי זה לא רשום במצגת ולא נמצא באף דף, אבל זה היה במצגת של סיטיקון, אז אני יכולה להרשות לעצמי גם לשתף אתכם.
Speaker #1: כל הזמן דיברתי איתכם על אטריום, על הנכסים שלצורך העניין הם נכסים ענקיים, שאתה נכנס בתור ישראלי, אתה רואה, אוקיי, מה זה כל השטח הריק הזה?
Speaker #1: זאת אומרת, כל המרחבים הציבוריים היו ריקים, ועכשיו הם מלאים. אותו כנ"ל אנחנו רואים בסיטיקון. ורק כדי להמחיש דרך מספרים, בחצי שנה האחרונה התווספו €2.2 מיליון הכנסות דרך פרסום דוכנים, חניה, כל מיני עמדות תפוזים וכאלה, שזה גידול של כמעט 26% על הרכיב הזה.
Speaker #1: אוקיי? יהיה המשכיות לזה. וזה משהו שאנחנו נראה שהוא כבר קבוע. אותו צריך להרחיב. וזה באמת בזכות ניהול נכון, ומוטיבציה מאוד מאוד גבוהה לשנות, לעשות את התפנית בסיטיקון.
קרן כליפה: יהיה המשכיות לזה, וזה משהו שאנחנו נראה שהוא כבר קבוע. אותו צריך להרחיב. וזה באמת בזכות ניהול נכון ומוטיבציה מאוד גבוהה לעשות את התפנית ב-Citycon. זה לגבי Citycon. עכשיו אני דווקא רוצה לדבר על השבחת תיק הנכסים, כי אנחנו המון מדברים על המכירות וזה ברור לחלוטין מה המטרה שלנו במכירות. כמו שציינו, וחיים הדגיש את זה הרבה פעמים, המיקוד העסקי הוא מאוד חשוב. דרך המיקוד העסקי גם נושא ה-G&A מטופל בכסיפה. ודרך אגב, תפתחו את הדוחות הכספיים מ-2020 ועד היום, אתם תראו את הירידה הדרסטית ב-G&A והוא ימשיך לרדת בצורה משמעותית. אבל יחד עם זאת, אנחנו חברה עובדת. אנחנו חברה שרואה קדימה ויש פה תיק שלם של נכסים שיש שם השבחה מאוד משמעותית. אני תמיד אומרת כששואלים אותי: "אוקיי, איך את רואה את ההשבחה ואיך את רואה את הגידול של החברה?" אז אין ספק שצריך לבדוק הזדמנויות חדשות במוקדי הפעילות שלנו, הרלוונטיים, שאנחנו מכריזים עליהם, שאמרנו אותם, שציינו אותם באסטרטגיה.
Speaker #1: זה לגבי סיטיקון. עכשיו אני דווקא רוצה לדבר על ההשפעה תיק הנכסים. כי אנחנו, המון מדברים על המכירות, וזה ברור לחלוטין מה המטרה שלנו במכירות.
Speaker #1: כמו שציינו, וחיים הדגיש את זה הרבה פעמים, המיקוד העסקי הוא מאוד מאוד חשוב. דרך המיקוד העסקי גם נושא ה-GNA מטופל בקפידה, ודרך אגב, תפתחו את הדוחות הכספיים מ-2024 עד היום, אתם תראו את הירידה הדרסטית ב-GNA, והוא ימשיך לרדת בצורה משמעותית.
Speaker #1: אבל יחד עם זאת, אנחנו חברה עובדת. אנחנו חברה שרואה קדימה. ויש פה תיק שלם של נכסים שיש שם השפכה מאוד משמעותית. אני תמיד אומרת, כששואלים אותי: אוקיי, איך את רואה את ההשפכה ואיך את רואה את הגידול של החברה?
Speaker #1: אז אין ספק שצריך לבדוק הזדמנויות חדשות במוקדי הפעילות שלנו הרלוונטיים, שאנחנו מכריזים עליהם, שאמרנו אותם, שציינו אותם באסטרטגיה. יחד עם זאת, אני אומרת, תקשיבו, בסוף, אם אני לוקחת את התיק של ג'י סיטי במוקדי הפעילות בלבד, ואני לוקחת את ההתפתחות שיש לעשות בתוך החברה, עם הקרקעות הקיימות שלה, זה באמת אפשר לעשות פה שנים, ולהגדיל פה את ה-NOI בצורה מאוד ניכרת, רק מההשבחה של הנכסים.
