Half Year 2026 Zhongjin Gold Corp Ltd Earnings Call
Speaker #1: 每一座仓库，吞吐八方商流；每一段路程，呈现经济脉动。从长三角产业集群到核心城市经济圈，在数字经济与供应链重构的时代浪潮中，现代仓储行动着中国新经济版图的升级迭变。中银基金与中国外运联手打造央企仓储物流REITs新标杆。 原始权益人中国外运，招商局集团物流业务统一运营平台和统一品牌，中银中外运仓储物流REIT，传承中国外运与中银基金优势，丰富投资者资产配置选择。基金以6处优质仓储物流基础设施作为首发资产，可租赁面积达30万平米，覆盖长三角、京津冀与成渝黄金走廊。物流需求稳，客户粘性强。更以整租商业模式，力争构筑收益安全店。5个整租项目均由中国外运下属子公司承租，租约稳定，经营稳健，服务上百家底层客户，主要底层客户覆盖超过11个产业多元生态，铸就项目活力。中银中外运仓储物流REIT正以产融结合的创新范式，搭建起资本与实体的价值桥梁。这里有核心枢纽的战略布局，有中国外运超70年物流运营的深厚基垫。更有中银基金穿越周期的财富管理经验支持，物畅其通，运创未来。
Speaker #2: 尊敬的各位投资人，各位在线观众，大家下午好，欢迎参加本次中银中外运仓储物流REIT 2026年中期业绩说明会。我是基金管理人代表，来自中银基金的本项目基金经理董嘉杰。借此机会，也向各位投资人以及社会各方今年以来给予本产品的支持和关注，表达衷心感谢。今日共同参加说明会的嘉宾还有：原始权益人代表中外运物流投资控股有限公司总经理周建林先生，本项目另外两位基金经理杜宇先生和马越先生。此次说明会我们将分原始权益人情况、基础设施项目情况、项目经营亮点、运营相关情况、财务表现、收益贡献等几个部分向大家介绍。首先请大家先观看一下本场活动的重要提示内容。 下面我们将由周建林先生为大家介绍相关内容。
Speaker #3: 2025年公布的全球海运、空运货代100强搒单，中国外运海运货代排名全球第一，空运货代排名全球第五，亚洲第一，中国外运主营业务包括专业物流、代理及相关业务和电商业务三大板块。本项目以整租模式为主，整租方作为专业物流服务商，向其底层客户提供一体化综合物流服务，专业物流作为中国外运核心业务，将以方案客户化、销售行业化、服务集成化、运营一体化为目标，以解决方案带动全局，聚焦重点目标行业，做精做深产业链，服务纵向延伸，经验横向复制，形成在目标行业的专业能力和规模优势。本基础设施项目共计6个仓储资产，建筑面积约为31万平方米，可租赁面积约为30万平方米，在区位方面，资产分别位于江苏省、无锡市和昆山市、浙江省金华市、天津市和四川省成都市，共4省5市6个项目，均系经济较发达的一、二线城市获取卫星城市，其所在区域均属于国家物流枢纽核心节点，区域物流需求强劲，有稳定的客户基础和货物物流量，资产所在区位优势显著，交通便利。其中以江苏省的3个项目为例：瑞达无锡项目位于无锡市，瑞达昆山项目位于昆山综合保税区，昆山千灯项目位于昆山市千灯镇，3个项目均处于长三角经济区的核心位置，交通便利，沪宁、沪杭等主要物流通道贯穿其中，拥有成熟的产业链和巨大的市场需求。在仓库设施方面，本项目主要为高标仓，满足客户对于现代化物流仓储在效用、安全、空间等各方面需求。此外，本项目积极践行绿色低碳仓储物流园区理念，截止报告期末已铺设屋顶分布式光伏设备共计光伏发电面积超14万平方米，在客户来源方面，本项目6个仓储资产中的5个资产由中国外运下属公司进行整租，整租项目所在区域优势突出，既是中国外运及整租方开展一体化综合物流服务的重要枢纽节点，也是整租方开展业务的重要支撑载体。整租方在入池基础设施资产所在区域已深耕多年，在当地具备广泛且合作多年的底层客户基础，中国外运拥有丰富的战略客户储备，广泛的营销渠道已确保整租方业务和经营的稳定性。本项目自2026年以来整体经营稳健，各项经营数据表现良好，具体来看6家仓库的期末出租率均维持在较高水平，其中整租项目基于在执行的整租协议，出租率保持稳定，未发生明显变化，散租的程度空港项目虽然面临区域市场激烈竞争，但通过运管机构与原始权益人协同发力，充分发挥企业本地市场影响力和资源禀赋优势，期末出租率较上半年有一定幅度增长，整体出租率期末为96.25%。本项目期末平均租金单价为1.09元/天/平米，该租金价格也从侧面反映出了本项目整租模式的优势。在当前竞争激烈的仓储租赁市场中，该租金水平具有较强的市场竞争力，期末剩余租期为360.33天，本次统计基于审慎原则，未将5个整租项目以实际续租5年的情况纳入剩余租期计算，本项目在未来较长一段时间内仍将以整租为主要经营模式。