קרן כליפה: יחד עם זאת, אני אומרת: תקשיבו, בסוף אם אני לוקחת את התיק של G City במוקדי הפעילות בלבד, ואני לוקחת את ההתפתחות שיש לעשות בתוך החברה עם הקרקעות הקיימות שלה, באמת אפשר לעשות פה שנים ולהגדיל פה את ה-NOI בצורה מאוד ניכרת רק מההשבחה של הנכסים. אני אתן שתי דוגמאות מאוד מרכזיות. ראשון לציון שמעתם, וסביון שמעתם, ו-5500, נראה לי כולנו נמצאים בהתנגדויות ושמעתם. אבל כפר סבא, מעבר לתווה שאושרה לנו, שיש שם היקף לא מבוטל של יחידות דיור. מעבר לדיור המוגן שקיבלנו אישור לזה, וזה ערך נורא משמעותי לפרויקט עצמו, מעבר לקהל שמגיע, יש ערך גם למגורים. בנוסף לזה קיבלנו היתר בנייה לתוספת של המרכז המסחרי. היום יש לנו ביקושים מאוד גדולים ב-G City בכפר סבא שאין לנו איך לענות להם. הדוגמה הכי פשוטה, קחו את הסניף של Zara, את Inditex.
Speaker #1: אני אתן כמה דוגמאות, שתי דוגמאות מאוד מרכזיות, כן? ראשון לציון שמעתם, וסביון שמעתם, וחמשת אלפים חמש מאות, נראה לי, כולנו נמצאים בהתנגדויות, ושמעתם, אבל כפר סבא.
Speaker #1: כפר סבא, מעבר לטאבה שאושרה לנו, שיש שם היקף לא מבוטל של יחידות דיור, מעבר לדיור המוגן שקיבלנו אישור לזה, וזה ערך נורא נורא משמעותי לפרויקט עצמו. מעבר לקהל שמגיע, יש ערך גם למגורים. בנוסף לזה, קיבלנו היתר בנייה לתוספת של המרכז המסחרי. היום יש לנו ביקושים מאוד מאוד גדולים בג'י סיטי בכפר סבא, שאין לנו איך לענות עליהם.
Speaker #1: הדוגמה הכי פשוטה, קחו את הסניף של זארה, את אינדיטקס. זארה נמצאת שם בסניף שהוא פחות... הוא לא פחות, הוא פשוט מאוד לא קיים יותר בשוק, וזאת מהסיבה שאין לנו איך להגדיל אותם כרגע.
קרן כליפה: Zara נמצאת שם בסניף שהוא פשוט מאוד לא קיים יותר בשוק, וזאת מהסיבה שאין לנו איך להגדיל אותם כרגע. וכל ענפיה של Inditex לא נמצאים אצלנו בנכס, וזה נכס שעובד מאוד חזק. איתי תמיד מדברים על זה שאין חניה. אני תמיד אומרת שאין חניה כשהמרכז הוא עמוס, והלוואי וכל המרכזים יהיו באמת עם חוסר בחניה בזמני פיק, כי זה אומר שהמרכזים עובדים בצורה טובה, ושם אנחנו קיבלנו היתר. אנחנו כמובן לקראת אישור של הדירקטוריון ולקראת אישור של הוועדות של השותף שלנו, הראל חברה לביטוח. זה נדבך אחד. הנדבך השני זה תשתיות ואנרגיה ירוקה. מדברים על זה היום המון בשוק וזה נדל"ן קיים. אנחנו ראינו את ההשבחה שיש. דרך אגב, לכל החברות, גם המתחרות שיש לנו בשוק, שאנחנו מאוד מעריכים, אבל ראינו את הפוטנציאל שיש בגגות סולאריים, ואנחנו גם השנה פרצנו בגגות נוספים ויש לנו עוד פריסה מאוד ענפה כי למעשה מיצינו את הגגות הסולאריים.
Speaker #1: וכל ענפיה של אינדיטקס לא נמצאים אצלנו בנכס, וזה נכס שעובד מאוד מאוד חזק. איתי תמיד מדברים על זה שאין חניה; אני תמיד אומרת שאין חניה כשהמרכז הוא עמוס, והלוואי וכל המרכזים יהיו באמת עם חוסר בחניה בזמני פיק.
Speaker #1: כי זה אומר שהמרכזים עובדים בצורה טובה, ושם אנחנו קיבלנו היתר. אנחנו כמובן לקראת אישור של הדירקטוריון ולקראת אישור של הוועדות של השותף שלנו, הראל חברה לביטוח, ונדבך אחד.
Speaker #1: הנדבך השני זה תשתיות ואנרגיה ירוקה. מדברים על זה היום המון בשוק, וזה נדל"ן קיים. אנחנו ראינו את ההשפעה שיש, דרך אגב, לכל החברות, גם המתחרות שיש לנו בשוק, שאנחנו מאוד מעריכים, אבל ראינו את הפוטנציאל שיש בגגות סולריים. אנחנו גם השנה פרסנו בגגות נוספים, ויש לנו עוד פריסה מאוד קטנה, כי למעשה מיצינו את הגגות הסולריים. הדבר החדש שלצורך העניין בחנו עד עכשיו, ואני שמחה לבשר שאנחנו ממש ערב לפני חתימת החוזה, זה התקנת מתקני אגירה בנכסים בישראל.
קרן כליפה: הדבר החדש שלצורך העניין בחנו עד עכשיו, ואני שמחה לבשר שאנחנו ממש ערב לפני חתימת החוזה, זה התקנת מתקני אגירה בנכסים בישראל. אנחנו לקראת התקנה בראשון לציון, שזה הפרויקט המשמעותי שלנו. וכמובן יחד עם זאת, עם החברה שאנחנו פועלים, שזו חברת אגירה, אנחנו בוחנים היתכנות רוחבית בכל התיק שלנו באירופה ובארצות הברית. ההשבחה של תיק הנכסים שלנו זה משהו שאנחנו עובדים בו יום יום. לפעמים אנשים טועים: אוקיי, תב"ע זה לעוד חמש שנים, אבל תחשבו כאילו הקדמתם את התב"ע ועבדתם קשה כל יום עבור התב"ע, ובמקום חמש שנים עבדתם על התב"ע וקיבלתם את האישורים אחרי שלוש שנים, זה עוד שנתיים של הכנסות בפרויקטים מסוימים. אז תודה רבה לכם. אני מעבירה את השרביט לגיל.
Speaker #1: אנחנו לקראת התקנה בראשון לציון, שזה הפרויקט המשמעותי שלנו. וכמובן, יחד עם זאת, עם החברה שאיתה אנחנו פועלים, שזו חברת הגירה, אנחנו בוחנים היתכנות רוחבית בכל התיק שלנו, באירופה ובארצות הברית.
Speaker #1: ההשפעה של תיק הנכסים שלנו, זה משהו שאנחנו עובדים עליו יום יום. לפעמים אנשים טועים, אוקיי, טאבה זה לעוד חמש שנים, אבל תחשבו כאילו הקדמתם את הטאבה, ועבדתם קשה כל יום עבור הטאבה.
Speaker #1: ובמקום חמש שנים, עבדתם על הטאבה וקיבלתם את האישורים אחרי שלוש שנים. זה עוד שנתיים של הכנסות בפרויקטים מסוימים. אז תודה רבה לכם, אני מעבירה את השרביט לגיל.
Speaker #2: טוב, אז קרן, תודה, ובחר הצהריים טובים. אני אתחיל בהערה כללית. השקל הפגין עוצמה מול כל המטבעות העיקריים, לפחות שבהם אנחנו פועלים, ואם אני רוצה לעשות השוואה של הרבעון השני השנה מול השנה שעברה, אנחנו מדברים על התחזקות של מעל עשרה אחוז של השקל מול כל המטבעות האלה.
גיל קוטלר: קרן, תודה וצהריים טובים. אני אתחיל בהערה כללית. השקל הפגין עוצמה מול כל המטבעות העיקריים, לפחות שאנחנו פועלים בהם. ואם אני רוצה לעשות השוואה של הרבעון השני השנה מול אשתקד, אנחנו מדברים על התחזקות של מעל 10% של השקל מול כל המטבעות האלה. אני כבר גם הצגתי את זה בפעם הקודמת, זיהינו את התופעה הזאת והגדלנו משמעותית את ההגנות בפני התחזקות השקל, כך שנכון לסוף גם הרבעון הראשון, גם השני וגם להיום, ההון העצמי שלנו חשוף בסדר גודל של 40% לשקל, למרות שהיקף הנכסים שלנו קטן מכך. אם אני רוצה לכמת את זה, אז במספרים, סך הפגיעה בהון העצמי מתחילת השנה ועד ל-30 ביוני, תום הרבעון השני, הסתכם בסך הכול ב-₪260 מיליון, אבל נכון להיום, בעיקר כתוצאה מהתחזקות ה-NOK והאירו מול השקל, אנחנו רואים החזר של כמחצית מהפגיעה במספר הזה שאני ציינתי.
Speaker #2: אנחנו כבר, גם הצגתי את זה בפעם הקודמת, זיהינו את התופעה הזאת והגדלנו משמעותית את ההגנות בפני התחזקות השקל, כך שנכון לסוף גם הרבעון הראשון, גם השני וגם להיום, ההון העצמי שלנו חשוף בסדר גודל של 40% לשקל.
Speaker #2: למרות שהיקף הנכסים שלנו הוא קטן מכך. אם אני רוצה לכמת את זה, אז במספרים, סך הפגיעה בהון העצמי מתחילת השנה ועד ל-30.6, תום הרבעון השני, משתקף בסך הכול ב-260 מיליון שקל. אבל נכון להיום, בעיקר כתוצאה מהתחזקות הנוק והאירו מול השקל, אנחנו רואים החזר של כמחצית מהפגיעה במספר הזה שאני ציינתי.