本项目实现期末合并营业收入5091万元，该数据与首次发行的招募说明书预测值基本保持一致，项目的期末租金收缴率为99.89%，运营机构将根据客户欠款账期长短、采取层层递进的差异化催缴方式，以确保项目的收缴率维持在行业正常合理范围内，息税折旧摊销利润率为70.68%。运管机构通过与基金管理人的积极协同，通过实施审慎精细化预算管理，在保障项目正常运营的基础上，提前统筹经常性及资本性支出，优化实施方案，折优遴选合作供应商，多维度严控成本开支，依托稳定的收入基本面，持续压降运营成本，增厚项目收益，保障整体收益水平，稳健可持续。
Speaker #2: 感谢建言总的详细介绍。下面有请本项目负责运营方面的基金经理马越先生为大家介绍项目运营方面的内容。
Speaker #3: 好，各位投资人，各位在线观众，大家好。我是本项目的基金经理马越。接下来由我向大家介绍项目运营管理方面的制度与机制保障情况。欢迎瑞斯上市以来，始终将规范运作和高效决策放在首位。我们深知基础设施资产的稳定运营离不开一套科学、完备的制度体系和决策流程。为此，我们在原有的基金份额持有人大会以及基金管理人层面设置的投资运营委员会的治理结构基础之上，针对项目执行层面进一步构建了多层次的辅助决策与沟通机制，确保运营管理的每一个环节都有章可循，高效协同。首先是基金层面，我们设立了运营管理咨询委员会。这个委员会由基金管理人、运管机构以及第三方专业机构的代表共同组成，主要职能是为重大经营事项提供专业建议和咨询，确保决策的科学性和专业性。其次是执行层面，我们建立了定期运营管理沟通会机制，这个会议的参与方包括基金经理团队以及运营管理机构的主要负责人和雇员区的一线负责人。通过这个机制，我们实现了基金管理人与现场运营团队之间的信息互通有无，能够第一时间掌握资产运营动态。快速响应市场变化和现场需求。最后是在项目公司层面，我们成立了安全生产委员会，安委会委员主要由中银基金委派的项目公司的相关人员和运管机构派驻各园区的负责人组成。安委会定期召开会议，核心任务是确保园区的安全生产和稳定运营，将安全责任压实到一线。除了上述决策和沟通机制，我们在制度保障上也下了硬功夫。运管机构专门为本基金产品量身定制了涵盖运管、合同、硬件、财务、安全等多个维度的内部管理制度。在项目公司层面，我们全面参考了中国外运严格的安全管理标准，制定了包括消防、教育培训、设施设备、施工等在内的10项专项安全管理制度。由现场运营团队严格遵照执行。这一整套制度体系为资产的长期稳健运营提供了坚实的保障。那有了完善的制度机制保障，我们再来看看运营管理机构在实际工作中是如何履职尽责，提升效能的。报告期内，本项目运管机构上海瑞达始终勤勉尽责，积极协同基金管理人，全面做好了仓储设施的招商推广、现场管理以及园区设备的日常维修维保工作。整个报告期内未发生任何违反运管协议的情形，也未发生任何重大安全事故，有效保障了基础设施项目的依法合规有序经营。在做好基础运营的同时，我们也积极通过科技手段为运营管理赋能增效。例如，我们在部分园区加装了智能道闸系统和新能源充电桩，通过自动化和精细化的管理手段，在降低了人工干预和资源损耗的同时，也提升了客户使用的便利性和服务体验，为资产的长期价值添砖加瓦。此外，结合我们项目的一些特色运营举措，我也借此机会向大家展示几个做法。第一，在绿色低碳方面，我们践行双碳战略，在天津、昆山、无锡、金华等5个项目的屋顶加装了分布式光伏，总装机量达到22兆瓦，覆盖面积14万平方米。这些光伏设备已经安全稳定运行近两年，为园区提供了可观的绿色电力，既降低运营成本，也体现了绿色低碳在资产运营中的深度融入。第二，在智慧安全方面，我们全面引入智慧消防系统，接入统一智慧消防云平台，实现7×24小时实时感知和一码通管、一图可视的数字化监管。同时辅以各层级安全检查，最大限度通过人防、物防、技防等不同的查缺补漏和隐患整改手段，确保不发生安全生产事故。第三，在物业管理方面，我们采用招商局集团体系内物业，实现了集团一体化统筹的高效协同。这种同源同体系的深度协同模式大幅降低了沟通成本，确保了现场运营标准和整体战略的高度统一，为资产的保值增值提供了坚实后盾。最后，在租户安全协同方面，我们的运管团队化身安全辅导员，手把手教租户实操，肩并肩演练应急，无论是整租还是散租客户，我们都确保安全管理思想一条心，行动一盘棋。除此之外，运管团队也在通过每日的仓库巡检以及定期的租户交流，不断地加强租户安全管理。