גיל קוטלר: בשקף 20 אפשר לראות את התוצאות שלנו, שכמובן מושפעות מהנושא של מכירות הנכסים, שזה אירוע מדלל בסוף בתוצאות החברה. מצד שני, קנינו את המיעוט בסיטיקון במהלך הרבעון הראשון, אנחנו כמובן גם ממשיכים היום, שהמשמעות הכלכלית שלו היא בעצם רכישת נכסים במחיר הזדמנותי, שזה מאזן בדרך כלל את הפגיעה. אני חושב שאם רוצים לראות את הנתון שהוא באמת משקף את שני הדברים, מצד אחד את המכירה, מצד שני את הקנייה של הנכסים דרך המיעוט בסיטיקון, אפשר לראות את זה בחלקנו ב-NOI, שהוא בעצם ממשיך ביחד עם הרבעון הראשון גם הפעם, וגדל ב-25% לעומת הרבעון השני שהשתקד. ואם אני מסתכל גם על הורדת המינוף, כי מכירת נכסים כמובן מורידה את המינוף, אז בסולו המורחב בין סוף רבעון שני 2025 להיום, שנה, הורדנו את החוב ב-1.8 מיליארד, וברמת שיעור המינוף ירדנו ב-2.4% מ-68.7 שהיה ב-30/06/25 ל-66.3 שהוא כיום. כל התוצאות האלה והעלייה ב-NOI בייחוד יחסי זה אגב הורדת הסיכון.
Speaker #2: בשקף 20 אפשר לראות את התוצאות שלנו, שכמובן מושפעות מנושא של מכירות הנכסים, שזה אירוע מדלל בסוף בתוצאות החברה. מצד שני, קנינו את המיעוט בסיטיקון במהלך הרבעון הראשון, ואנחנו כמובן גם ממשיכים היום. המשמעות הכלכלית שלו היא בעצם רכישת נכסים במחיר הזדמנותי, שזה מאזן בדרך עוצמת הפגיעה. אני חושב שאם רוצים לראות את הנתון שהוא באמת משקף את שני הדברים — מצד אחד את המכירה, מצד שני את הקנייה של הנכסים דרך המיעוט בסיטיקון — אפשר לראות את זה בחלקנו ב-NOI, שהוא בעצם ממשיך, יחד עם הרבעון הראשון גם הפעם, וגדל ב-25% לעומת הרבעון השני של השנה שעברה.
Speaker #2: וזה בסך הכול, ואם אני מסתכל גם על הורדת המינוף, כי מכירת נכסים כמובן מורידה את המינוף, אז בסולו מורחב, בין סוף רבעון שני 2025 להיום, בשנה, הורדנו את החוב ב-1.8 מיליארד, וברמת שיעור המינוף ירדנו ב-2.4 אחוז — מ-68.7 שהיה ב-30.6.25, ל-66.3 שהוא כיום.
Speaker #2: אז כלומר, כל התוצאות האלה, והעלייה ב-NOI במיוחד, זה אגב מוריד את הסיכון. לעניין ה-FFO, וגם כאן כמובן, הנושא של מכירת נכסים מצד אחד והחלטת המיעוט מצד שני, אנחנו בסך הכול שומרים על יציבות בין הרבעונים, בין רבעון ראשון לרבעון שני. הקצב הוא בסדר גודל של בין 95 ל-100, וגם עדכנו את התחזית לכל השנה.
גיל קוטלר: לעניין ה-FFO, וגם כאן כמובן הנושא של מכירות נכסים מצד אחד ורכישת המיעוט מצד שני, אנחנו בסך הכול שומרים על יציבות בין הרבעונים, בין רבעון ראשון לרבעון שני. הקצב הוא סדר גודל של בין 95 ל-100, וגם עדכנו את התחזית לכל השנה. עודד, השקף הבא. בשקף הזה אני אזכיר לגבי ההון העצמי למניה, שמעבר כמובן לתרומה של ה-FFO, הרווח מרכישת המיעוט בסיטיקון, הקיזוז מהשפעת המטבעות, כפי שכבר ציינתי, גם תוכנית הרכישות באוצר של המניות תרמה לצמיחה של ההון העצמי למניה ותרם לנו שקל גידול. בסולו המורחב, חיים התייחס מקודם לנזילות שלנו ברמת המורחב. בסולו המורחב יתרת הנזילות הייתה ₪1.5 מיליארד, וכמובן היקף הנכסים החופשיים שגדל בצורה ניכרת לאחר רכישת סיטיקון, הוא מסתכם מעל ₪10 מיליארד. עודד, אתה יכול לעבור בבקשה? שקף 23 פה. יש פה, אם אתם רואים, מספר שהוא כמעט ₪1 מיליארד, שזה התחייבות מס נדחה.
Speaker #2: עודד, השקף הבא. פה, בשקף הזה, אני אזכיר לגבי ההון העצמי למניה שמעבר כמובן לתרומה של ה-FFO, הרווח מרכישת המיעוט בסיטיקון, הקיזוז מהשפעת המטבעות, כפי שכבר ציינתי—גם תוכנית הרכישות באוצר של המניות תרמה לטובת הצמיחה של ההון העצמי למניה, ותרם לנו שקל גידול.
Speaker #2: בסולו מורחב, חיים התייחס מקודם לנזילות שלנו ברמת המאוחד. בסולו מורחב, לקראת הנזילות הייתה 1.5 מיליארד, וכמובן היקף הנכסים החופשיים שגדל בצורה ניכרת לאחר עסקת סיטיקון ומסתכם מעל עשרה מיליארד שקל.
Speaker #2: עודד, אתה יכול לעבור בבקשה? שקף 23 פה. יש פה, אם אתם רואים, מספר שהוא כמעט מיליארד שקל, שזה התעודה למס. זה כמובן נתון חשבונאי, זה בערך 5.5, כמעט 5.5 ש"ח למניה, שהעיקר בעצם נובע מהתעודות למס שנוצרים בגין תיק הנכסים שלנו באירופה, שבהם הפרקטיקה היא למכור את חברות הנכס.
גיל קוטלר: זה כמובן נתון חשבונאי, זה חמישה וחצי בערך, כמעט חמישה וחצי ש"ח למניה, שהעיקר בעצם נובע מהתעודות למס שנוצרים בגין תיק הנכסים שלנו באירופה, שבהם הפרקטיקה זה למכור את חברות הנכס, ובפועל אנחנו לא נשלם מס שוטף. עכשיו, אנחנו רואים, מכיוון שכבר ביצענו תוכנית מכירות אחת מהותית, גם קרן דיברה עליה, של מעל ₪7 מיליארד, שחלק ניכר ממנה היה באירופה, אני יכול להגיד לכם שמבחינת תשלום מס שוטף כמעט ולא היה. אז התעודה הזאת היא כמובן תקן חשבונאי ולכן עושים אותה, אבל באמת כשעושים ניתוח כלכלי לשווי הכלכלי של החברה ולהון העצמי למניה, הכלכלי האמיתי, במקרה שלנו, בגלל שמרבית התעודה מגיעה מאירופה, אני חושב שאפשר מאוד בקלות להתעלם מההפרשה החשבונאית הזאת. זהו, אני מעביר לעודד לצורך פתיחה לשאלות.
Speaker #2: ובפועל, אנחנו לא משלמים משהו שוטף. עכשיו, אנחנו רואים, מכיוון שכבר ביצענו תוכנית מכירות אחת מהותית—גם קרן דיברה עליה—של מעל שבעה מיליארד, שחלק ניכר ממנה היה באירופה, אני יכול להגיד לכם שמבחינת תשלום משהו שוטף כמעט ולא היה.
Speaker #2: אז התעודה הזאת היא כמובן תקן חשבונאי, ולכן עושים אותה, אבל באמת כשעושים ניתוח כלכלי לשווי הכלכלי של החברה ולהון העצמי למניה, הכלכלי האמיתי, במקרה שלנו, בגלל שמרבית התעודה מגיעה מאירופה, אני חושב שאפשר מאוד בקלות להתעלם מההפרשה החשבונאית הזאת.
Speaker #2: זהו, אני מעביר לעודד לצורך פתיחה לשאלות.
Speaker #1: תודה, גיל, חיים, קרן. אנחנו מתחילים. חיים, הגיעו כמה שאלות לגבי תוכנית הכנסה שותף בנורדסטאר, במכירת מניות של גיל. אם תוכל להתייחס לנושא. אתה רק במיעוט, חיים.
עודד בן חורין: תודה גיל, חיים, קרן. אנחנו מתחילים. חיים, הגיעו כמה שאלות לגבי תוכנית הכנסת שותף בנורסטאר ומכירת מניות של Zeeyah. אם תוכל להתייחס לנושא. אתה רק במיעוט, חיים, אם אתה יכול להיות במיעוט.
Speaker #1: אתה יכול לראות את המיעוט.
חיים כצמן: בסדר, שומעים אותי?
Speaker #3: בסדר, שומעים אותי?
Speaker #1: מצוין.
עודד בן חורין: כן.
Speaker #3: יופי. התוכנית הזאת נמצאת באותו מקום שהיא הייתה, אנחנו בוחנים מספר הצעות שמסתובבות סביבנו. אנחנו כמובן עושים את זה בצורה הרבה יותר קפדנית והרבה יותר, נקרא לזה, זהירה, לאור הניסיון שהיה לנו.
חיים כצמן: התוכנית הזאת נמצאת באותו מקום שהייתה. אנחנו בוחנים מספר הצעות שמסתובבות סביבנו. אנחנו כמובן עושים את זה בצורה הרבה יותר קפדנית והרבה יותר, אני אקרא לזה זהירה, לאור הניסיון שהיה לנו. ובמידה ותהיינה הצעות שתתגבשנה, אז כמובן שנדווח על זה. זה ברמת Norstar, אבל בעצם אין לו השפעה כרגע על G City ועל התוכניות שלה קדימה, ו-G City פועלת, מה שנקרא, על כל הצילינדרים להמשיך לפתח, להמשיך להפחית מינוף, להמשיך לקדם תוכניות, וקרן והצוות, בהחלט יש להם הוראות להצעיל את החברה קדימה.
Speaker #3: ובמידה ותהיינה הצעות שתתגבשנה, אז כמובן שנדווח על זה. זה ברמת נורדסטאר. אבל זה בעצם אין לו השפעה כרגע על G City ועל התוכניות שלה קדימה, ו-G City פועלת, מה שנקרא, על כל הצילינדרים — להמשיך לפתח, להמשיך להפחית מינוף, להמשיך לקדם תוכניות, וקרן והצוות בהחלט יש להם הוראות להוביל את החברה קדימה.
Speaker #1: תודה, חיים. עוד קצת לגבי התוכנית מכירות שדיברנו עליה היום: אתה יכול להתייחס קצת לנכסים בארצות הברית—איזה בדיוק יש כוונה למכור, והאם יש כבר התעניינות?
עודד בן חורין: תודה חיים. עוד קצת לגבי תוכנית המכירות שדיברנו עליה היום. אם אתה יכול להתייחס קצת לנכסים בארצות הברית, איזה בדיוק יש כוונה למכור והאם יש כבר התעניינות?
Speaker #3: יש התעניינות רבה. הכוונה היא למכור את נכס המגורים שיש לנו בבריסל, את מיזון, ואת מספר מרכזים מסחריים שיש לנו בניו יורק ובבוסטון. זה בעצם שימוש מעורב, ומשרדים ריטייל.
חיים כצמן: יש התעניינות רבה. הכוונה היא למכור את נכס המגורים שיש לנו בבריקל, את maison, את מספר מרכזים מסחריים שיש לנו בניו יורק ובבוסטון. זה בעצם בשימוש מעורב ומשרדים retail. יש התעניינות רבה בנכסים בארצות הברית באופן כללי, ב-shopping centers במיוחד. מי שעוקב אחרי הביצועים של מניות חברות ה-REIT שעוסקות בענפים האלה רואה שיש להם עלייה גדולה בשנה האחרונה, אולי קצת יותר. השוק הזה, כמו שאמרתי קודם, מתעורר בכל העולם ויש ביקושים, והתוכנית העסקית שלנו, האסטרטגיה, היא בסופו של דבר למכור את מרבית או כל נכסינו בצפון ארצות הברית כמובן, בצפון מזרח, ולהתמקד אך ורק בפלורידה במרכזים מסחריים. זה מה שאנחנו עושים הכי טוב.
Speaker #3: יש התעניינות רבה בנכסים בארצות הברית באופן כללי, בשופינג סנטרס במיוחד. מי שעוקב אחרי הביצועים של מניות חברות הריט שעוסקות בענפים האלה רואה שהן גדלו בשנה האחרונה, אולי קצת יותר.
Speaker #3: השוק הזה, כמו שאמרתי קודם, התעורר בכל העולם, ויש ביקושים. והתוכנית העסקית שלנו, האסטרטגיה, היא בסופו של דבר למכור את מרבית או כל נכסינו בצפון—בצפון ובצפון ארצות הברית כמובן, בצפון מזרח—ולהתמקד אך ורק בפלורידה, במרכזים מסחריים. זה מה שאנחנו עושים הכי טוב.
Speaker #1: תודה. אם אתה יכול קצת להתייחס, אולי, לאיזו רמת מינוף אתה רואה אחרי התוכנית של המכירות?
עודד בן חורין: תודה. אם אתה יכול קצת להתייחס אולי לאיזו רמת מינוף אתה רואה אחרי התוכנית של המכירות?
Speaker #3: גיל.
Speaker #2: אז ההשפעה של התוכנית שאנחנו ציינו אותה, אותם שישה מיליארד פלוס, היא תשפיע... האמת שכבר היום הסולו מורחב והמאוחד הם מאוד דומים בגלל שההחזקה מאוד מהותית שלנו בסיטיקון.
גיל קוטלר: ההשפעה של התוכנית שאנחנו ציינו אותה, אותם שישה מיליארד פלוס, האמת שכבר היום הסולו המורחב והמאוחד הם מאוד דומים בגלל ההחזקה המאוד מהותית שלנו בסיטיקון, תשפיע בין 6% ל-8% ירידה ברמת המינוף.
Speaker #2: היא תשפיע בין שישה לשמונה אחוזי ירידה ברמת המינוף.
Speaker #1: תודה. גיל, יש לך שאלות לגבי מימון מחדש בוורשה בג'וניור? איפה התהליך עומד?
עודד בן חורין: תודה, גיל. יש עוד שאלות לגבי מימון מחדש בוורשה Junior. איפה התהליך עומד?
גיל קוטלר: למי, זה אליי או לחיים?
Speaker #2: למי זה? אליי או לחיים?
חיים כצמן: אני אבוא.
Speaker #3: אני אבוא.
Speaker #1: כל אחד יכול לענות מבחינתנו.
עודד בן חורין: כל אחד יכול לענות מבחינתנו.
חיים כצמן: כן, גיל, דבר אתה.
Speaker #3: כן, גיל, תענה אתה.
Speaker #2: טוב, אז מתקדם. גם פה אפשר לראות שהשוק מאוד חזק. יש הרבה לנדרים בתוך התהליך. בסוף, כמובן, מתכנסים לאחד. גם הסכום משמעותית יעלה, והמרווח יקטן.
גיל קוטלר: מתקדם.
גיל קוטלר: לסדר.
גיל קוטלר: גם פה אפשר לראות שהשוק מאוד חזק. יש הרבה לנדרים בתוך התהליך. ובסוף כמובן מתכנסים לאחד. גם הסכום משמעותית יעלה והמרווח יקטן.
Speaker #1: תודה. קרן, שאלה אלייך: שואלים האם יש כוונה להקים משרדים נוספים בראשון, או אולי לנסות לשנות ייעוד של הזכויות?
עודד בן חורין: תודה. קרן, שאלה אלייך. שואלים האם יש כוונה להקים משרדים נוספים בראשון או אולי לנסות לשנות ייעוד של הזכויות?
Speaker #4: אז קודם כל, אנחנו לקראת הסיום, לקראת קבלת טופס 4 של הבניין הראשון. שוק המשרדים כרגע—אנחנו לא נבנה בניין נוסף לפני שנבין לאן השוק הולך כרגע.
קרן כליפה: אנחנו לקראת הסיום, לקראת קבלת טופס 4 של הבניין הראשון. שוק המשרדים כרגע, אנחנו לא נבנה בניין נוסף לפני שנבין לאן השוק הולך כרגע, וכרגע אין איזושהי שאיפה להתחיל בפרויקט. גם מי שמכיר את התהליכים, אחרי שמקבלים את התב"ע, שאנחנו עדיין רחוקים, אני אומרת רחוקים בחצי שנה מקבלת אישור התב"ע, עדיין יש היתרים וכל מה שקשור. זה כרגע לא נמצא, לא בדוחות שלנו ולא בתוכנית שלנו להקים בנייני משרדים. וכן, בהחלט יש לנו רצון וכוונה ושאיפה, ואנחנו עובדים על זה עם האדריכלים גם, איך אנחנו יכולים לשנות, כחלק, לא את כל הבניינים, אבל כחלק את אפיון הבניינים. וכן, שיהיה שם מגורים בנוסף למשרדים, שמאוד נהוג גם בארץ וגם בעולם. אני מזכירה לכם, עכשיו יש את התמונה של הנכס בראשון לציון, הבניין החדש ממש בסוף המרפסת לתחנה של הרכבת הקלה.
Speaker #4: וכרגע אין איזושהי שאיפה להתחיל בפרויקט. גם מי שמכיר את התהליכים, אחרי שמקבלים את התב"ע, שאנחנו עדיין רחוקים... אני אומרת רחוקים בחצי שנה מקבלת אישור התב"ע, עדיין יש היתרים וכל מה שקשור.
Speaker #4: זה כרגע לא נמצא לא בדוחות שלנו ולא בתוכנית שלנו להקים בנייני משרדים. וכן, בהחלט יש לנו רצון, כוונה ושאיפה, ואנחנו עובדים על זה עם האדריכלים גם—איך אנחנו יכולים לשנות, כחלק, לא את כל הבניינים, אבל כחלק, את אפיון הבניינים וכן שיהיו שם מגורים בנוסף למשרדים.
Speaker #4: שמאוד נהוג גם בארץ וגם בעולם, אני מזכירה לכם, עכשיו יש את התמונה של הנכס בראשון לציון, הבניין החדש, ממש בסוף המרפסת, זה התחנה של הרכבת הקלה.
Speaker #1: תודה, קרן. חיים, אני חוזר אליך, שאלה לגבי, עוד פעם, תוכנית המכירות. מבקשים, אתה יכול להרחיב קצת לגבי השוק בברזיל? איך הוא נראה היום? האם יש עסקאות?
עודד בן חורין: תודה קרן. חיים, אני חוזר אליך. שאלה לגבי עוד פעם תוכנית המכירות. מבקשים אם אתה יכול להרחיב קצת לגבי השוק בברזיל, איך הוא נראה היום, האם יש עסקאות? אנחנו מתחילים לראות ניצנים של עסקאות ואנחנו רואים התחזקות מסוימת גם ב-cap rate. נסגרה עסקה לפני שבוע, שבועיים בנכסים דומים ב-cap rate של באזור השבע, שבע-שבע, שזה בערך פחות או יותר cap rate שאנחנו בנכסים שלנו. הבחירות בברזיל צפויות להיות באוקטובר וכולם מצפים ליום שאחרי הבחירות גם שם ובעוד כמה מדינות בעולם. ואנחנו מעריכים שנוכל למכור את ההחזקות שלנו או למזג אותן עם חברה יותר גדולה, לקבל מניות ובעצם לחזור להיות לבעלי מניות, ואז דרך מכירת מניות לצאת לגמרי מברזיל. אבל כמובן שגם עסקה כזאת קודם כל בעצם תעצור לנו את כל ההוצאות וכל ה-G&A בברזיל, וגם את כל הצורך בתשומת הלב הניהולית. עשינו אגב עסקה קטנה כזאת, עסקת טלוס, מה שאנחנו קוראים לה, לגבי בניין משרדים שהיה לנו בברזיל.
Speaker #3: אנחנו מתחילים לראות ניצנים של עסקאות, ואנחנו רואים התחזקות מסוימת גם בקפ"ט, שמה עסקה לפני שבוע או שבועיים, בקפ"ט, בנכסים דומים, בקפ"ט שבאזור השבע, שבע-שבע.
Speaker #3: שזה בערך פחות או יותר הקפ''ט שאנחנו בנכסים שלנו. הבחירות בברזיל צפויות להיות באוקטובר, וכולם מצפים ליום שאחרי הבחירות, גם שם ובעוד כמה מדינות בעולם.
Speaker #3: ואנחנו מעריכים שנוכל למכור את ההחזקות שלנו, או למזג אותן עם חברה יותר גדולה, לקבל מניות ובעצם להפוך להיות בעלי מניות, ואז דרך מכירת מניות לצאת לגמרי מברזיל.
Speaker #3: אבל כמובן שגם עסקה כזאת, קודם כל, בעצם תעצור לנו את כל ההוצאות, את כל ה-GNA בברזיל, וגם את כל הצורך בתשומת הלב הניהולית. עשינו, אגב, עסקה קטנה כזאת—עסקת טלוס, מה שאנחנו קוראים לה—לגבי בניין משרדים שהיה לנו בברזיל.
חיים כצמן: החלפנו את הנכס במניות. זה מאוד שארית ברזילאי. המניות הללו משלמות דיבידנד של 9%, גיל?
Speaker #3: החלפנו את הנכס במניות. המניות הללו, אלו מניות שארית, ברזילאית. המניות הללו משלמות דיבידנד של 9%, גיל.
Speaker #2: סליחה, חיים.
גיל קוטלר: ככה, חיים.
חיים כצמן: המניות של טלוס משלמות 9%, נכון? או 11%, אני כבר לא זוכר.
Speaker #3: המניות של טלוס משלמות תשעה אחוז, נכון? או אחד עשר, אני כבר לא זוכר.
Speaker #2: יותר קרוב ל-11.
גיל קוטלר: יותר קרוב לאחת עשרה.
חיים כצמן: כן, יותר קרוב ל-11% בשוטף, מה שלא כל כך נורא, ואנחנו מטפטפים אותם לשוק לדעתי ברמה יומית עד שנחסל את כל ההחזקות הללו. זאת אומרת, אני רואה או מכירה ישירה של נכסים או איזשהו מהלך של מיזוג עם חברה גדולה בתחום שתאפשר לנו יציאה דרך השוק המקומי. תודה חיים. היו כמה שאלות על ברזיל ונראה לי שכיסית בתשובה את כל מה שעלה. לפני שאנחנו מסיימים אני מזכיר, אתם מוזמנים לפנות אליי לתיאום לשיחות המשך, פגישות גם עם קרן. אנחנו נשמח לשבת אחרי אוגוסט עם כולם. חיים, אתה מוזמן לסכם. כן. תודה שהצטרפתם אלינו. כמו שאמרתי, זאת שיחת הוועידה האחרונה שלי בתור מנכ"ל החברה. ותודה לכולכם בזמנים הטובים ובזמנים הרעים. בסך הכול ניסינו לעשות את הכי טוב שאנחנו יכולים. לא תמיד הצלחנו, אבל תמיד השתדלנו.
Speaker #3: אחוז בשוטף, מה שלא כל כך נורא. ואנחנו מטפטפים אותן לשוק, לדעתי, ברמה יומית, עד שנחסל את כל ההחזקות הללו. זאת אומרת, אני רואה או מכירה ישירה של נכסים, או איזשהו מהלך של מיזוג עם חברה גדולה בתחום, שתאפשר לנו יציאה דרך שוק ההון המקומי.
Speaker #1: תודה, חיים. היו כמה שאלות על ברזיל, ונראה לי שכיסית בתשובה את כל מה שעלה. לפני שאנחנו מסיימים, אני מזכיר: אתם מוזמנים לפנות אליי לתיאום שיחות המשך, פגישות, פגישות גם עם קרן. אנחנו נשמח לשבת אחרי אוגוסט עם כולם.
Speaker #1: חיים, אתה מוזמן לסכם.
Speaker #3: כן. א', תודה שהצטרפתם אלינו. כמו שאמרתי, זאת שיחת הוועידה האחרונה שלי בתור מנכ"ל החברה. אז א', תודה לכולכם בזמנים הטובים ובזמנים הרעים. בסך הכול ניסינו לעשות הכי טוב שאנחנו יכולים, לא תמיד הצלחנו, אבל תמיד השתדלנו.
חיים כצמן: ובאמת מפה אני מאחל לקרן הצלחה בתפקיד החדש, ואני מקווה שכולכם מצטרפים אליי, ואני מניח שהיא תשמח מאוד לראות את כולכם בשיחת הוועידה הבאה. ואז שיהיה לכם ערב טוב ותודה רבה. להתראות.
Speaker #3: ובאמת, מפה, אני מאחל לקרן הצלחה בתפקיד החדש, ואני מקווה שכולכם מצטרפים אליי, ואני מניח שהיא תשמח מאוד לראות את כולכם בשיחת הוועידה הבאה. ועד אז, שיהיה לכם ערב טוב, ותודה רבה.
Speaker #3: להתראות.
עודד בן חורין: Goodbye
